美国房地产市场正处于几十年来负担能力最弱的时期之一,这使得住宅房地产销售止步不前,渴望购房者被拒之门外。不过,有个群体依然未受这场危机的影响,那就是富人。
总体来看,美国这个关键销售季表现令人不安。继5月份下降15%之后,6月份新建住宅销量小幅下降,远低于预期;同时,二手房销售连续第四个月下降。
根据美国全国地产经纪商协会(NAR),市场上唯一的亮点是豪宅,在各价格区间中,6月份销量实现增长的唯一类别是价值超过100万美元的住宅。各中原因不难理解。30年期固定利率抵押贷款的合约利率从2019年末到2022年初一直在3%左右,而现在则徘徊在略低于6.9%的水平,这意味着借款买房者为同一套住宅所付出的代价要远高于几年前。
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但是,财力雄厚的买家就不存在这个问题,因为他们可以用现金买。
“我不记得上次听到买家谈融资是在什么时候了,”Douglas Elliman驻佛罗里达州萨拉索塔的豪宅经纪人Lisa Rooks Morris表示,“他们都是带着现金来。”
结果就是,高端房地产市场的繁荣推动美国最大豪宅建筑商的股价迈向新高。Toll Brothers Inc.在5月份发布的第二财季业绩报告中公布的订单强于预期,上调了全年交付指引。该公司股价接近纪录高点,自2023年以来上涨约170%,同期涨幅在标普400中型股指数中排名第五,是过去六个月表现最佳的美国上市建筑商。
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“从历史来看,利率上升时,高价住宅首当其冲,”Zonda首席经济学家Ali Wolf表示,“如今,我们没有看到这种情况。对于更富有的美国人来说,高房屋净值和强劲的股市缓冲了利率带来的影响。”
来自Redfin的数据显示,截至第一季度末,45%的美国高端购房者全款买房,比例为至少十年来最高。资金充裕的股票投资组合、出售长期持有的商业地产、以及新继承的代际财富均为常见资金来源。
相比之下,入门级买家靠的是个人储蓄和收入,而这些跟不上通胀的步伐。对于低收入借款人来说,除了抵押贷款利率上升,随着信用卡和汽车贷款拖欠率上升,他们还面临贷款获批问题。
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本文源自:金融界
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