一直以为宝中没地了。

但自从上次核心区“商改住”火了一把后，壹地产就开始探究深圳核心区“商改住”的潜在地块，不找不知道，一找发现还真不少。

以宝中为例，去年土拍出让的A001-0212地块（中铁阅臻府）就是“商改住”，今年刚刚调出的03-29地块，也是“商改住”。

据了解，宝中那一块目前大概还有20块待拍商业服务用地。

这些地块都是什么情况呢？对此，壹地产也去现场探了下，我们一起来看看。

01.

20块“商改住”潜在地

宝中这些地块现场什么情况？

据业内人士透露，宝中目前还有20块商业服务用地待拍，这些地块主要集中在裕安路东南侧。

▲壹地产制图，底图来源详规“一张图”

地块①②③

地块①②③在宝辰和前海人寿金融中心西北侧，从11号线宝安地铁站B口出去就能看到。

根据地块上插着的“国有储备土地告示牌”，地块①②③与宝辰东南侧的地块连成片都是国有储备土地。

▲壹地产实拍

现场来看，地块整个基本还是杂草丛生的荒地，只有地块③西南向靠马路的部分被围挡起来。

地块④⑤⑥⑦⑧

地块④与地块③仅隔着兴业路。

根据地块④上的“国有储备土地告示牌”显示，地块④⑤⑥⑦⑧连带着思摩尔以及鹏鼎时代大厦所在地块整个都是国有储备土地。

▲ 壹地产实拍

目前，现场可以看到地块中间的怡亚通已建成，整个地块之内的鹏鼎时代大厦已建成启用、思摩尔正在建，而地块④⑤⑥⑦⑧是荒地状态。

其中，地块⑤堆放着建筑用材，被铁栅栏围住，标识牌上写着“怡亚通大厦项目施工承包工程”，旁边的地块⑥是特区建工的办公区，地块⑧目前则成了临时生活区。

▲ 壹地产实拍

地块⑨

来到地块⑨，该地块上目前是一片树，地块上的“国有储备土地告示牌”显示地块⑨与其旁边在建的瑞璟湾居西南侧的绿地是一整块国有储备土地。

▲ 壹地产实拍

据了解，地块⑨旁边的瑞璟湾居就是被称为深圳安居房天花板的万通亚伦项目，预计8月要发车。

值得注意的是，瑞璟湾居所在地块也是“商改住”的一员，2022年10月15日，由商业性办公用地调整为二类居住用地，同年底挂牌出让。

▲壹地产实拍瑞璟湾居

地块⑩⑪

地块⑩紧挨着中铁阅臻府，在中铁阅臻府西南边，目前地块上有不少变电箱以及坐落着“深圳机场边检站执勤点”的建筑。

▲壹地产实拍地块⑩现状

地块⑪则在“220千伏宝城变电站工程施工项目部”与地块⑩之间，东北方向是刚刚调出的03-29“商改住”地块；往西南向是“广深沿江高速”，再过去一点就是“企鹅岛”。

地块⑫⑬⑭⑮⑯

地块⑫⑬⑭⑮整个在一块，被海秀路、金科路、甲岸南路、广深沿江高速包围。

地块⑫⑬这一边地块上主要是泛华建设集团临时办公点，地块⑭上目前是中建科工宝安公共文化中心项目生活区。

▲壹地产实拍泛华建设集团临时办公点

地块⑫⑬海秀路对面是vivo的维沃大厦项目1号门，目前该项目门头已经立起来；vivo旁边的“湾区产业投资大厦”是“深圳市2024年第三季度计划预售商品房情况”里的项目之一，据表单，有30套办公产品三季度将入市。

地块⑭海秀路正对面是瑞璟湾居，站在这里，隔着金科路和海秀路交叉口，可以清晰的看到中意、易尚、荣超等大厦组成的现代化城市界面。

▲壹地产站在金科路和海秀路交叉口实拍

金科路就像一条隐形的分界线，东向是发展的宝中，西侧是未来的宝中。

地块⑰⑱⑲⑳

地块⑰⑱⑲⑳情况基本同上，整体扎堆在甲岸南路南侧，多为荒地和附近在建项目的临时办公区和生活区。

包括中意大厦旁边在建的宏桥的“宏帆大厦地基与基础工程项目部”以及“中建八局思摩尔大厦项目部”的生活区/办公区都在这一片。

具体来看，地块⑰⑱⑲与⑫⑮⑯地块相近，分布在甲岸南路南侧。

沿着甲岸南路是“美食一条街”，从街口的标识牌可以看到，已经被作为“新安街道海滨社区关爱来深建设者疏导点”。

▲壹地产实拍“美食一条街”

地块⑳与欢乐港湾相邻，南侧紧挨着欢乐港湾入口和停车场。

▲壹地产实拍欢乐港湾

其实，从这20块地我们可以看到，宝中的储备用地还是很多的，虽然目前都是商业服务用地，但这20块地边上已经出现了3块“商改住”地块。

壹地产认为再次出现“商改住”的概率还是蛮大的。

怎么说？

02.

新房住宅供应少

宝中以后会“商改住”吗？

实际上，从近3年的土拍成交数据中我们可以看到一些原因。

首先，这几年宝中的供应并不多。

从2020年-2023年土拍成交了116宗地、整个宝安土拍成交了18宗地，但宝中仅仅成交了4宗，其中2宗还是“商改住”。

▲壹地产制图，仅供参考

细看这4宗地：

A004-0175（鸿荣源胤璇）、A003-0434（越秀瑞樾府）、A002-0091（瑞璟湾居，商改住）、A001-0212（中铁阅臻府，商改住）。

其中，瑞璟湾居是纯安居型商品房，包含普通商品房的项目仅有3个。3个项目里，鸿荣源胤璇目前已经清盘，在售的只有越秀瑞樾府少量住宅以及7月30日要开盘的中铁阅臻府。

▲壹地产实拍

其次，虽说市场上还有一些新盘，如都市茗荟二期、泰华梧桐林居、盛意家园等，但是这些新盘入市的时间不太能确定。

可以说，按目前的情况，除非今年调出的03-29“商改住”宅地快速成交入市或者捂盘的开始卖了，不然宝中短时间内难有新品入市。

与此同时，宝中产业还在持续发展中，未来企业和人才数量会增加，比如旁边的企鹅岛预计就可以容纳约7.5万名办公人员，所以说，不排除以后宝中住宅这块会加码。

从详规“一张图”我们可以看到，宝中现在基本都是商业服务用地，未来想要增加住宅，不排除从待拍的20块商业服务用地上去“商改住”。

对此，你们怎么看呢？

欢迎留言讨论~

文章数据图片来源参考：中指研究院、鹏城好屋、详规“一张图”等等。

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