「问题的提出」

哪些被执行人名下的唯一住房法院可能不会拍卖？

「法律解答」

在强制执行阶段，法院查明被执行人名下有财产，拍卖是原则，不拍卖是例外，因为拍卖是实现债权人权益的重要手段。然而，有些情况下，即便被执行人名下有房产，法院不一定会拍卖。

第一，小产权房。

农村自建房由于没有房产证，无法确认权属，一般情况下无法正常在市场上流通，通常情况下不会进行处理。

第二，房产价值远超债权。

这个很好理解。

申请执行人只享有10万元的债权，想要拍卖100万的房产，不符合比例原则也不合理，那么只能从被执行人其他财产着手寻找机会。

倘若经查被执行人对该房产享有10%的比例，那么法院可以就能分割的部分启动拍卖程序。

第三，房产上存在其他抵押，抵押权大于目前的房价。

现在随着房价的下跌，不少房产都出现了类似的情况，由于被执行人还欠着银行的钱，由于银行的抵押权在第一顺位，经计算拍卖后发现申请执行人无法获得一分钱，那么法院就认为此等情形属于无益拍卖。

所谓无益拍卖是指申请执行人难以通过司法拍卖获得任何清偿，若启动评估拍卖程序，会造成司法资源的浪费。

举个例子。

张三向李四借款100万元，以其名下房产做抵押，因李四无法按时归还借款，案件进入执行阶段。经查，该房产上有两个抵押，某银行为第一顺位，抵押权为150万，因市场变化房产经评估做价为120万。鉴于银行并没有启动拍卖程序，法院可以不启动拍卖。

第四，房产价值过小或低于当地廉租房面积。

拍卖后的房产价款，与预留的最低年限租金相差无几，同样会导致无益拍卖的情形出现。这种房产将被视为被执行人及其扶养亲属的必需生活用品。房产价值在跟预留租金相差不大的情况下，也可以不被执行。

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零言法语

王之焰，执业律师，具有法律、工商管理双重背景。曾在上海市司法局以及上海市某区人民法院就职，从事审判工作六年以上，司法实践经验十年以上，具有深厚的法律理论功底、实务操作经验，在上海市律协发表过多篇专业文章，多次接受界面新闻、北京商报等权威媒体采访。处理劳动争议、执行案件以及办理法律援助案件、民商事执行案件1000+件.

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