来源|启明星楼市（ID：zznjw025）

作者|住小星

图片来源|受访者供图

刚刚（7月30日），南京土地市场网发布“关于2024宁出第07号出让公告网上限时竞价通知”，明天将出让的6幅住宅用地竞价顺序出炉。

本次土拍中有4幅地块位于主城区，其中莫愁湖1幅、龙江1幅、江北2幅。

最值得关注的，当属莫愁湖街道和龙江地块，位置都非常优越，其中龙江G16地块更是今年首个明确的改善型住宅，或将奠定南京的改善型住宅新格局。

01.

容积率1.5、限高60米

G16地块藏着什么惊喜？

G16地很可能是明天热度最高的一幅，据传已有5家房企报名，分别是：绿城、金基&中北、中堃置业、怡康等。

这幅地块体量较小，但也由此风险更小，并且片区没有新房在售，不存在竞争对手，适合快速销售回笼资金。

首先来看下龙江G16地块的基本信息：

地块名称：鼓楼区凤凰街道湛江路以东、清凉门大街以南地块

规划用地性质：R2二类居住用地

出让面积：9579.13㎡

容积率：1.0＜Far≤1.5

建筑高度：≤60米

挂牌起始价：38800万元

起拍楼面价：27003元/㎡

在出让要求中，特别提到了：G16地块为改善型住宅。

今年以来，改善型住宅新规被频频提及，但在土地出让时未做明确要求，G16地块是首幅在挂牌时明确提出要做改善型住宅的地块。

本月初，江苏省住建厅发布了《江苏省改善型住宅评价细则》，对改善型住宅各方面都有详细规定，具体来看：

层高：改善型住宅层高应不小于3.1米，三层以上改善型住宅层高不应大于3.6米，设有地暖、管道式新风或集中式中央空调系统的改善型住宅，层高不应小于3.15米。

对比目前市面上大多为2.9-3米的层高，改善型住宅的层高会带给居者更朗阔的居住感受。

绿地率：住宅区绿地率不应小于33%，集中绿地面积不应小于1.1㎡/人，采用屋顶绿化、空中花园、墙面垂直绿化等多种方式，也就是现在被频频讨论的第四代住宅。

套型与套内空间：改善型住宅户型套内建筑面积应与功能空间数量、面积相匹配；当套内建筑面积大于120㎡时，宜增设家政间、独立储藏间、健身空间等。

配套设施：结合风雨连廊体系打造无风雨归家流线； 设置空间开敞、无围护结构的架空层作为休闲、健身、娱乐、学习、绿化等公共空间，不作为停车或车行交通空间，架空层与住区景观一体化设计；设置游泳池、图书室、健身房等服务空间和设施。

示意图，图为万科翡翠滨江泳池

同时，在入户门、入户玄关、客厅挑空、阳台、厨房等室内设计上，都有详细规定，都是为了提高居住体验而来。

G16地块体量不大，可能难以打造大面积的会所和园林绿化，但是对于架空层泛会所、风雨连廊等配套的设施还是可以期待一下。

此外，G16地块还是今年鼓楼区首次推出的住宅用地，区位条件也是十分优越：

商业：G16地块靠近河西商圈、龙江商圈和新街口商圈，附近有新城市广场、吾悦广场、万达广场、中海环宇城等，繁华生活触手可及。

教育：鼓楼区的教育资源，在南京可以说是头部梯队，地块周边有凤凰花园城小学、银城小学浦江路校区、二十九中等优质教育资源环伺。

医疗：地块位处城中，周边3公里内有江苏省中医院、江苏省第二中医院、江苏省人民医院（龙江院区）等优质医疗资源，看病就医非常方便。

交通：地块西侧400多米处即为在建的9号线管子桥站，规划中的13号线也在此交汇；同时，周边有清凉门大街、汉中门大街、江东快速路等城市主干道方便出行。

当然，唯一美中不足的就是，地块的体量较小，适合打造小而精的社区，可能打造为4-6幢中低楼层的洋房，或是小高层+洋房的组合。目前板块内久无新房在售，新房还是非常稀缺的，未来热度不会小。

02.

体量mini、限高24米

莫愁湖旁新添稀缺洋房

本批次出让的莫愁湖旁的一幅地块，关注度也很高。

地块名称：建邺区莫愁湖街道水西门大街以南、南湖路以西地块

规划用地性质：R21住宅用地

出让面积：4358.26㎡（含仅出让地下空间1673.67㎡）

容积率：1.0＜Far≤1.9

建筑高度：≤24米

挂牌起始价：11000万元

起拍楼面价：21566元/㎡

G15地块实际上就是此前地铁7号线建设中发生渗透事故，被紧急拆迁的迎宾村1、2栋，体量很小，限高24米，适合打造城中稀缺的洋房产品。

地块西侧即为迎宾村，南侧是在建的迎宾菜场，北侧一街之隔便是莫愁湖，往南去就是南湖热腾腾的烟火气，地理位置不要太好！对于周边想要改善的地缘客来说，G15地块是一次绝佳的机会。

值得注意的是，这幅地块要求不得影响地铁正常建设、运营，竞得者须在地铁大士茶亭站土建工程完成前，完成地下室建设。

目前7号线正在进行割接工作，预计很快就要通车。因此，对于这幅地块的买家而言，地段虽然好，但条件限制太多，又涉及地铁工程，可发挥的空间太小。据传将由南京地铁公司托底。

明日土拍将于上午9:30开始限时竞价，究竟6幅地块成交结果如何，明天即可见分晓！

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