01
深圳房地产市场在2024年上半年经历了一段调整期，但近期部分小区的二手房成交价格和成交量出现回暖迹象。
根据中原大咖数据，在监测的83个片区中，76个片区的挂盘均价出现下跌，占比高达91.6%。
福田百花片区的二手房市场表现尤为抢眼。
截至6月，百花片区的二手房成交量达到126套，同比增长77%，接近2019年的成交高峰期。
其中，金茂礼都小区的成交量最为活跃，上半年共成交19套，接近去年全年的成交量。
金茂礼都小区主打小户型，成交的主要是24至46平方米的超小户型，总价在300万至400万之间。
百花片区的成交价格也有所上涨。例如，长城一花园4月成交的一套85.3平方米的3房价格为668万，5月同户型的成交价上涨至718万，涨幅达50万。
长城三花园5月成交的一套124平方米的3房总价为866万，6月同户型成交价上涨至950万，涨幅84万。但需要注意的是，这种上涨并非绝对，仍有部分房源成交价格持平或低于之前。
车公庙财富广场的成交价格也在5月重回8字头。
言叔根据中介平台信息梳理发现，近两个月财富广场成交了30套以上，成交单价从7字头上涨至8字头。
2024年5月13日，一套48.78平方米的一房成交总价405万，成交单价8.3万/平方米。此前，财富广场在楼市低迷期下跌严重，2021年最高峰时成交单价曾达到13万/平方米。
龙华民治苹果园小区的成交价格也在近两个月内稳步上升。苹果园小区以41平方米的一房户型最为活跃，3月份成交价格为180万，5月份上涨至200万以上，两个月内总价上涨约30万。
福田园岭新村的房价在2024年上半年走出了“V”字型走势。年初成交价格在6字头、7字头，4月有成交价格跌破6字头，但5月和6月成交价格再次站上7字头。
02
可能有人会问，每个城市房价都分化，肯定是有涨有跌的，有啥可稀奇的？
这话没错。
但是上述深圳回暖的小区，倒是呈现出较为明显的特征。
这些小区的房价回升与教育资源密切相关。
例如，百花片区和园岭新村所在的园岭片区是深圳传统的好学校片区。
财富广场和苹果园也因新的教育政策而受益。
5月，深外小学转公立，财富广场成为对口范围内唯一以小户型为主的小区。苹果园则因深圳龙华分校的落址而成为上车门槛最低的小区。
教育资源优势是家长购房时考虑的重要因素。随着前期房价的大幅下跌，泡沫被挤出，价格开始回归合理价位。
例如，南天二花园82平方米的2房户型，2021年初成交价高达1875万，而2024年近期成交价仅为822万。
不过需要注意的是，虽然这波深圳已经有部分学区房价格开始企稳+回暖了，但也这并非所有学区房都是如此。例如，八卦岭的鹏盛村在短期内价格没有上涨，反而有进一步回落的趋势。
在言叔看来，深圳学区房的回暖，主要是因为两大因素。
一是前期跌的太多了，从2021年高点算起，很多学区房跌幅已经达到3~4成了，现在学区房已经跌到了一个相对合理的位置。
另一个因素则是，5月至7月是深圳中小学报名的时间节点，很多家长选择在5月左右购入房产，以确保孩子能够顺利入学。
因此，这些小区的成交量能否保持活跃，还需看下半年的市场情况。
03
现在是深圳买入“学区房”好的时机吗？
客观来讲，学区仍然是刚性需求。其实不单单是深圳，同为一线城市的上海，最近学区房成交还火上了热搜。
现在，深圳学区房市场在经历一段时间的价格调整后，为自用买家提供了一个低成本入市的时机。
在言叔看来，对于追求优质教育资源的家庭，购买小户型学区房有可能成为主流选择。
一方面小户型学区房不仅成本较低，而且入学风险也相对较小，算是比较最靠谱的途径。
不过在购买时需注意，单身公寓或单身宿舍这类房产通常不占购房名额，买家在具体楼盘选择时，应确认该楼盘房产是否真正不占名额。
此外，由于部分老破小房产的批地时间较早，可能存在楼龄限制，导致贷款年限缩减，从而增加首付压力。但考虑到当前学区房的总价相较于高峰期已降低30%至50%，首付压力实际上并没有想象中的大。
理论上存在积分降级的风险，可能导致买房入学积分不足，但实际操作中，这种风险已被政策制定者所排除。
因此，购买老破小的学区房，本质上相当于为子女购买了一张入学名校的"消费券"。
当然，这张"消费券"在未来出售时能否转化为正收益的投资，取决于入手的楼盘和房子的质量，以及购买时的价格是否合适。正确的时机、合适的价格和正确的房产选择，可以大大降低站岗风险。
在深圳，比较核心板块的学区房，当属百花片区。
那么问题来啦？
当下百花这类学区值不值得买？
言叔认为，如果为了孩子的教育考虑，为学区房支付一定程度的溢价，还是值得的。
未来出手价格合适接盘侠不会少，但不要期望房子带来多少收益。
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