在海南，除了省会海口和大热门旅游目的地三亚，出圈度最高的市县便是陵水和万宁。
过往多年，北纬19°以南的万宁、陵水，凭借与三亚相近的自然气候优势，成为三亚旅游“溢出效益”的最大受益城市，随着游客接连涌入，陵水、万宁的房价也随之水涨船高，一度处在全国县城房价排名前列。
近日，处在海南房价高地的陵水、万宁，分别针对商品住宅和商办项目推出楼市新政，陵水优化调整限购政策，下调购房准入门槛，万宁则打响海南“商改住”第一枪，至于原因，两个市县都提到了“消化存量房产”“去库存”的问题。
万宁、陵水的楼市热度，降下来了吗？
陵水优化购房政策，下调准入门槛
7月3日，陵水印发《陵水黎族自治县房地产调控措施》，这是今年以来陵水第2次对楼市政策调整优化，在此前房地产优化政策基础上，从引进人才、招商引资、产业扶持等方面，进一步优化房地产调控，偏重于落户与非落户群体购房资格的调整，进一步放宽购房限制。
该调控措施主要包括：人才落户海南的，本人及家庭成员在陵水无自有住房的，可在陵水购买一套商品住房，落户满1年的可购买2套商品住房。在海南落户（非人才落户）满1年的居民家庭，在陵水无自有住房的可购买1套商品住房；满2年的可购买2套商品住房。未落户海南的居民，本人及家庭成员在陵水无自有住房的，提供本人或家庭成员在海南累计6个月及以上社保或个税缴纳证明，可在陵水购买一套商品住房。
陵水毗邻重点旅游城市三亚，过往多年，房地产开发颇受外界关注。2020年，海南决心摆脱房地产依赖，正处于房地产深度调控期，全省房屋销售面积和销售额均出现负增长，其中，三亚的房屋销售面积和销售额分别同比下滑36.4%、30.7%，毗邻三亚的陵水则接过增长接力棒，房屋销售面积和销售额分别同比增长73.3%、68.8%，其增速颇受瞩目。2021年，陵水房价越过30000元/平方米，被称作“中国房价最贵的县”。
过往几年，伴随着海南自贸港建设的风潮，为了抑制过热的楼市，陵水紧随全省调控基调，推出极为严格的限购政策，今年两次松绑楼市，引发关注，此次跟进的调整，目的在于“防范化解房地产风险，消化存量房产、优化增量住房”。
海南省统计局数据显示，今年1-5月，陵水的房屋销售面积和销售额分别同比下滑47.8%、42.8%，呈现断崖式下跌，其同比跌幅在海南各市县中也排行前列，其房价均价也回落到30000元/平方米以内。今年以来，陵水的销售面积和销售额下滑，但房地产开发投资却呈现增长，今年1到5月，海南全省房地产开发投资额同比下跌9.0%，大部分市县均下跌，陵水则实现26.2%的增长。
万宁打响海南“商改住”第一枪
毗邻陵水的万宁，近期推出的楼市政策也颇为引人瞩目。
近日，万宁市政府办公室印发了《促进商业办公类商品房去库存工作方案》，率先尝试“商改住”政策，允许商办类商品房参照住宅管理，目的是化解高库存问题，该政策的推出引起了广泛关注。
该方案规定，在万宁全市范围内购买商办类商品房用于居住的，购房者本人凭不动产权证或市住建局备案的《商品房买卖合同》及购房正式发票，其适龄子女就读万宁市区义务教育阶段公办学校起始年级，可纳入就近入学片区。
对个人购买商办类商品房且实际个人自用的，可享受与住宅同等的居民用水、用电、用气价格标准。同时，根据项目需要，适当增加商办用房配套功能。在安全评估通过的前提下，可按相关规定设计配建燃气入户，扩大商业办公使用功能，提升租赁利用能力。
对个人三手商办类房产交易过户，按该次房产交易地方财政收入存留部分的50%比例给予补贴。加大对商办类商品房项目开发企业的融资支持以及对个人购买商办类商品房的贷款支持。
该方案明确，商办类商品房项目不受商办类项目“产权分割销售最小单元建筑面积不得小于300平方米”的限制。
过往几年，海南严禁“商改住”。2021年10月12日，海南省自然资源和规划厅等三部门联合发布《关于加强商业、办公类建设项目全过程管理的意见》，从建设项目土地出让、建筑设计以及项目销售和产权登记环节的管理，提出了限制性的调控政策，其中包括严禁“商改住”。
此次万宁印发的方案，从子女就近入学，用水、用电、用气，商办类房产交易过户补贴，金融支持等方面为满足条件的商办类项目提供政策便利，因此，万宁也被视作打响海南“商改住”第一枪的城市。
近年来，海南决心以“壮士扼腕”的态度破除对房地产的依赖，除了祭出“史上最严楼市调控政策”，另有一项显著的转变是：商品房供应减少，商办类项目显著增多，更强调房地产与城市发展同频共振的属性，然而，与此同时，大批量入市的商办类资产也导致了高库存、去化周期长等问题。
数据显示，截至2023年末，海南9大市县商办类产品广义库存为1179万平方米，按9市县平均去化速度计算，去化周期达89月。其中，万宁市商办类产品库存高达167万平方米，位居9市县第三，仅次于海口、三亚。
陵水、万宁，能撑得起这么高的房价吗？
资料显示，2023年末陵水户籍人口38.62万人，常住人口38.20万人，城镇和农村常住居民人均可支配收入分别为37715元和19594元；万宁市全市总人口约64万，全市城镇和农村常住居民人均可支配收入分别为40030元和21834元。
由此可知，陵水、万宁的房价并非由本地居民的刚性需求撑起来，而是承接三亚旅游的溢出效益，由海量游客撑起来，房地产带有强烈的旅游属性。
安居房的价格或许更能反映当地的刚需情况。陵水安居型商品住房的每平方米销售价格原则上不超过8000元/平方米，与接近30000元/平方米的商品房均价相差很大。
然而，今年以来，伴随着出境游的强势增长，哪怕是三亚，也面临着强烈的竞争危机，自去年11月开始，三亚新房新建商品住宅销售价格环比已经连续7个月没有上涨，到了5月，环比下跌0.7%，为近几年单月最大跌幅。
过往多年，陵水、万宁承接三亚的流量，一度跻身全国县城房价排行榜前列，当潮水退去，势必首当其冲，如今也迎来了“去库存”的阶段。当前，三亚依旧是全国为数不多仍未全面取消限购的城市，陵水、万宁的新政是否将成为三亚楼市松绑的一个信号，仍值得进一步观察。
文/陈明艳
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