周一交流了几个中介店长，都不建议写市场分析，费力不讨好。
一个店长说：现在不用分析市场。
一些客户不用讲，自己紧迫感非常强，比中介还急。
一些客户不用讲，你怎么讲他也不信会有行情。
你越讲市场他越反感。
但是环二创业初心就是跟大家多分享，多讲一些真实的东西。
说的对不对、大家是不是认可先不说，至少环线写的都是自己心里话。
最近市场变化快，有必要跟大家聊聊我们看到的、想到的。
有不同意见的朋友可以多讨论。
市场肯定热了，周末被上海交易中心刷屏，昨天天安排上了同城热搜。
紧跟着二手房突破2.7万套又刷屏，近44个月以来最高纪录。
多空分歧还这么大，是因为才火了两个月。
连续两个月过两万套，原本对市场乐观的客户肯定着急起来。
原本很悲观的客户，还是很悲观。
乐观的更看好，悲观的还没反转，所以大家冲突很大。
悲观的心态反转，至少需要三个月。
所以环二之前说，连续三个月过两万套市场就有危险。
悲观的心态反转，市场就变了。
第二，三个月过两万套会催生大量新的需求。
上海是置换市场，大多数卖房目的就是买房。刚卖掉房子的，是最优质的购房者。
有资质，有资金，资金还在活期账户，还处于交易活跃期。
成交量越大，这些优质客户越多。
第三，三个月过两万套消化了大量优质房源。
谁也不比谁傻，肯定先买性价比高的房源。
挂牌量虽高，笋盘却没几套。
三个因素叠加，市场可能持续下去。
所以就看12月能不能保持住。
很多人的担心是行情持续不了，就好两个月，后面交易量又不行了。
量在价先，后面交易量下去，价格还得跌。
2020年之前这种担心很少见。股市一般波动上升，行情来了也有几次回撤机会。
楼市行情一旦启动就会持续，根本没有回撤，没有右侧交易的可能性。
2015、2020年都是行情启动了一路高涨。
现在大家担心，是因为被骗过很多次了。
2023年3月口罩事件刚结束，很多人认为行情马上到来，火了一把。
4月份就打回原形。
2024年527新政火了两个月，8月立马不行了。
这次会不会又这样？火两个月就又下去？
先不说房价涨不涨，环二有信心的是12月交易量不会差。
2023年4月不行，其实3月份就有人看出来了——3月下旬链家带看量急剧下滑。
今年8月不行，是因为7月下旬定房客户就少了，只是8月体现在网签。
这个11月不一样，从头热到尾，月底成交量依旧很高。
头部中介最后一周定房数很高，带看数甚至还翘尾。
带看量增加，说明热度持续，大家信心还在。
有这些先兆指标，12月成交量不会差。
元旦过后，会有一些观望客户空转多了。
2025年楼市走向如何
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11月的第二个不同是，改善客户开始入场。
527新政后，上海卖的好的是老破小，好小区其实没起来。
10月开始，交易链条向上传导，中产社区火了。
11.18-11.24日这周，联洋成交量31套。
7、8、9三个月，平均每月才30套左右。
10月前滩交易量直接翻了4倍，局部远古巨牛。
交易链条开始传导，交易本身就会催生需求，市场才会更激烈的滚动。
11月的第三个不同是，新房市场彻底变了。
这两三年新房抢了太多客户，通过倒挂，上海至少多卖了7万套新房。
很多人都在等新房，有便宜谁不捡。
只有市场极好，大家等不及新房才会看看二手，二手市场就很难活跃。
现在新房普遍提价，倒挂几乎全面消失，客户流向二手。
新房定价又是市场的锚，新房贵了，大家对二手信心也足了。
第七批土拍溢价率很高，12月30号要拍的第八批，徐汇区地块起拍价就超过9万。
看看今年的新房和二手，很多人该买就买了。
第四个支持力量是，学区房火了。
不管怎么看空学区，大家身体是诚实的，该买学区房还是得买。
前滩卖那么好，很多都是一房，挂户口读华二的。
梅园、潍坊、海防村的一房最近卖得也快，都是为明年报名读书做准备。
甚至高兴花园价格都有反转。
这波学区需求今年12月肯定不会结束，要释放到明年三月份。
最重要的是第五个不同，现在已经进入新周期。
2020年4月开始大涨，行情持续到2021年7月，8月份出了三价就低才真正按死。
之后一直按着，口罩事件后才断续的救市，上海行动很不积极。
直到今年，上海才真正的意识到楼市问题很大，527给了大惊喜。
之前几次预期落空，很大程度都是因为我们本身就在下行周期内。
929新政时，上一个周期已经走完，我们现在又回到2020年。
所以对比44个月之前没意义，应该对比2020年，我们已经处于2020年4-5月的状态。
二手房破两万套，但是市场共识还没建立，还有大量看空声音。
2020年真正建立共识，得到7、8月。
7、8月开始看房的，几乎都挂在高位。
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讲到这肯定有人问，那你是认为明年会涨了？
其实不是我认为明年会涨，是我在赌明年会涨。
世界上不存在预言家，未来，意思是还没来，还没来的事情谁说的准。
杭州有个区域叫未来科技城，最近房价跌了50%。
未来科技城，就是还没来、还没建好的科技城。还没来，房价就炒作到6万多，超过老城区。
未来开大开小还不好说，开大也就卖6万，你不赚钱。
开小就崩到3万，亏掉底裤。
我不知道为什么还有人去赌，明知庄家通吃你还压大小。
上海楼市不一样，开大就是涨30-50%，开小还会跌多少？
既然是赌，你就说服不了对方。
赌场上压大小的人能相互说服吗？
现在很多人压小，失业率高、收入下滑、企业家没信心。
你以为压大的人看不到这些？
如果没有这些利空，就没这场赌博了。
经济跟之前一样好，房价跌了30%，你还赌什么，人人都是能看透骰盅的周星驰。
而且这个赌博贯穿始终，你永远找不到确定性。
12月超过两万套了，就不是赌了？市场就一定起来？
房价涨了10%了，市场就一定起来？
我们能做的，无非是压概率。
支持压大的理由太多，今天讲不全，大放水、救市、上海的牛逼、长三角的优势这些泛泛的就不讲了。
按照之前经验成交放量超过3个月，一般意味着正循环开始，卖掉房子的房东又进入市场。
而12月超过两万套又没悬念。
另外就是大家低估了上海购买力，上海有钱人太多，购房需求太多。
上海有1000万人租房，能转化出多少购买力？
上海1500万人有房住，但是大部分住在1999年之前的小区中，能有多少人要置换？
上海小区房龄分布
你有一个2000年的电梯小两房，就领先75%的居民了（40%无房、35%有老破小）。
这个基本面没变，上海绝对不会缺购买力。
这些人不买，无非是没信心。2020年买的起，没理由降了30%反而买不起。
没信心的原因都知道，失业率高、收入下滑、企业家没信心。
不过这些已经是事实啊，已经完全反映在预期、反映在房价。
现在还有人不知道我们失业率高、收入下滑、企业家没信心吗？
你要赌的是，预期变好还是会更差。
很多人说，我不赌，楼市好不好跟我没关系。
很抱歉，你出生在中国，出生那一刻就参与进来，谁也跑不掉。
不赌，就是赌小。
对于赌小的朋友，今天没时间再说更多，至少你要想想：你觉得明年还会跌多少？
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