作者：周军律师

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施工方的优先权是指在房地产开发项目中，施工方对于其承建的工程部分，如果开发商未支付相应的工程价款，施工方有权就该部分工程的折价或者拍卖价款优先受偿。这一权利是基于施工方在建设工程中的劳动和材料投入，旨在保护施工方的合法权益。

《民法典》规定，承包人对于其承建的建设工程，如果发包人未按约定支付工程价款，承包人有权请求人民法院将该工程依法拍卖，并就拍卖所得价款优先受偿。

商铺购买者支付全款并实际占有商铺，表明其已经履行了与开发商之间的买卖合同义务。

如果商铺购买者支付全款并实际占有商铺，能排除施工方的优先权吗？

四川省高院在四川省高级人民法院在（2022）川民终327号的民事判决中明确：

商铺，不符合《最高人民法院关于人民法院处理执行异议和复议案件的若干规定》，因此不能排除施工方的优先权。

法院认为：

根据《最高人民法院关于人民法院处理执行异议和复议案件的若干规定》第二十七条，如果执行申请人依法对执行标的物拥有担保物权或其他优先受偿权，法院通常不支持第三方提出的排除执行的异议，除非有其他法律或司法解释的规定。

在本案中，已经裁定，某集团公司在泸州某长岛国际社区项目一期工程中所承建的部分工程，有权优先获得折价或拍卖所得的款项。至于该条款中的“但书”情况，其目的在于保护消费者的基本生活权益，这需要符合《最高人民法院关于人民法院处理执行异议和复议案件的若干规定》第二十九条的规定才能排除执行。

而第二十九条第二项明确指出，只有当购买的商品房用于居住且买受人没有其他用于居住的房屋时，才能排除执行。

由于叶某和朱某购买的是商铺，不符合上述法律规定，因此他们提出的排除执行的要求，泸州市中级人民法院依法不予支持。

综上，在执行程序中，如果施工方对商铺享有建设工程价款优先受偿权，购买者不能仅凭支付全款和占有商铺的事实来对抗施工方的优先权。

因此，商铺购买者应当在购买前仔细审查开发商的资质和项目的法律状态，以避免因开发商与施工方的纠纷而影响自己的权益。同时，购买者应当了解相关法律规定，必要时寻求专业法律意见，以确保自己的权益得到充分保护。

希望大家都能充分使用法律武器，有效维护自身权益！

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