"先立后破"这个词，许多人似乎不太理解其深层含义。事实上，这个词非常贴切地解释了当前的房地产市场状况。
许多人仅仅知道“先立后破”是国家对2024年经济工作的总指针，但实际上这一策略自2021年7月就已经开始提出，并在2022年与2023年持续被强调。我们不仅讨论了三年，而且也实践了三年，并且现在仍在此方向上前进。
这一战略不仅适用于房地产，还适用于其他各行各业。具体到房地产领域，用简单的话来说就是“先稳住再突破”。毫无疑问，我们首先要承认以往的房地产发展模式存在问题，从长远角度看，我们需要改变策略，回到健康稳定的发展轨迹上来。但这需要一个前提，即短期内市场需要稳定，不可让市场下滑太快，否则突破的基础都不复存在了，何来突破呢？
目前来看，要稳定市场，就必须确保房地产投资、销售等关键指标企稳。众所周知，目前房企不仅缺乏现金流，还背负着沉重的债务，几乎无法动弹。建房、购地、销售等关键活动都受到了极大的限制。如果没有外部援助
，市场的下滑趋势将难以改变。房地产研究者能看到的问题，国家当然也非常清楚，并且在找准“关键点”上持续施力。
这个“关键点”就是向房企注入大量资金，使得优质房企能够自我造血，从而带动整个市场的复苏。从2023年底开始，中央金融工作会议已经部署促进房地产和金融的良性互动，平等对待不同所有制的房企，满足它们合理的融资需求。金融机构在随后的座谈会上也被要求确保房地产贷款的增长率不低于设定的“三个指标”，并且定下了原则，即金融机构不能拒贷、抽贷和断贷。
接下来我们看到了一些积极的信号，国有大行和地方大行开始与代表性房企沟通需求，但实际上，商业银行由于考虑到自身风险，给房企的资金并不多，据统计，2023年11月和12月，房企获得的贷款还不到500亿元。对于负债高达数千亿、甚至数万亿的房企来说，这些资金只是杯水车薪。
因此，最近我们看到了一个重要消息，即中央银行和金融管理总局都在支持业务部门协调房地产融资问题。作为业务主管的住房和城乡建设部
也在最近的工作部署会议上发布了相关任务，并有中央金融部门的负责人参与。可以看出，此举标志着非常高的规格和强烈的意图，发布的信号与常规表态不同。根据人民网的报道，至少提到了两个在过去几年中未曾出现的表述：
第一，建立城市房地产融资协调机制，这是满足不同所有制房企合理融资需求、促进金融与房地产良性循环的重要措施。
第二，适应房地产市场供求关系的重大变化，加快构建房地产发展的新模式，实现长短期目标的统一，并推动房地产市场的平稳健康发展。政策将坚持因城施策，精准施策，一城一策，充分利用政策工具箱，赋予各城市房地产调控的更大自主权，使得各城市可以根据自身的实际情况调整房地产政策。
这些措施不仅在热门时期有过类似的表述，但在当前形势下，
其含义有了不同的解读。前半部分是长期需要解决的问题，后半部分则明确指出了短期内急需采取的措施，尤其是在“先立后破”战略中的“先立”环节，即稳定市场的必要性。实际上，在政策部署的后半部分已经非常明确地阐述了这一点：
因城施策，意味着不同城市可以根据自身的市场实际情况采取具体的策略。我们知道，长期以来，房地产政策的优化一直受到无形的手的控制，哪怕是地方开发商需要降价，也可能因为不符合“放行”标准而成为热门话题。如果决策层不发声，因城施策只是空话。现在好了，住建部宣布赋予城市房地产调控更大的自主权，各城市可以根据实际情况自主调整房地产政策。这意味着，根据各自的实际情况，怎样合适就怎样进行，不再受到干预。
那么，地方政府最想做的是什么呢？
显然，大多数城市面临的最紧迫问题是允许开发商降价销售，以便回收资金。事实上，许多地方都因为开发商的“躺平”而苦不堪言，一个楼盘停工，业主只能寻求地方政府的公正处理，如果处理不当还可能影响社会稳定。但在当前的市场环境下，这种情况并不能完全归咎于开发商，毕竟房子不易销售，而且降价又不被允许，这又能怪谁呢？现在决策层允许地方自主调控，那么首先应采取的措施就是允许资金周转困难的房企降价促销。这是住建部此次定调房市可能带给市场的第一个“降低”：滞销楼盘降价，这意味着购房者现在真的可以买到更便宜的新房了。
实际上，还透露了另一个“降低”，即房贷利率。
想想看，现在既然允许地方充分发挥自主调控权，除了前面提到的降低房价外，最有实际效果的就是降低购房者的成本支出，即房贷利率了。而且，就在本周内，金融总局政策研究司司长李明肖已明确表示，将支持地方进一步优化首付比例、房贷利率等住房贷款政策，以满足刚需和改善住房需求。
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能降到多少呢？看看日本，那里的房贷利率普遍在1%以下，如果信誉较好的话，甚至可以达到零利率，支付房贷时只需支付本金。当然，我们不可能一下子降到那么低，但根据住建部和金融总局的表态，利率继续下调的趋势是显而易见的。
无论如何，价格成本和资金成本都迎来了可观的调整机会，祝贺接下来打算购房的人。
最后来探讨一个问题，即市场是否能够重回巅峰。
著名房地产专家、也是预测北京房价将达到每平方米80万元的预言者董藩教授在最近的一次发言中提到了这个议题：
房地产开发与交易的潜在规模极值点及理论上的规模极值点尚未到来，但由于长期和严格的调控，特别是三条红线政策对行业的影响，实际上这个极值点不太可能出现了。调控的冲击和社会变化已经使得近几年及未来的房地产业的实际发展轨迹（投资规模、施工面积、交易规模）与其理论发展轨迹产生了偏差。
可以看出，他仍然认为当前的房地产需求依然存在，但由于政策原因，市场不太可能恢复到过去的辉煌状态了。当然，他主要是指的市场规模。至于价格呢？我们可以观察一下当前的政策动向，可能会看出一些端倪。比如，根据央广网1月28日的报道，配售型保障房的建设已经提上日程，深圳、福州、广西等多个省市已经确定了建设计划，有的甚至已经开始动工，这是什么信号？
这实际上是去年底相关部门提出的房地产新模式的重要内容：保障房归保障，商品房归市场。在业内人士看来，这无疑是为房地产限制措施的全面放开铺路。这将直接导致各城市大量配售型保障房的加入，住房总量肯定增加，与普通商品房竞争客户，后者的价值将受到挑战。当然，既然后续的限制措施都将放开，那么，由于具有稀缺性，加上人们对改善居住条件的不断追求，品质好的房子的价值应该不是我们这些普通人能够衡量的。
以上是我对这个话题的见解，希望对你有帮助。
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