胡继东：国家发改委公募REITs常态化发行新规的十大亮点解读

序言

中国版C-REITs自2020年4月份国家发改委、中国证监会联合发布“40号文”[1]拉开试点大幕，经过四年多的发展，取得了丰硕成果，一方面，我国已建立起覆盖公募REITs全生命周期的相对完善制度规则体系，包括国家发改委、中国证监会、财政部（国税总局）、国务院国资委、金管总局（原银保监会）、水利部、商务部、证券交易所、基金业协会、登记托管机构等主管机关/机构陆续发布/续订的几十份公募REITs专项规范、配套性规则，以及大量地方性鼓励政策措施；另一方面，国家发改委已向中国证监会推荐了67个公募REITs项目（含扩募项目），其中44个项目（含首发、扩募）完成了发行，发售基金规模合计达到1285亿元，另有各地大量储备项目完成了入库并在筹备申报中。纵观国际REITs市场过去的发展历程，中国版C-REITs在如此短的试点时间内取得如此成果实为令人欣喜，这也意味着从“探索试点”转向“常态化”的条件日益成熟。

在此背景下，国家发改委于2024年7月26日公开发布《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》及《申报要求》（发改投资〔2024〕1014号，以下统称“REITs新规”“本次REITs新规”或“1014号文”），宣示着公募REITs试点阶段结束而正式进入常态化发行阶段，及时回应了各方参与热情与政策期待。本次REITs新规遵循“市场化、法治化”总原则，既继续聚焦项目合规性等审核重点并着重强调压实压紧各方责任，也适当拓展了试点范围、放宽回收资金要求、简化可转让性审核事项、提高审核推荐效率，“宽严相济”，赋予了常态化发行阶段的定力、活力、耐力。

REITs新规作为常态化发行阶段的总领性、基础性政策文件，全面、深入学习、理解和贯彻是国家发改委强调的各方责任。笔者结合过去深度参与多个公募REITs筹备与发行的法律实践经验，主要从比较新旧规则之演变、探讨新规在具体项目中之适用这两个维度，对REITs新规的十大亮点、要点进行解读与探讨，以供交流参考。

一、亮点一：进一步拓宽REITs试点的大类行业范围、细分资产类型

划重点：REITs新规将REITs试点行业范围拓展至12个大类，本次新增储能、燃煤发电、市场化租赁住房、养老等资产类型，放宽旅游景区至4A级，消费基础设施至商业街区、商业综合体、专业市场等，允许产业园区、消费基础设施、文旅基础设施符合要求的配套酒店、商办、底商可一并入池。

关于本次REITs新规对“958号文”[2]项下试点行业范围的调整情况（含增加、删减与微调等），具体详见下表所示：

（注：蓝色字体+删除线部分代表本次被删减；红色字体代表本次新增加）

1. 能源基础设施

本次REITs新规对“能源基础设施”的入池范围作了进一步扩容，将“储能设施项目”“低碳、灵活的燃煤发电项目”纳入。在过去试点阶段，能源基础设施REITs项目获得了较快发展甚至受到火热追捧，风电（陆风、海风）、光伏发电、天然气发电、生物质发电等多种清洁能源资产已实现上市发行。本次REITs新规放开了燃煤发电项目并对燃煤机组灵活调节能力、低碳燃料掺烧比例（热量比例不低于10%）、配备大规模碳捕集利用与封存（CCUS）等条件提出明确要求，有助于引导和推进燃煤发电朝着更加低碳、清洁化进行改造升级。

2. 园区内的酒店和配套底商

本次REITs新规首次正式允许将园区内的酒店和配套底商一并纳入底层资产范围，并提出了严格的入池要求。其中，从试点阶段已上市园区REITs项目来看，已先行认可了底层资产中可包含符合规划等要求的一定配套商业（如食堂、餐厅、超市等生活服务性商业配套）。

（1）需以“单体建筑”而非整个“园区”作为判断标准：园区类项目往往涉及多栋/幢建筑物，而未来允许入池REITs的酒店和配套底商必须是位于“底层资产的单体建筑中”且“物理上不可分割”，换言之，如果酒店或商业是独立成栋/幢的，或虽与园区用房位于同一栋/幢但物理上可分割，则仍无法入池；另外，值得注意的是，可以层或户/室为单位分割办理不动产权证书，并不能当然认为具有物理上的可分割性。

（2）产权上归属于同一发起人/原始权益人：实践中，存在同一园区的部分单体建筑或同一单体建筑之不同部分已通过出售、划转等方式处置给第三方（如园区入驻企业等）的情况，本次新规可能旨在防范该等情况。当然，可探讨由发起人/原始权益人在申报REITs过程中再次以收购等合法方式取回该等资产产权。

（3）入池比例上限严格控制在单体建面的30%以内：本次REITs新规要求，酒店和配套底商的建筑面积占同一单体建筑面积（需特别注意，不是园区的全部建筑面积）比例上限不能超过30%。对此，一方面，若酒店、配套底商分别位于两个不同的单体建筑，是否意味着其分别不超过所在的那一个单体建筑面积的30%即可，有待明确；另一方面，基于“物理上的不可分割性”要求，是否意味着只有在项目设计、建设阶段即满足该等30%比例上限的酒店和配套底商方可一并入池，能否人为地将原本超出30%比例上限部分剥离、留下不超过30%部分“夹带式”入池，尚有待探讨和明确。

值得注意的是，就酒店资产而言，实践中往往采用业主方委托专业酒店管理公司全权负责运营管理的模式。根据笔者过往项目经验，酒店管理公司往往在酒店资产处分（抵押或处置）、项目公司股权转让、管理团队及员工雇佣关系、招商、定价、预算、银行账户、现金流、管理费等一系列事项上具有较大的话语权。因此，在涉及酒店资产入池发行公募REITs项目时，建议：一方面提早启动与酒店管理公司的沟通协调以取得其全力配合支持；另一方面需要就基金管理人、外部管理机构、酒店管理公司等相关方在运营管理及资金闭环监管等事项的“权责利”安排形成为监管认可的可行方案。

3. 租赁住房

（1）公共租赁住房

本次REITs新规新增列示了“公共租赁住房”。实际上，在过去试点阶段，已上市的北京保障房REITs等项目之入池资产即为公共租赁住房，因此，本次并非针对该类资产首次扩容放开，而是对过去实践认可情况在制度层面的明确。

（2）市场化租赁住房

本次REITs新规正式将“市场化租赁住房”纳入了试点范围，并明确提出了相关要求。以市场化租赁住房探索发行REITs产品，早在过去相关国家部委的多份政策性文件中已经倡导，尤其是中国证监会与住房城乡建设部联合发布的《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》（证监发〔2018〕30号）提出了住房租赁ABS产品区分为“重点支持权益类ABS”“积极推动债权性质ABS”“试点发行REITs”三类业务类型的宏观政策导向，时隔六年，靴子落地。

市场化租赁住房开展REITs，除需满足其他基本条件和要求外，本次REITs新规特别强调需符合如下要求：第一，专业化：发起人（原始权益人）需为市场化租赁住房的专业机构，意味着在主体资质、营业范围、主营业务、营业收入、机构设置、人员、制度、系统等一系列方面能够论证满足独立开展租赁住房业务的需要；第二，产权自持：因该类资产属于“所有权类项目”，意味着“二房东模式”不满足入池要求；第三，非散售：实践中，较多租赁住房项目的立项、用地、规划、产证等手续上会设置“不得散售”“整体持有”等拆分出售限制，但也存在没有设置相关限制或者允许按套办理小产证并散售的情况（如部分公寓项目），针对后一种情况的可行性与处理方案，尚待探讨明确；第四，长期用于出租：即相关租赁住房不是以短期出租、未来出售为目的。除此以外，笔者认为，市场化租赁住房可能还涉及到需要论证或者完善诸如“利用集体建设用地建设租赁住房”“以非住宅性质用地改建为租赁住房”等其他重要问题。

（3）园区配套租赁住房

本次REITs新规将园区内的配套租赁住房扩容纳入试点范围，大大减少了在原有规则下需剥离该类资产所涉及的一系列复杂操作、时间周期与不确定性（如新设公司、产权过户、租约换签、税费等）。其中，“园区配套租赁住房”是连同所在园区一并进行REITs申报，还是在满足相关要求情况下进行单独申报，本次REITs新规未做特别的限制。当然，结合过去试点阶段园区类资产的相关表现情况，加之该类资产与园区入驻企业的“唇齿相依”紧密联系之特征，建议特别关注其现金流是否受入驻企业调整、园区出租率波动，尤其集中度占比较高入驻企业变动等情况的影响，并设置相关风险缓释措施（如需）。

4. 文化旅游基础设施

本次REITs新规将文旅基础设施项目入池等级从5A级放宽至4A级，且允许景区规划范围内、产权上归属于同一发起人/原始权益人的配套旅游酒店一并入池。截至目前，还没有文旅基础设施REITs项目实现上市发行或被推荐至中国证监会，其原因之一是原“958号文”所要求的全国5A级景区仅339处，资产储备相对较少，因此，本次REITs新规实质性放宽了文旅项目的准入门槛，大大增加了资产供给，对于配套旅游酒店的占比等也没有提出限制，将有助于早日实现文旅基础设施REITs零的突破。

当然，就文旅基础设施项目REITs而言，在法律合规层面，还可能受限于过去文旅行业相关法律法规关于以景区门票、景区经营权、景区资源等进行上市或转让的严格禁止或限制，论证形成既不违反原有文旅行业规定又符合REITs监管要求的发行方案，也是促成文旅基础设施公募REITs项目尽快落地的重要命题。

5. 消费基础设施

本次REITs新规对消费基础设施的外延范围进行了拓展，新增了“商业街区”“商业综合体”，“家居、建材、纺织等各类专业市场项目”，且允许满足条件的酒店和商业办公用房一并入池，相关条件主要包括：第一，与消费基础设施在物理上不可分割：例如商业、酒店、办公在同一单体建筑物中同步开发建设，或者是采用塔楼与裙楼结构进行建设而无法物理分割等情况；第二，产权上归属于同一发起人/原始权益人：具体分析可参考本文关于园区内酒店和配套底商部分的探讨；第三，入池比例上限符合要求：原则上应控制在入池底层资产总建面的30%，但特殊情况下最高可至50%，较园区项目的要求更为宽松。

6. 养老设施

本次REITs新规将养老设施纳入REITs发行范围，有助于为养老产业形成完整且良性循环的产业闭环提供可选方案。伴随我国人口老龄化的不断加剧，国家高度重视“老有所养”问题。国务院及相关部委陆续出台了“国发〔2013〕35号”“国土资厅发〔2014〕11号”“民发〔2015〕33号”“民政部2020年第66号令”等一系列法规政策，鼓励养老服务业的发展。结合养老行业特殊性以及公募REITs发行要求，就养老设施REITs建议关注的法律合规要点概括探讨如下：

（1）可入池养老机构的类型：我国养老机构可分为营利性养老机构、非营利性养老机构两大类，但非营利性养老机构可能不宜作为REITs入池资产；

（2）登记备案要求：自新修改的《老年人权益保障法》发布之日（即2018年12月29日）起，养老机构已取消设立许可，但设立养老机构（营利性和非营利性）应当根据《养老机构管理办法》等规定在市场监督管理部门办理登记后方可开展服务活动，营利性养老机构应当在收住老年人后10个工作日以内向服务场所所在地的县级人民政府民政部门提出备案；

（3）用地合规性：养老机构使用“养老服务设施用地（社会福利用地）”最符合用地、规划的合规要求，但实操中存在利用商业、酒店、办公、社区用房等存量用房举办养老机构的情形，则需详细论证或者完善其用地合规性；

（4）运营资质许可/资格等：养老机构需根据内设食堂、医疗等配套服务情况持有食品经营许可证、医疗机构备案等（如适用），且从事医疗、康复、消防等服务的人员应具备相应职业资格（如适用）；

（5）运营模式：实操中存在产权方将养老设施整租予相关方开展养老服务经营的情形，该等整租模式的入池可行性及调整方案，还有待进一步探讨和明确。

二、亮点二：继续将项目合规性作为审核重点，重者恒重

划重点：本次REITs新规再次强调了聚焦于“项目投资管理手续合规性”“用地合规性”等审核重点，补充了关于集体用地合规性要求，分类明确了不同时期PPP项目的合规性要求与处理意见。

1. 项目投资管理手续合规性

项目合规性是国家发改委、证监会等监管部门自REITs试点启动以来始终强调必须放在第一位、第一性上的重点，相比于过去的规定，本次REITs新规对于投资管理手续的审核要点、瑕疵处理方式等并没有对此作出实质性地放松、降标，体现了监管部门对项目合规性一以贯之的高标准、严要求，也再次回应了市场上关于合规性问题的关切。

2. 补充了集体用地合规性要求

本次REITs新规关于用地问题延续了此前针对“所有权类”“经营收益权类”项目区分处理的总体要求，并明确补充了关于集体用地的相关要求，使得保障性租赁住房、新能源等资产涉及使用集体用地的要求与处理方式有据可循。

3. 分类明确了不同时期PPP项目的合规要求与处理措施

PPP项目的相关法律法规制度在不同时期具有明确的区分，对此，本次REITs新规做出了如下区分规定：

三、亮点三：首次正式确立“底层资产的完整性”原则并提出细化要求

划重点：本次REITs新规首次正式将“底层资产的完整性”作为一项原则进行明确，并提出了园区等单体建筑不入池的比例不超过30%（最高50%）的上限要求。

关于“底层资产的完整性”，关乎REITs项目的长期稳定运营与品牌效应维护，此前国家发改委在2024年1月份印发的《关于进一步提高基础设施REITs项目申报质量的通知》中首次对此进行了关注，当时重点强调核查项目是否存在“对外出售”情况以及针对“对外出售”情况所采取的长期稳定运营措施，但具体要求与标准并不明确。另外，笔者注意到，近期证监会、交易所在针对个别项目审核反馈过程中，也对于底层资产完整性问题给予了关注问询。

本次REITs新规在此前规则和实践基础上，再进一步：

第一，首次正式将“底层资产的完整性”作为一项原则进行明确，即项目原则上应将实现资产功能作用所必需的、不可分割的各组成部分完整纳入底层资产范围；作为例外，特殊情况下无法全部纳入底层资产的，应采取有力举措保障底层资产运营管理的稳定性；第二，提出“单体建筑的不入池比例上限”要求：针对园区基础设施等项目，鼓励将资产所属同一建筑物全部纳入底层资产，特殊情况下未纳入部分资产占单体建筑的面积原则上不得超过30%，最高不得超过50%。

四、亮点四：缩小了“资产可转让性”相关事项的审核判断范围

划重点：本次REITs新规限缩了发改委对“资产可转让性”相关事项的审核判断范围，不再审核判断“企业内部决策、国资转让、分拆上市、融资限制条件等事项”。

基于四年多试点经验的积累以及国资等配套制度的完善，各方对于“资产可转让性”的严格要求与处理方式已形成较为统一的认识。本次REITs新规在坚持“穿透审查原则”基础上，限缩了发改委阶段的部分审核判断事项，主要体现为：

第一，针对“协议”方面：本次REITs新规将“958号文”项下需审查的转让限制来源所对应的“任何协议”限缩至“土地出让合同（或土地租赁协议）、特许经营协议或 PPP合同及园区入园协议（如有）”；

第二，针对“企业内部决策、国资转让、分拆上市、融资限制条件等事项”：发改委不再对此进行审核判断，而是由企业自行办理。对此，是否意味着后续提交给发改委的申报材料以及法律意见书等材料可以不再包含前述内容，还有待进一步观察。当然，需要特别注意的是，REITs新规的简政放权一定程度上为该等事项的办理时点、周期预留了更为充分的灵活空间，但前述事项仍然是证监会、交易所审核环节的关注重点，并不意味着全面取消对该等事项的审核。

五、亮点五：适当放宽特定情形下“首发资产”“可扩募资产”的规模要求

划重点：本次REITs新规明确了“养老设施”首发资产规模不低于8亿元，适当放宽“因行业共性原因导致确实缺乏可扩募资产”“首发规模超50亿元”项目的可扩募资产规模要求。

扩募是关于公募REITs成长性、稳定性、长生命周期的重要机制保障，因此，监管部门在过去试点阶段始终强调可扩募资产规模需为首发资产规模2倍的硬性要求，且在审核实践中，可能对于可扩募资产的成熟度存在更高要求。当然，考虑到一些资产、文旅等行业的特殊性，为适当降低申报难度，本次REITs新规如下两种情形进行了适当放宽：

第一，因行业共性原因导致确实缺乏其他可扩募资产：在相关专家解读中指出，文旅基础设施属于该等情形；至于其他行业，还有待在常态化发行阶段进一步观察和监管确认。

第二，首次发行规模超 50 亿元的项目：高速公路等行业具有典型的“重投资、重资产”特征，试点阶段也有多个高速公路等行业REITs项目首发规模超过了50亿元；若严格执行2倍要求，则意味着发起人（原始权益人）需在申报时点持有或控制的其他可扩募资产超过100亿元，对于部分企业而言存在一定的申报难度。

当然，在常态化发行之后，笔者认为，有如下几个问题值得进一步探讨和观察：第一，可放宽的具体量化指标，本次REITs新规并没有具体明确，实际赋予了监管部门根据不同资产、不同行业、不同主体以及市场运行情况进行把握的灵活政策空间，建议市场各方及时跟进相关指导意见；第二，计算口径问题：本次REITs新规允许了园区中的单体建筑之不可分割酒店和配套底商、消费基础设施之不可分割的酒店和商业办公，那么，计算可扩募资产规模时，能否一并将符合相关比例要求的相关配套酒店、底商、商办之规模考虑在内，首发资产在包含或不包含前述配套资产的不同情况下是否有所区别，该等问题还有待明确。

六、亮点六：对“净回收资金使用”限制进行了大幅松绑，且允许在审项目追溯享受该等政策红利

划重点：本次REITs新规不再限制“净回收资金”用于新建项目投资、存量资产收购的单项用途比例上限，并将补充发行人（原始权益人）流动资金比例从10%提升至15%。

中国版C-REITs启动试点的一个重要制度目标即为盘活存量资产、拉动新增投资，因此，关于REITs净回收资金使用要求，是发改委历来的审核重点，并随着试点的深入而呈现稳步放宽的趋势。过去“236号文”[3]针对REITs净回收资金的不同用途设置了“10%、30%、60%”之单项用途比例上限，本次REITs新规在坚持净回收资金的使用周期（2年内不低于75%、3年内全部用完）、资金使用情况季度报告等要求的前提下，大幅松绑了具体使用用途，赋予原始权益人更多的自主性、灵活性：

第一，将净回收资金主要用于在建项目、前期工作成熟的新建(含改扩建)项目和存量资产收购的比例，调整为合计控制在85%以内即可并由发起人（原始权益人）自行把握和调配，取消了针对单项用途的单项比例限制；

第二，将用于补充发起人（原始权益人）流动资金的比例上限由10%提升至15%。另外，REITs新规删除了原“236号文”关于10%可用于小股东退出的相关用途。

第三，可追溯性：一方面，关于本次REITs新规与原有规则的衔接关系，原则上采用“新老划断”，即自2024年8月1日新规实施之日起，已正式受理以及已推荐至中国证监会的老项目继续按照原申报要求执行，后续正式受理的新项目适用新规；另一方面，在净回收资金使用方面设置了例外，即“国家发改委已正式受理以及已推荐至中国证监会的基础设施REITs项目，在回收资金使用方面可根据项目实际申请按照本通知要求调整使用方案”，意味着在审项目也可以追溯享受相关政策松绑的红利，该等规定符合《立法法》关于“有利追溯”的相关立法精神。

另外，值得进一步关注和探讨的是，本次REITs新规对入池资产做了进一步拓宽，尤其是允许园区中的单体建筑不可分割的酒店和配套底商、消费基础设施不可分割的酒店、商业办公用房可一并入池，那么，如果募投项目本身是包含已纳入试点的相关配套酒店、底商、商业办公的园区、消费基础设施（尤其是商业综合体），且不涉及商品住宅开发业务的，那么，是否意味着可以将一定比例的净回收资金直接一并使用而无需再采取相关隔离措施以及具体的比例等，尚待进一步观察和明确。

七、亮点七：取消了项目收益率的统一指标要求，引导形成“自判、自决、自担”的良性投资文化

划重点：不再设置项目收益率的统一要求，在强调运营收益预测谨慎性、稳定性原则的前提下，重点强调通过信息披露由投资者自行决策，且对政府补贴提出了更为严格要求。

在过去试点阶段，为适当引导投资者对于各类REITs项目的投资回报有一定的可预期性参考，对项目收益率提出了明确的量化指标要求。其中，根据原“236号文”要求，产权类项目的净现金流分派率未来3年原则上不低于3.8%，经营收益权类项目的内部收益率未来3年原则上不低于5%。随着试点推进，部分REITs项目经历了实际收益率波动、二级市场价值波动等价值回归的考验，投资者对于REITs项目投资者价值的判断更加成熟理性，因此，在进入常态化发行阶段，适时取消项目收益率的统一要求，长远来看，有助于彰显REITs产品的权益性定位，更有助于引导投资者形成“自判、自决、自担”的良性投资文化。

在REITs新规项下，一方面，更加实质性强调运营收益在“前三年、后三年”的稳定性，即“近3年经营性净现金流均为正；最近3个会计年度的平均EBITDA (或经营性净现金流)不低于未来3个会计年度预测值的70%”；另一方面，对于政府补贴提出更加严格要求以重点防范增加地方政府隐性债务的风险，项目收入来源中包含政府补贴的，应为按行业统一规定提供的补贴而不得为针对特定项目的个性化专门补贴，且PPP项目近3年每年补贴金额占项目年度总收入比例原则上不超过15%。

八、亮点八：简化审核流程，压缩审核周期，提高审核效率

划重点：进入常态化发行后，国家发改委将取消前期辅导机制，明确了正式受理前“初审退回机制”、正式受理后“两问两答”审核机制，从而提高审核推荐效率。

在过去试点阶段，市场各方对于REITs项目的审核推荐效率抱有较高的期待。国家发改委、证监会等主管部门也一直在努力完善相关程序机制以加快提高审核效率。为便于参考，将REITs新规项下的发改委阶段申报与审核推荐流程梳理如下图所示：

九、亮点九：强调压实、压细各方责任，并集中明确了各方的失责惩戒措施

划重点：本次REITs新规首次明确将基金管理人、发起人（原始权益人）列为项目申报共同第一责任人，强调了各方对于申报材料的责任并将严惩弄虚造假等失范行为，再次明确了各中介机构的不适格情形。

1. 关于各方的责任与失责惩戒

在中央不断强调“必须全面加强金融监管”、让金融监管真正“长牙带刺”的宏观背景下，本次REITs新规着重强调压实、压细、压紧各方责任，不仅针对基金管理人、发起人（原始权益人）、中介机构等市场机构明确了对申报材料“真实性、有效性、合规性、完备性负责”，重申对于隐瞒事实、弄虚造假的严惩态度，还特别针对咨询评估机构、地方发改委的责任与惩戒措施一并进行了规定，体现了自我约束的依法行政精神。

另外，我们也注意到，2024年7月28日中央纪委、国家监委网站发布的“督促落实促进金融高质量发展任务 提升金融服务实体经济质效”一文中，专门强调了“今年以来，中央纪委国家监委驻中国证监会纪检监察组聚焦加快不动产投资信托基金（REITs）健康发展持续加大监督力度，督促证监会突出项目质量把关，提高审核注册效率，强化全链条风险防控…...驻中国证监会纪检监察组紧盯资本市场服务实体经济薄弱环节，聚焦REITs等金融产品加大监督力度”。不难看出，中央及国家纪检机关对于REITs高质量发展以及监督REITs主管机关规范履职的高度重视，通过监督工作为中国版C-REITs长期稳健规范发展保驾护航。

为便于参考，将REITs新规关于各方在不同失责情形下的惩戒措施，梳理如下表所示：

2. 本次REITs新规再次更新了中介机构的不适格情形

本次REITs新规则强调，为项目提供服务的律师事务所、会计师事务所、资产评估机构、税务咨询机构以及担任财务顾问的证券公司等中介机构，需符合执业要求，并再次更新了中介机构的不适格情形，如项目报送后出现上述情形，发起人（原始权益人）应主动报告有关情况，可以更换相关中介机构并更新项目材料，或者待暂停执业、责令整改等期限届满后再重新申报，具体梳理如下：

十、亮点十：集中明确了不同项目阶段的重大事项报告或处理机制

划重点：本次REITs新规集中对项目不同阶段的重大事项，包括：推荐至证监会之前财务数据的更新、发生影响稳定运营的重大情况，对推荐至证监会之后底层资产新增、剥离、中介机构变更，发行上市后的改扩建、设备更新等对应的报告或处理机制作了集中规定明确。

就本次REITs新规的相关规定具体梳理如下表所示：

中国版C-REITs在经过了四年多的探索试点后，正式迈入常态化发行的新阶段、新征程。不断总结经验并进行监管规则的细化和完善，是引导、保障REITs业务长期、规范、健康发展的重要“法宝”。我们相信，本次国家发改委REITs常态化发行新规及后续相关配套制度规范的持续更新，将为我国REITs业务发展不断增加定力、活力和耐力，助力中国版C-REITs的长期稳健发展。

●注释：

[1]注：“40号文”具体系指：《中国证监会 国家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40号）。

[2]注：“958号文”具体系指《国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资〔2021〕958号）。

[3]注：“236号文”系指：《国家发展改革委关于规范高效做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目申报推荐工作的通知》（发改投资〔2023〕236号）。

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