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最新消息：9+12号线全新地铁盘「华发海上都荟」正在火爆认购首推约89-99㎡高层3房及约100-130㎡叠墅在售！指导价5万/㎡

以下为项目一房一价表华发海上都荟售楼处电话/地址：400-8123-664（预约热线）✔✔✔

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项目预计首开05-01地块

全套户型示意图（供参考）

主力户型为建面约99㎡

F、G户型均为三开间朝南的三房两卫

全明通透，连通式阳台大大增加采光面

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H户型为边套三房两卫华发海上都荟售楼处电话/地址：400-8123-664（预约热线）✔✔✔

厨房、餐厅、客厅位于一条直线上

还有约5.4m大边厅带飘窗

可以更好地观赏窗外美景！

华发还有目前泗泾洞泾比较稀缺的叠加房源华发海上都荟售楼处电话/地址：400-8123-664（预约热线）✔✔✔

分为六层叠加和四层叠加

主力户型建面约90-133㎡

特别是这个E户型，建面仅约90㎡

对于想住叠加但预算有限的购房者来说

是个不错的选择！

面宽约6.45米，上下动静分离带“星空露台”

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最新效果图如下（供参考）华发海上都荟售楼处电话/地址：400-8123-664（预约热线）✔✔✔

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华发海上都荟售楼处电话/地址：400-8123-664（预约热线）✔✔✔7月11日，上海二批次土拍，华发以总价706310万元成交松江区洞泾镇SJS30006单元04-04、05-01、05-05号地块，地块出让面积130113.2㎡，容积率2.1，溢价率10%，楼板价25850元/㎡，房地联动价50000元/㎡。

地块详情：

华发海上都荟售楼处电话/地址：400-8123-664（预约热线）✔✔✔根据规划显示，华发洞泾3宗地块规划为高层&洋房&叠加别墅产品，总体量超过了2700套，是个超大体量盘。

华发海上都荟售楼处电话/地址：400-8123-664（预约热线）✔✔✔项目东至百尧村路，南至联营村路，西至04-03地块，北至城桂路，距离9号线洞泾站步行约800米左右！

目前项目三个地块的设计方案均已公示，具体如下：华发海上都荟售楼处电话/地址：400-8123-664（预约热线）✔✔✔

根据项目规划设计方案，拟建56幢4-18F的住宅、保障房以及其他配套用房

华发海上都荟售楼处电话/地址：400-8123-664（预约热线）✔✔✔其实，之前制约洞泾发展的，依然是交通问题，别说其他区的人不进来，就连隔壁板块的人，无论是刚需还是改善，都不太会考虑来洞泾。

这让洞泾，在过去很长一段时间，严重缺乏活力！虽然地理位置，北接泗泾，东侧即是松江最大产业G60科创走廊和莘闵别墅区，甚至位置相比松江新城更靠近市区。

12号线的西延伸，确实有望盘活这片区域。

华发海上都荟售楼处电话/地址：400-8123-664（预约热线）✔✔✔ps:12号线西延伸，去年6月批复，8月公示选线规划，12月正式动工。其他轨交平均2年零3个月走完的流程，12号线西延伸仅用了半年。

这足以证明12号线西延伸对于松江，乃至整个上海的意义。在上海，已经有太多的案例证明，轨交新动作的开始，就是板块价值蜕变的开始。

洞泾位于松江东北片区，存在感较低，很多人不知道洞泾，知道的人也大多看不上！

华发海上都荟售楼处电话/地址：400-8123-664（预约热线）✔✔✔九亭、泗泾依靠地铁9号线大量人口的导入，虽然被叫做了“睡城”，但是房子一直很畅销，人气也越来越旺；

华发海上都荟售楼处电话/地址：400-8123-664（预约热线）✔✔✔9号线洞泾站位于洞泾西部，周边还没怎么开发，自然没有什么人气，城市界面也是城乡结合部的感觉！

但随着地铁和快速路的建设，洞泾的交通瓶颈被彻底打破，如果充分发挥后发优势，洞泾的未来可能会强过九亭和泗泾！

改变洞泾命运的，首先是地铁12号线及沪松公路快速路。

华发海上都荟售楼处电话/地址：400-8123-664（预约热线）✔✔✔地铁12号线西延伸已经开工，预计2027年底通车，在松江境内从G60云廊沿沈砖公路东西穿过洞泾，设沪松公路、刘五公路站，在洞泾站与9号线交汇，未来通过12号线也能导入一定的人口；

华发海上都荟售楼处电话/地址：400-8123-664（预约热线）✔✔✔另外，沪松公路快速路也已经开工，南北向穿过洞泾中部，未来上高架转沈海高速、嘉闵高架，或者直接连漕宝路快速路进出市区或大虹桥都非常方便！

华发海上都荟售楼处电话/地址：400-8123-664（预约热线）✔✔✔目前的洞泾，还有大量的土地待开发，洞泾未来湾及镇北片区，基本没动，镇东片区，和洞泾地铁站周边，也还有很多地；在新的规划中，中部还战略预留很大一片，未来可以承接重大产业项目，这些待建设用地，为洞泾未来发展提供了广阔的空间。

华发海上都荟售楼处电话/地址：400-8123-664（预约热线）✔✔✔在洞泾2035规划中，洞泾未来湾将打造涵盖地铁上盖商业、高品质科创办公、综合文化中心、高端教育配套和古镇特色商业等五大功能的综合性地铁TOD，形成人工智能创新服务核。

华发海上都荟售楼处电话/地址：400-8123-664（预约热线）✔✔✔产业发展上，洞泾在松江一廊九区中承担的角色是“人工智能产业基地”，现有产业用地也将逐步转型为科创孵化与智能机器人制造。

所以说洞泾的未来才刚刚开始，如果规划都能落地，板块的价值也将能得到质的提升！华发海上都荟售楼处电话/地址：400-8123-664（预约热线）✔✔✔

华发海上都荟售楼处电话/地址：400-8123-664（预约热线）✔✔✔周边配套方面

在交通上，项目距离9号线步行约800米左右，未来还有12号线西延伸线，双轨交汇；

对于松江这个区域来说，还是很难得的，因为板块常年无地铁盘供应，而双轨交地铁盘，就显得更加稀缺了，所以说双轨交，是华发项目最大的一个卖点！

华发海上都荟售楼处电话/地址：400-8123-664（预约热线）✔✔✔在商业上，目前的洞泾没有大型的商业配套，只能依靠老镇小型的商业来满足日常生活所需；但对于华发项目来说，与其去老城，倒不如直接前往松江新城，项目距离松江印象城、万达广场仅3公里左右，自驾10分钟内即可到达，可完全满足日常丰富的消费需求！

华发海上都荟售楼处电话/地址：400-8123-664（预约热线）✔✔✔另外在佘山站地铁上盖，规划有部分商业用地，洞泾未来湾沪松公路地铁站上盖还规划有大型的商业配套，只是还需要些时间！

华发海上都荟售楼处电话/地址：400-8123-664（预约热线）✔✔✔在教育上，参考项目周边小区，目前对口洞泾外国语实验学校，该学校是一所九年一贯制公办学校，拟加入华东师范大学松江基础教育集团，计划于24年9月正式启用；今年9月，学校借址上海工程技术大学附属松江泗泾实验学校开学（期房不承诺学区对口，最终以交房后相关单位划分为准，仅供参考）！

整体看下来，该项目优点和缺点都非常明显，预计积分会比较友好，适合9+12号线沿线工作的刚需以及松江本地的改善客户群体！

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房地产的基本常识包括哪些

1.房地产

房地产又称不动产，是房产和地产的总称，具体地是指土地及其附着物。房产总是以地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性

2.房地产产权

是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。

3.土地使用权

是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包括开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后可以继续使用。

4.房地产市场

主要包括房地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场：

一级市场是指国家土地管理部门(市国土管理局)按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他用地者的市场。

二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场。

三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。

5.土地类型

土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施及自由集资、微利房用地。

6.三通一平

是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整。

7.七通一平

是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平整。

8.土地管理局

代表国家行使土地所有者的权利，以及对房地产市场、房地产行业管理的政府部门。

9.公证处

是国家的证明机关，是提供法律公证的机构。

10.国土局产权登记处

是专门办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。

11.房地产证

是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证。

12.商品房

是指发展商以市场地价取得土地使用权进行开发建设并经国土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房产证并可转让、出租、继承、抵押、赠与及交换的房地产。

13.复式房

上、下两层二合为一，与标准房的结构方面有区别。

14.面积概念

总建筑面积：是指各层建筑面积的总和。底层建设按外墙墙角以上的外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。

建筑面积：是指住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

使用面积：是指住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；内墙面装修厚度也计入使用面积。

公用面积：商业的公用面积是指住宅内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。

实用面积：是指它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。

套内面积：是指俗称“地砖面积”。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的空间的概念。

房屋的基底面积：房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。

15.建筑密度

在用地范围内所有建筑物的基底面积总和与地块面积之比。

16.容积率

规定的地块上全部的建筑部面积与地块面积之比。

17.红线图

又叫“宗地图”，是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线和面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房。

宗地图是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑物位置与性质，与相邻宗地的关系等。证书附图即房地产证后面的附图，是房地产证的重要组成部分，主要反映权利人拥有的房地产情况及房地产所在宗地情况。

18.预售许可证

按规定房屋未建好之前出售均要办理此证，发展商将有关资料送到国土局申请，批准后方可预售楼花。

19.外销许可证

凡对境外预售的房屋都要办理此证方可出售。

20.

是由政府有关部门统一编制，用以明确买卖双方权利和义务的协议，所有的商品房销售都必须签订此合同。

21.房地产抵押合同

是明确房地产抵押贷款中双方当事人权利和义务关系，由银行、业主和发展商三方签订。

22.银行按揭

是指购房者购买楼房时与银行达成抵押贷款的一种经济行为，业主先付一部分楼款，余款由银行代购房者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期偿还银行的贷款和利息。

23.预售楼花

即楼宇预售。房地产经营者获取了建设土地，按政府批准的建筑施工图纸施工，且投入开发的资金已达到投资总额的三分之二(用地价款除外)，便可向长春市房地产产权登记处申请和办理楼宇预售登记，经批准后方可预售。

24.样板房与示范单位

是指与实际房屋的结构相同，但装修标准按发展商的售楼书而定的房间。示范单位与样板房的装修有区别，目的是为提供给客户做装修参考。

25.物业管理

是房地产管理市场化的一种综合性经营方式，分为维护性管理和经营性管理两类。维护性物业管理的职能，主要为高层与多层住宅、综合写字楼、标准工业厂房等楼宇及机电设备保养维修、治安、消防、环境卫生及其他服务为业主提供良好的工作和居住环境。经营性物业管理除具有维护性管理职能外，还通过对物业出租经营达到回收投资和获取利润的目的。

26.房地产评估

就是房地产估价师根据房地产的有关信息、数据，选择合适的估价方法，按照一定的估价程序，最后确定物业的价格和价值的过程。评估的主要方法有：1、市场比较法；2、收益还原法；3、剩余法；4、成本法。

27.银行本票

是付款人将款项交存银行，由银行签发给他凭此可以办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。

28.银行汇票

是汇款人将款项交存当地银行，由银行签发给汇款人持往异地办理转帐结算或支取现金的票据。有效期为一个月。

29.银行支票

是银行的存款人签发给受款人办理转帐或委托开户银行将款项支付给受款人的票据。有效期为十天。

30.确权

确权是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。

31.权属调查包括内容

房地产权属调查包括：审查土地来源是否合法、占地是否超出规定的范围；审查建筑物有没有加层、超面积、改结构、改用途等情况；确认房地产的权利人、权利性质、权属来源、取得时间、使用年限、权利状况、变化情况和用途、价值、等级、座落等。