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苗野/发自杭州
“绿城杀疯了!”7月23日,有网友在浙江土地网直播中留言。
当日,杭州两宗宅地出让。经过46轮竞价,绿城以6.05亿元斩获临平区丰收湖地块,楼面价22287元/平方米,溢价率59.19%,这一溢价率创下2024年杭州土拍市场溢价率新高,也是2019年以来杭州土拍市场的历史新高。
“丰收湖板块断供3年,目前无在售项目,体量小,容积率仅1.2且不限价,小区域内唯一一宗低密宅地,溢价空间大,预留利润足,这些都是该地块土拍高热的主要因素。”中指研究院华东大区常务副总经理高院生认为。
实际上,在土地市场,绿城一直都表现的很勇猛。
“二天投了180亿,上海连中三元,近五千分之一概率,真的很神奇。”去年8月2日,绿城中国董事会主席张亚东在朋友圈如是感叹。但绿城远不止于此,今年以来更是频频出现在各大城市的拍地市场,上半年以190亿元位列权益拿地金额榜TOP3。在2024年上半年杭州市区涉宅用地拿地金额排行榜中,绿城拿地4宗,拿地金额52亿元,排名第三。
“宁可错过也不错投”,这是绿城的投资铁律。“2024年绿城计划拿地货值约1000亿元。”绿城中国行政总裁郭佳峰此前在业绩会上透露,总体以销定投,不会因为要达到比较高的投资货值目标而放松投资端尺寸。之后在绿城股东会上,他对投资提出“没有好城市,只有好项目。”
杭州某市场人士认为,绿城虽然刷新了丰收湖板块楼面价纪录,但体量小,资金占用少,且区块内无储备新盘,该地块的出让让这个断供49个月的板块再添新供应,后续考量绿城的是否能在此推出利润高的项目。
值得一提的是,杭州放开土拍限价后,房企参拍积极性居高不下。本轮土拍吸引了不少于10家房企报名参拍,包括大家、兴耀、中海、滨江、绿城、保利、建发、招商等房企。
此外,从杭州土地供应来看,正逐渐从“大而全”模式转变成“少而精”,最近几次地块挂牌数量均为个位数,但地块质量有了明显提升。本次土拍溢价较高,与今年杭州持续推出优质地块的市场走向一致。
另一宗地块的热度,也不低。
经过43轮报价,滨江集团以23.37亿元的价格摘得上城区城东新城单元地块,成交楼面价35524元/平方米,溢价率22.55%。
这是滨江集团在城东再落一子。
早在2月,滨江集团以总价24.44亿元竞得另一宗紧邻地块,楼面价36240元/平米,溢价率24.44%。目前,这宗地被命名为翡翠嘉运府,共计266套住宅,已首开132套,整体中签率14.47%,有房家庭社保拼至111个月。
高院生认为,在该地块滨江可沿用翡翠嘉运府售楼部与营销团队,成本管控更有优势。值得注意的是,该地块溢价率22.55%,较翡翠嘉运府地块24.44%溢价率略有下降,但房地价差为10976元/平方米,基本持平。所处区域内新房供应尤其是高端改善新盘供应稀缺,去化有保障。
2宗地,揽金29.4亿元,共计89轮鏖战,成交楼面均价31657元/平方米,平均溢价率28.6%,单地最高溢价率59.2%……这是2024年下半年杭州首场土拍的成绩。
“从这轮土拍看,房企拿地开始回归核心地段、稀缺属性、高利润等关键词,这也是房企保证未来发展潜力和市场地位的抓手。”前述杭州某市场人士分析,目前,杭州大部分板块去化周期长,库存压力有所增加,自5月9日杭州新政提出“优化住宅用地供应”后,挂牌均为主城区核心宅地且宗数锐减,减少了非核心板块的宅地出让,让开发商有更多的时间去库存,促进供需平衡。
截至目前,今年杭州8批次集中供地,累计已成功出让37宗地块。
另据中指院监测,2024年1~6月杭州市区共计成交34宗涉宅用地,较2023年同期减少32宗;成交总建筑面积308万平方米,同比下降42.4%;土地出让金590.9亿元,相较2023年同期杭州宅地成交总金额957亿元大幅减少了38%,但仍高居全国第二,仅次于北京。
“放到全国范围来看,杭州市场依然具有较强的韧性和发展潜力。”高院生说。
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