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叶店荒地，22年都没有开发

网友私信小编，说叶店荒地现所有者安徽淮南矿务集团好歹是中国500强企业，从实力上来说，开发一个叶店荒地不过投资10来个亿而已，这点资金他们也拿不出来吗

虽然说国有企业没有效率，办事不讲性价比，但也并非是什么项目都会上，作为企业的董事长，从明哲保身这个角度出发，轻易不会批准不赚钱的项目开工（除非有其他的目的）

我们可以从成本角度来算一算，盘龙城叶店这个荒地，建设住宅需要多大的成本，每平米要卖多少钱才不会亏本，从而来推测淮南矿务集团在什么情况下才会开发此区域

叶店荒地介绍

叶店这块地，位于盘龙城盘龙大道和巨龙大道交汇处西北，2002年以2000万的价格出让给武汉致丰地产，可惜这个本土地产开发商，不仅缺乏资金，还缺乏经验，原计划开发完28街以后，就开发这幅地块，但因为管理能力缺乏，28街都一地鸡毛的情况下，自然没有资金继续开发西边的叶店荒地

于是，这块地就一直荒废下来

2017年，武汉致丰不知道因为什么原因，和淮南矿务集团打起了债务官司，2019年，法院判决叶店地块作价20亿，抵偿给淮南矿务集团，2022年，解决了增值税的问题后，2022年，淮南矿务取得了这块土地的使用权

也就是说，淮南矿务集团如果要开发此地块，目前可见的成本就包含土地费20亿、建设成本10亿，如果想不亏本，住宅必须卖出35亿以上

下面，就让我们来看看，此地块可以修建多少平米的住宅吧

成本分析

叶店荒地，面积26.63公顷，其中，只有19.55公顷可以修建住宅和商业（其余的7公顷多，将建设马路、公园和行政单位）

19.55公顷，相当于19.55万平米，按照武汉市最新的规定，郊区副城的住宅，最高容积率不得超过2.5的情况下，这块地最多可以修建48.8万平米的住宅和商业（官方给出的计容建筑面积为47.28万平米）

按照武汉市住宅平均建筑成本每平米2500来算的话，这47.28万平米需要投资11.8亿，加上税金，各种销售成本，叶店荒地全部开发为住宅的成本为35亿以上

也就是说，叶店荒地住宅毛坯卖7400以上，开发商才能达到盈亏平衡点，考虑到如今卖房子的不容易，在全部卖完需要3年的情况下，毛坯成本达到了8000以上

开发商，如果要有一定的利润，毛坯售价必须在9000-10000左右才行

成本一算，各位应该能明白中国500强迟迟不开发叶店荒地的原因了吧

  • 一个是盘龙城的新房价格目前只有8000多，土地成本这么高的情况下，建设一套等于亏损一套

  • 另外一个原因是地块面积太大，5000套左右的房子需要卖许多年（所以此地块大概率会分期建设）

但地块的优势也很明显，紧邻武汉2条地铁（下楼就是地铁站，妥妥的地铁小区），就看外地人如何看了，认不认为巨龙大道地铁站周边的房价值得9000以上

对此，各位如何看待呢，欢迎在文章后留言讨论

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