文/邓浩志
广州房贷历史新低
广州有银行首套房贷利率低至3%,而四大行的房贷年利率也下调到了3.2%。这说明,广州房贷利率已经到达了全国最低水平。另外这也继续刷新了广州房贷利率的历史最低值。有什么影响呢?不用说,降息肯定降低了购房还贷的成本,对楼市会有正面刺激的作用。
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但这里有几个点值得大家留意一下的:
1、市场对降低房贷利率似乎已经麻木了。连续2年多时间,连续降了近10次利率,但楼市依然低迷,大家对经济,对收入,对房价的预期仍然没有改变。所以尽管利率不断刷新历史最低记录,但似乎很难刺激大家的购房欲望,贷款欲望,甚至有些人选择了提前还款,在没有好的投资渠道的情况下,减少一点利息负担似乎是更理性的选择。
2、房贷利率低处未算低。我国自己和自己比,当前房贷利率的确不算刷新最低记录,但横向对比其他发达经济体我们会发现,在经济不景,楼市低迷的时候,他们的利率往往更低,接近零利率,或者就是零利率,甚至是负利率。所以未来如果有需要,不排除房贷利率会进一步走低。也就是说商贷可能在3%以下,公积金2%以下,甚至更低也不足为奇。而继续降利率,似乎是大概率事件。
3、关于存量房贷利率什么时候下调?相关部门能不能给个说法?2021年前贷款的部分客户,年利率在5%甚至6%的都不少。尽管去年底降了一次存量房贷利率,但由于近期贷款利率再次大幅度下调,也导致存量房贷利率和当下利率有巨大的缺口。这个问题我多次分析过,如果不降存量房贷利率。既增加民生压力,影响消费复苏,更会直接导致大量提前还贷,置换其他灰色贷款替代房贷的情况,会造成更大的混乱等等。
保交房的压力到底有多大?
我给大家算个账,让大家感受一下。最近媒体公布了一些暴雷房企今年上半年交房的情况。我抽一个给大家分析一下,以奥园集团为例,上半年累计交付8800套房屋。8800套什么概念,2021年奥园集团销售规模为1200亿元,按大概套均100万元的价格计算,大概也就卖了12万套房子。为什么按100万一套计算呢?是因为当下中国一手商品住宅的单价也就10000元/平米左右。而新房的套均面积也是100平米上下。当然,奥园还卖商业,写字楼等等,并不都是住宅。所以纯住宅按70%计算吧,那一年也能销售8.4万套左右的住宅。顶峰期间一年卖8万多套房子,现在半年才交付8千多套房子,什么概念?交付比例20%都不到。
当然,2024交房的项目,并不等于都是2021年销售的,也有部分2022、2023年销售的。如果是2022年的数据我看一下。奥园当年销售额约 202亿元,也算70%住宅,则奥园全年销售约14000套左右的房子,那半年交7、8千套,比例也是大致符合的。但2021年市场火爆,房企暴雷的也不多,所以多数房子都是当年买的,而2021、2022年主销期的楼盘多半在2023、2024年交付。由此也可以看出保交房的压力依然巨大。
当然,身处大城市的你可能未必感受的到,因为大城市楼市运行还相对正常,就是成交量和价稍微低一点而已。而三四线城市,才是保交付压力最大的地方。
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