不知道大家有没有一种感觉，就是现在置业客户的结构愈发多元、需求也日益复杂，但房企的产品观念一直就没跟上！
更要命的是，千篇一律的样板房已经给市场造成了感知疲劳，产品价值越来越难传递出来。这些都是今年楼市利好不断，但市场反应却不火热的重要原因。
可以说在“好房子”时代下，住宅产品的同质化问题和市场需求已经逐渐脱钩，对成交的负面影响也越来越严重。
而华润置地在围绕这些课题的突破上，再次走在了前面。
明源君最近考察了一批华润置地在深圳做的精装迭代产品，发现其产品逻辑已经发生了深刻变化，即摒弃经验主义、回归用户视角，基于生活场景去做户型。
看完这批产品之后，明源君认为华润置地正在引领住宅设计从风格时代、拓展时代，走入更实事求是的场景时代。其对当代生活的洞察和对传统产品理念的颠覆，相当具有革命性和引领性。
从以人为本的视角出发
彻底打碎传统的户型布局
前阵子明源君读到几项调研很有意思，是针对精装房业主入伙后改造案例展开的。
结果显示，有6成以上的样本业主在收房后，想把精装拆成毛坯。主要槽点包括审美过时、布局不实用、无效收纳、餐厨设计不合理等等。
但究其本质，还是因为在居住需求日益多元化的当下，千篇一律的“制式户型”根本无法提供有效的解决方案。尤其是小户型，对生活场景缺乏“体贴”的问题更加突出。
在过去很长一段时间内，多数住宅项目做产品的前提不是客户，而是竞品。只要定位和设计跟竞品对齐，至少不会出什么大错。可按照惯性走下去的结果，就是被经验限制想象力，和市场越走越远。
想要扭转这种惯性，就必须找回实事求是的态度，在产品打造上对多元化需求作出切实回应。
这次华润置地率先行动，尝试从用户视角出发去挖掘空间的可能性，对传统的户型布局进行了大胆重塑，我们可以从下面几个案例来具体感受一下。
一、为多孩家庭重塑户型格局，实现69平三代居！
这两年，多孩家庭结构不仅多见于改善客群，在刚需上车型、学区刚改型客群中也不在少数。这意味着兼容多孩环境、拓展育儿空间等课题，不仅仅大户型要解决，小户型也同样要考虑。
但显然，在小户型中的实现难度要大得多。不过，你敢想象这样一个户型吗？69平做三代居，其中包括一个双孩房，主卧还能双面采光！
华润置地还真做出来了！
这个产品出自深圳坪山的紫樾润府项目，主力客群是新婚或带娃的上车型家庭，买房预算不多，但家庭人口较多而且还有上学的需求……
过去70平不到的小户型一般只能做两房，收纳很紧张，卧室也就勉强够用。父母如果来帮忙照顾孩子，就得去住酒店。想要兼容上述那些需求，几乎是不可能的任务……
但华润置地的两套解决方案把这些需求全搞定了！我们直接看图。
从两套创新平面上我们可以清晰地看到，改动后的布局和传统的住宅户型差异非常大，户内通透感完全不像一个不足70平的小户型。
▲紫樾润府69平方米户型创意样板间实景
之所以能呈现出这样的效果，明源君认为主要来自三个方面的突破。一是空间感的大幅提升；二是功能性与收纳空间的极致挖掘；三是创意可变家具的深度应用。
我们一个个来说。
首先在空间感上， 户型结构的打碎和重塑，释放了大量可供自由支配的空间。比如户型1撤销了厨房、阳台和卫浴洗手盆处的墙面，视觉通透感完全打开了。
主卧和儿童房的位置也对调了，可以用更大的卧室去实现双孩房功能，而小卧室则补充了梳妆、收纳和阅读功能，满足小家化场景。而且因为有双面采光，仍能保证不错的舒适度。
而户型2则人为加入了一个四面“核心筒”，兼顾书桌、衣柜、洗手池和健身镜4种功能。围绕这个核心筒形成的大洄游动线，串联起了整个家庭的生活场景。
两套方案都将阳台与室内功能联动，比如户型1把客厅推到了端头，给户型中央留出了一片活动区域，户型2则在阳台预留了主人的专属兴趣休闲空间，这些空间对小户家庭来说十分珍贵。
其次是在功能性方面， 改动后的户型虽然看上去颇具留白感，但实际上没有牺牲任何功能性。
以户型1为例，移动餐桌可按需要随时展开或收起，留出充足的活动空间，可用于居家健身或小型聚会、孩童玩乐等。
▲ 紫樾润府69平方米户型创意样板间实景
客厅的榻榻米下沉式设计，可以在家庭欢聚、小憩、卧室、观影、办公、兴趣角等多种模式中切换，虽然呈现出“留白”效果，但却是功能兼容性拉满的超级客厅，能充分承接三代共居的复合化生活场景。
▲ 紫樾润府69平方米户型创意样板间实景
更巧妙的是儿童房，利用飘窗和主卧柜体的上方空间打造了上下床。 在此基础上，还能保证足够的衣柜与书桌空间，完全没有逼仄感。
▲紫樾润府69平方米户型创意样板间实景
而主卧在功能布局重构后，两个飘窗分别作为衣柜和梳妆台，将空间利用到了极致。
▲紫樾润府69平方米户型创意样板间实景
而户型2又是完全不同的解法。通过洄游动线串联起各个空间的同时，卧室之间还可以根据需求完全打开、或由活动门进行分隔。
在不设隔墙的状态下，整个静区能够实现三向共4面窗的采光面，巧妙提升了居住舒适性。
屋主可以通过洄游动线在家中任何一个角落留意孩子的动态。即使夜晚需要起身照看，也可以两步就走到儿童房，非常适合带幼童的家庭。
▲紫樾润府69平方米户型创意样板间效果图
华润置地甚至在卧室床边预留了婴儿床以及可折叠梳妆台，儿童房的飘窗也被用作孩子的玩耍角，甚至可以做幼童的小卧床区域，满足双孩居住需求。
▲紫樾润府69平方米户型创意样板间实景
最后，为了解决小户型普遍的收纳痛点， 华润置地通过对创意家具和收纳空间的深度应用，把每一寸空间都用到了极致。
比如玄关过道的墙面中，竟然设计了一整面抽拉式零食柜。
▲ 紫樾润府69平方米户型创意样板间实景
又比如这片中央岛台，两侧都是收纳空间。 一侧放餐具，另一侧放家政用品，台面的可移动龙头还能双向服务于卫生间和餐厅……
▲ 紫樾润府69平方米户型创意样板间实景
华润置地甚至还抠出了大量10-20公分的竖向“微收纳”空间，用于放置各种居家杂物或购物囤货，没有放过任何一个可以用起来的角落。
这一套空间“魔术”做下来，69平户型的总收纳空间竟然能达到13-15个立方，相当于360+个20寸行李箱、1辆中型货车的容量！
而且华润置地还在家具使用便捷性上下了苦功夫。 过往许多楼盘的橱柜采用的都是平开门，需要弯腰开关。 但这次的迭代产品运用大量抽屉式橱柜，还把底部铺满了脚踢式抽屉，取物更加方便。
▲紫樾润府69平方米户型创意样板间实景
看到这里，大家还记得我们聊的是多大的户型吗？69平！
华润置地这次为刚需多孩家庭几乎穷尽了所有的场景可能性，用小空间实现了难以置信的居住品质越级效果，让刚需家庭可以对生活有追求、对家庭有体贴，这一点很可贵。
二、洞见悦己需求，释放空间个性
在当下的青年置业客群中，“爱自己”的悦己需求是十分鲜明的特征之一。所以华润置地这次相当重视悦己场景的塑造，打造了一批高度场景化、个性化的创新产品。
以位于深圳龙华的紫云府项目为例，其主力客群以95后的年轻夫妻或小太阳家庭为主，有着多元化的悦己需求和独特的生活品味。
围绕这些特征，华润置地对下面这个93平户型作出了极具针对性的调整。
其中有3个关键改动很值得借鉴。
一是小次卧改X空间， 作为电竞房或双人工作室使用，这对正处打拼年纪的青年夫妻来说几乎是刚需。
对于当代青年来说，访客上门是极低频事件。但在家工作、打游戏或研究爱好，才是真正高频的刚需场景。所以对次卧功能的调整，是紧扣时代需求的。
二是空间通透 性的大幅强 化。 X空间与客厅间的实墙被改为透明玻璃隔断后，动区连续采光面达到了5.3米。同时，厨房的墙面和门的撤销、场景一体化打造的阳台，都在视觉上强化了LDKB的一体化。
▲紫云府93平方米户型创意样板间效果图
三是阳台兼容了主人的兴趣角功能， 一侧设置洗衣机与烘干机，另一侧做兴趣收纳柜。在这里屋主可以就着城市景观绘画、阅读、做手工等，充分释放个性。
这些改动使整个户型具有了更强的“city感”，空间交互性大幅提升，也能兼容更多个性化的生活场景，在案场收获了不少积极反馈。
三、大刀阔斧爆改人才房，扩展高知年轻客群的生活边界
但明源君怎么也没想到，华润置地这波产品迭代竟然还覆盖到了人才房项目。
这个项目是位于深圳光明的润宏城，主力客群都是高知年轻群体，虽然对生活品质有追求，但价格承受能力并不高，所以华润置地必须解决高品质与小空间的矛盾。
这是不小的挑战，但华润置地爆改的69平户型，令人眼前一亮！我们先来看下面这个69平户型，有几个值得注意的细节。
▲润宏城69平方米户型创意样板间实景
第一，入口利用垂直空间设置了壁挂式“琴键”挂衣区+换鞋凳的组合，不仅增加了挂取空间，还为家中增添了一抹艺术气息。鞋架则隐藏在侧边的侧开门板內，不额外占空间。
▲润宏城69平方米户型创意样板间实景
第二，玄关和餐厅区域的收纳体系改动很大，不仅在玄关设计了一整片悬挂墙，用于收纳杂物，还在餐厅区域大手笔地铺满了一整片L型柜体。
这样就能在转角处辟出一个储藏室，可以放入多个行李箱、大型床品等。仅玄关+餐厅区域，就解决了家庭大部分收纳需求。
▲润宏城69平方米户型创意样板间实景
第三，次卧的两个飘窗全部用满了，让房间拥有更宽敞的床铺与书桌空间，还腾出来一片宽敞的活动区域，叠加双向采光条件，居住起来丝毫不逼仄。
▲润宏城69平方米户型创意样板间实景
第四，阳台门和次卧实墙的取消。一方面提升了空间感，另一方面也让高知群体的精神世界有了专属的盛放空间。
最后，创意家具的植入为户型拓展出了更多的功能性。
比如客厅设置了隐藏“抽拉床”，展开后是一张一米五双人床，可以在夜间作为临时居住空间，使户型满足三张卧床区域，解决了老人偶尔留住帮忙照看孩子的需求。
又比如主卧融合舒适性与实用性，飘窗利用高差打造整排梳妆台与抽屉，还划出了休闲卡座。 背景墙上安装的折叠桌板，在不影响室内流线与整洁的基础上，兼顾了短时的居家工作需求。
▲润宏城69 平方米户型创意样板间实景
而另一个69平户型更令人开眼界，乍一看这不规则的形状很令人头疼，但华润置地却把它变成了住不起的样子……
最抢眼的改动大概要数这张贯穿动区的长桌了，它打破了传统的客餐厅分离结构，既可以当书桌、图书角，也可以当餐桌、茶桌。白天是生活模式，夜晚可以切为观影、聚餐模式，榻榻米地面下还隐藏了大量收纳格。
▲润宏城69平方米户型创意样板间实景
这样的设计不仅利用率超高，还传递出了促进家庭互动的理念。
更有趣的是，一张简洁的长桌构造，却让仅仅69平的户型拥有了一种仪仗感，极强的视觉延伸性让空间看起来更长、更大了。
这还不算完，其实明源君最喜欢的细节是对餐厅的改动。因为中央长桌已经解决了用餐功能，所以本该是餐厅的区域被设计成了书房和X空间。
这个区域本就带大飘窗，分隔后自成一体，形成了一处兼顾静谧与通透私人空间，可作为工作室或家庭第三房使用，对小户型屋主来说绝对是块“宝地”。
▲润宏城69平方米户型创意样板间实景
而且华润置地还不只是简单地把它隔出来，而是设计了一座三面柜用于围合，一面做玄关柜、一面做客厅收纳柜、一面做书房收纳柜，一柜多面解决了多样化的收纳需求，实在是很妙。
这种焦点化的家庭互动中心设计，其实和一线城市小太阳家庭的状态十分契合。
大人陪伴孩子的时间极少，与疏离的隔墙和常规的客厅相比，一张集合多种互动场景的C位长桌，更能为忙碌的白领家庭创造高质量的陪伴。
华润置地对这个户型的大胆解构，不仅为空间赋予了温情，也为千万刚需家庭打开了新思路，用小户型兼容主人兴趣、育儿陪伴、老人照看、小型聚会等功能，并不是不可能实现的事。
▲润宏城69平方米户型创意样板间实景
润宏城 的产品创新实践，很好地打消了人才房给人的将就感和过渡感。华润置地对细节的死磕，也体现了对城市人才的尊重。
相信当这些客户未来想置换的时候，回想起这套曾经住过的房子，并不会有“当年过得很艰难”的感觉，而这本应成为所有房企做产品的追求。
用生活场景反推设计
让户型自己学会“讲故事”
过去房企做精装有一个误区，就是认为客户在意的是设计风格。但实际上多数客户对此了解并不深入，只是会直观地去感受居住氛围舒不舒服。
华润置地这次以生活场景来反推软装设计，目的就是希望打破这个误区，让风格服务于真实的生活场景和业主个性，让户型具有悦己化、个性化和真实感的特点。
一、充分预留空间可变性，唤起客户的“悦己”想象
一个户型要想打动客户，必须让它和生活的愉悦体验联系起来，看得出华润置地越来越重视悦己场景的植入。
比如紫樾润府的留白客厅，预留了多种场景可能性，能充分承接各种悦己需求。还有咖啡角、飘窗梳妆等小场景的搭建，能直接唤起客户关于生活的美好想象，让空间提供情绪价值。
▲紫樾润府69 平方米户型创意样板间实景
二、展示场景细节拉满，让产品学会叙事
“好看”的样板房千篇一律，“有趣”的样板房万里挑一。
面对人们愈发丰富的生活方式和个性化需求，如果房企做产品展示不考虑叙事感，就很难给客户形成记忆点和吸引力。
为此，华润置地这次把户型场景的细节彻底拉满了。
比如在龙华紫云府的X空间，就设置了大量与“周杰伦”IP相关的细节，包括海报、专辑、演唱会门票等物件，打造了一个真实“杰迷”的兴趣空间，让青年客群一眼就记住。
▲紫云府93平方米户型创意样板间实景
此外还有水吧台早C晚A场景、阳台兴趣场景的丰富细节，都共同营造出了一个热爱生活、品味独特的“人设”，让户型自己讲故事。
三、去样板房化，力求还原最真实的生活氛围
近年许多客户认为开发商的样板房太冰冷，消失的衣柜、故意做小的家具，一切都很不真实，根本想象不到住进来之后是什么感觉，所以看完无动于衷。
但明源君这次看到了很多有趣又真实的细节，比如龙华紫云府的主卧，没有故意去掉各种家具以显空间充裕，反而在床边多放了一张小婴儿床，忠实还原了带娃家庭的亲子陪睡场景。
又比如打开电视柜，里面没有各种假书或不明意义的摆件，而是塞满了纸尿布、奶瓶等婴儿用品，展现出一个带娃家庭的真实需要。听说甚至连展示上的照片，都是设计团队找朋友拍下的真实瞬间……
▲紫云府93平方米户型创意样板间实景
这样的场景展示真正做到了想客户之所想，呈现真实生活的场景，能促进客户和空间建立情感联结，降低置业顾问的解释成本。
而客户也确实对此十分买单。
据透露，坪山紫樾润府在迭代产品推出后，对应户型流速提升了50%；龙华紫云府93平户型的库存，则是在两个月内消化了超过40%！
明源君也和部分现场客户交谈过，发现他们参观了后不仅很喜欢，而且还汲取了许多灵感，打算以后装修时借鉴华润置地的方案。
基于市场的积极反馈，华润置地近期还计划在紫樾润府项目率先推出一套创意精装包，供客户购房时选配……
华润置地的这一轮创新看似极其大胆，但却呈现出相当务实的效果，更关键的是它展现出了与客户深度共创的过程。
为了解决市场对精装房的普遍不满，华润置地主动往前多走了许多步，提前替客户探索户型场景的各种可能性，并把落地方案想好。这比客户自己去试错效率更高、效果更好。
也难怪这波产品迭代，能为这些项目带来如此惊人的成交拉动效果。做实事求是、将心比心的产品，客户是一定能够从中感受到诚意的。
领先的组织协同
与资源整合能力
为革命性创新提供支撑
有效、深度、成规模的创新行动，一定离不开组织能力的支撑。刚才我们看到的那些颠覆性的创意，绝不是有零碎的灵感就能落地的。
实际上为了这轮产品迭代，华润置地做了大量的前置工作，包括前置调研、资源整合、组织协同和战略支撑4个方面。
第一，客户需求是做产品的前提。 为了打造最符合市场需要的房子，华润置地选择两条腿走路。
一方面，要求设计与客研团队共同奔赴一线对业主开展深访，收集反馈作为设计前提；另一方面，还多方搜集了大量C端装修案例，研究客户的实际改造偏好。
正是基于扎实的调研工作，这次迭代才得以让客户直观地感知到价值。
第二，为了呈现最好的落地效果， 华润置地主动介入家居设计领域，如折叠床、可移动桌椅、双面收纳岛台、小于20公分的超薄柜体等亮点设计，几乎都是为了这次迭代量身定制的。
同时，华润置地还发挥出了头部房企强大的资源整合能力，高效协同多家供方制作落地。最终的实景甚至分不清是不是效果图，还原度极高。
第三，在组织协同方面， 华润置地就拉通了客研、营销、销售顾问、设计、设计顾问等内外多个部门、单位，共同推进创新居住场景的研发工作。
也正因总部层面的推进决心和魄力，这一轮的产品迭代方案得以高效确认和实施，现场施工也由多部门共同跟进，有问题现场立刻记录、调改，大幅降低了协调成本，实现了超高的协同效率。
第四，这波迭代其实在华润置地的总部层面，早已有战略框架的支撑。
去年，华润置地建立了自己的“客户与产品研究院”，积极探寻和解决当代人与物、人与人、人与己的关系，这已经成为华润置地内部产品研发的重要纲领。
基于这一点，华润置地长期对业主进行跟踪调研，并动态调整产品创新的方向。同时依托资源整合能力和供应链技术的进步，华润置地得以实现全屋精装的创新与快速迭代。
这种跨部门的高效拉通和对市场变化的快速协同响应，在同行之间还极其少见。
结语
在时代的巨变中，许多房企的产品观已经落后于市场，行业是时候来一场自我革命了。
在这个置业客户坚持“货比多家、不好宁愿不买”的时代下，呆在安全区是一把“双刃剑”。做所有人都不会太讨厌的产品，也可能等于所有人都不会喜欢。
华润置地显然不想做那个永远呆在舒适区的守成主义者，它渴望从产品专家变成生活专家，用更实事求是、更具进取心的方式，去探索这个时代生活的本质、做这个时代的好房子。
而从结果上来看，市场已经给予了华润置地积极的回应。明源君也期待在未来能看到更多类似的突破，让行业重回那个百家争鸣、灵感涌现的黄金时代。
（本宣传资料为要约邀请，所示图片及文字仅供形象宣传之用，不作为开放商向购房人发出之购房要约，不属于住房买卖合同内容，买卖双方权利义务最终以双方签订的《深圳市润珑苑项目住房买卖合同(预售)》及附件等协议内容及相关政府主管部门最终审批为准。本宣传资料对项目周边环境、交通、教育、商业及其他配套设施的介绍，旨在提供相关信息，并不意味着本公司对此作出承诺，相关内容不排除因政府规划及开发商未能控制的原因而发生变化，本公司在法律允许的范围内保留对本宣传资料修改的权利，敬请留意最新资料。此外项目现场为展示样板房，户型以实际交付为准。本资料发布日期：2024年7月。）
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