第一部分

现在这一波房价下跌。

从小城市开始，再到大城市，最后到核心城市。

从老破小、刚需房、再到核心房，最后到豪宅。

这算是一个完整的下跌周期，也就是普跌了一圈。

目前彭叔听到有房产博主说当豪宅跌一波以后，那么这轮就算转完了，房价就能筑底了。

彭叔觉得他的这观点，也存在不确定性。

现在的情况是。

打个比方说。

以前

老破小100万。

刚需房150万。

刚改房250万。

次新改善房400万。

终极改善700万。

豪宅1000万。

现在的情况是。

老破小70万。

刚需房100万。

刚改房180万。

次新改善房350万。

终极改善房和豪宅降幅都是比较小的。

老破小、刚需房、刚改房的跌幅高于了这些改善房的跌幅。

这个时候，我们是觉得，老破小、刚需房、刚改房比改善房便宜了那么多，所以老破小、刚需房不想跌了，都比改善房便宜了那么多了，还怎么跌。也就形成了现在底层二手房跌幅比好二手房小的一种情况。

那么后面当上面的好房子房价跌下来以后。

这个时候大家就会发现，垃圾房子和好房子的差距，没有那么大了。

那如果说，垃圾房子和好房子的差距没有那么大了，是不是说明垃圾房子又有了新的下跌空间？

就像，刚改房180万对比350万的改善房，很明显改善房房价很高，买不起改善房的人，就只能去买刚改房了，那如果说改善房房价跌成了250万，比刚改房只贵了70万，这个时候，大家会不会觉得刚改房没有那么香了？

彭叔逻辑是。

房价洼地，都是通过对比比出来的，你得要有一个参照物，然后你才能觉得，这个房子是便宜，还是贵，如果说，当你认为的参照物房价都跌了，那么你对比以后，就会觉得你这个房子，还能继续下跌。

按照这个房子的性价比是对比出来的逻辑来看，当豪宅、次新改善房房价跌一波以后，那么就又会显得，原来已经跌到位的，老破小、刚需房，性价比不高了，那老破小、刚需房，再跌一波以后，又会显得豪宅、次新房不香了，然后就会这么成为一个螺旋下跌，恶性循环。

想要拦住这种螺旋下跌。

有2个方式。

一个是让房价跌到真正的底部，也就是彭叔认为的，房租能覆盖房贷，哪怕是2014年、2015年，以及2008年，那么惨的时候，房价跌到房租覆盖房贷的时候，也就跌不下去了。

但是这个方式比较惨，以现在的房租回报率，在房租不涨的情况下，跌到这个程度的话，房价估计还要再跌30%。、

一个是死活不让新房房价下跌，让新房房价成为一个参照物，那么只要你能新房房价给锁死，大家就会用新房房价来对比二手房房价，来帮助二手房止住无下限的跌，就比如说，新房2万一平，这个时候二手房2万2，你觉得二手房贵了，但是如果说二手房跌成了1万7，你就会觉得二手房也不是不能考虑，如果二手房跌成了1万5，那这个时候就会有不少人选择新房了，但是用这种方式的话，代价就是会拖死不少资金流紧张的新房。

现在各地的限跌还没有放开，其实就是选择了第二个方式，让新房房价成为房价的参照物，代价就是一些本来能降价卖房子活下去的房企，或者说能晚点嗝屁的房企，被硬生生的拖死了。