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01

最近楼市有三大消息让已经买了房在还贷的朋友有点扎心。

一个是云南玉溪的首套房商贷利率已经跌破了3%，只要2.95%。

这比起公积金贷款利率也就只高0.1个百分点。

老韭菜闻听哭晕在了厕所。

先不要哭，以后可能还会下降。

因为自央行“517”新政中最史无前例的一条就是：取消首套和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。

当时我们就给大家说了要有心理准备，利率的决定权现在交到了银行手里面，为了刺激楼市和贷款业务，利率下调是必然的结果。

不过现在2.95%的贷款利率，也不是普遍。

经过官媒电话咨询，这家推出首套房利率2.95%的信用社表示，2.95%的低利率，仅针对贷款期限五年以下、资金实力较强的客户。选择2.95%利率的客户很少，大部分客户首套房都是贷款五年期以上，利率为3.45%。

老韭菜听了心里又稍微好受点了。

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02

但是，还有第二个消息。

广州的汇丰银行出了新政：广州地区首套房的贷款利率最低可到3.05%，贷款金额需在600万元以上；贷款金额若在300万元-600万元，贷款利率为3.1%；贷款金额在300万元以下，贷款利率为3.15%。

从全国范围内看，贝壳研究院发布报告显示，2024年5月，百城首套主流房贷利率平均为3.45%，二套主流房贷利率平均为3.90%。截至5月底，百城中首套房贷利率最低的为株洲的3.0%，二套利率最低为佛山的3.15%，大多数低利率城市都在“3字头”。

在我们大德阳，目前普遍的情况是：首套房商贷利率最低3.35%，二套房商贷利率最低3.65%，具体每个人批下来是好多，还要结合贷款额度、征信情况等。

这么一对比，我们德阳的商贷利率甚至比全国平均水平还要低点。

明天就是20号了，是每个月央行发布LPR的日子（由于是周六，根据央行规定，会顺延至下周一宣布），最新的LPR还会不会下降？目前是有消息称可能还会下降50bp，坐等官宣。

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03

还有第三个消息，说实话老乔都被扎到了。

你能信？现在有些城市出现了贷款返点的情况。

根据经济观察报的消息：

有城市个人按揭贷款返点可以通过银行或者第三方银行合作机构操作，每家银行的返点比例不同，目前在0.4%至1.5%。

想当年，老乔印象非常深刻，2018左右，有客户要办贷款，还要悄咪咪给点茶水费，才能尽快批下来，有些征信不好的，分分钟就被打回来。

而现在，你去贷款，银行还要给你返点？

这就相当于以前排队抢鸡蛋，现在只要你去超市买东西，就给你送鸡蛋。

时移世易啊。

在楼市没有明显回暖之前，商贷利率下调，可能还会持续，那究竟降到多少算底线？跟公积金的2.85%一样？还是比公积金都还要低？

这个目前还未可知，但商贷利率保持低位，是肯定的了。

很多已经买了房在还贷的，尤其是当年那波五点几、六点几利率的业主们表示：政策有没有刺激到楼市我不晓得，反正是我是被深深的刺激到了。

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04

现在，不少存量房中，当年以首套房贷款的利率，比现在的二套房利率都还要高。

那为什么就不给存量房直接降到和现在新房一样的3.35%、3.65%呢？

这就要说到银行赚钱的方法了。

主要有三个方法：第一个是“息差”，就是银行从我们这里存钱给的利息很少，但是借给我们钱的时候收的利息很多，这样银行就赚到了中间的差价；

第 二个是“利差”，比如银行买卖一些票据来赚钱；

第三个是“费差”，就是银行提供一些服务收我们的手续费。

在这三个方法里，“息差”是银行赚得最多的方式。低息吸纳存款、高息放出贷款，这样赚的钱就多了。这其实就像是我们去市场买东西，低价买进然后高价卖出，赚的就是差价。

但是，最近银行用这种方法赚的钱变少。，净息差以前的警戒线差不多是1.8%，但去年末降到了1.7%，今年一季度又降到了1.54%。这说明银行现在赚钱变得难了，他们的日子也不太好过。

不过，和我们这些买房贷款的人比起来，银行只是赚钱多少的问题，但对于很多已经买了房、还在还贷款的人来说，那就是生与死的问题了。

有一组数据，更能说明其中的问题：中指院数据显示，2023年全国法拍房同比增加36.5%，住宅类法拍房增加43%，2024一季度后，住宅类法拍房挂牌量增速同比增长35%。

为什么有些购房者断供了？

他们不怕房子被拍卖了吗？

他们不怕征信不好吗？

借用一句万科说的话：活下去。

下面还有重点

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