风向标一旦有风吹草动，总会预示着些什么。

譬如7月是房地产传统淡季，但广州二手房成交数再次破万，市场显露回暖迹象，详情可回顾：

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同时，我们拉取数据时发现，珠江新城的二手房，出现了新的风向。

珠城

不再遍地10万+/㎡

广州528新政后，（点击蓝字可回顾），不过，降价仍是珠城的主旋律。

距离新政一个多月，珠城二手房价格继续回落，同时新买家也不断入场。

数据显示，珠城7月份录得二手房成交套数47套，相当于2天成交3单，可以说是在淡季走出了很好的成绩，处于阶段性小高峰，甚至直逼去年年底的成交情况。

但具体到价格和个例，珠城发生了不少变化，还是很值得说道说道的。

我们简单分析两个。首先是珠城西的星汇云锦。

2022-2024年，星汇云锦成交的二手一房户型基本以北向为主，朝南的房源明显更有价格优势。

不过整体跌势较为显著，像建面约88.08㎡东北向的房子，2022年成交单价8.99万/㎡，相同的房源两年后只能卖6.99万/㎡，差价高达2万/㎡，跌幅约22.2%。

跟一房相比，星汇云锦的两房户型价格下降趋势更加明显：

自从去年6月跌下10万/㎡后，便一发不可收拾，甚至不断刷新底价。

两年前，南向98㎡最高成交记录超13万/㎡，今年7月，面积段相近的南向两房，价格已经降到7字头，跌幅将近46%，说句腰斩也不为过。

降价趋势方面，大面积三房也不例外，如西北向的197㎡，单价从12万/㎡回落至8万/㎡，幅度下降约33.6%。

据悉，星汇云锦近期还出现了一套单价堪堪7万/㎡的三房户型，三个月时间便下调12.5%，若加上税费还不止这个幅度。

从这两年的成交来看，星汇锦城的两房最不稳定，出货量多的同时价格波动也大，相同房源的成交价，最高降幅可达46%。

在贝壳公开平台上，星汇云锦挂牌量约59套，挂牌价从7.5-18万/㎡不等，但看其一二三房的成交趋势，想重回10万/㎡，可能性微乎其微。

星汇云锦两房的这种情况，也并非珠城的个例。

标杆红盘之一的保利心语，2023年两房的成交均价约12.6万/㎡，全都在10万/㎡以上。

看回今年的成交，乍看有复苏之势，但今年南向约71㎡，即目前唯一一个10万+/㎡，也比去年跌了约18.4%。

保利心语两房的成交显示，南向房源在价格上仍有一定话语权，于是我们又拉取了南向三房。

然而，尽管是南向好房源，低楼层约112㎡的成交价，一年来的单价也由15万降至10万，跌幅约30.7%。

珠城中的中海花城湾南向三房也无可避免下降。

换句话说，在大环境波动下，即便是珠城南向的好房源，也难抵抗楼市降价潮。

我们再看一组板块数据——

近半年，珠城西的整体跌幅小于珠城东、珠城西，也就是说，珠城有房源跌幅可能大于星汇锦城的46%。

左右滑动查看：近半年、近一年涨跌幅

还有，今年珠江新城10万/㎡以下的成交房源占比越来越高，7月甚至占了八成以上。

这也很明确地给了珠城甚至市场卖家一个暗示：不要问丧钟为谁而鸣，它就是为你而鸣。

若是近期着急抛售的话，必定要经历一番“割肉放血”。

投资客经营贷爆雷

普通买家需引以为鉴

珠城的降价趋势，除了置换群体，受影响最大的还有部分正在经历爆雷的群体：

前几年用经营贷买珠城的炒家。

所谓的经营贷，是提供给小微企业和个体工商户的贷款，贷款期限和利率都比房贷低，特别是几年前，经营贷的利率已经降至3.85%上下。

因而有不少炒家甚至胆大的普通买家，将房贷换成经营贷，还款总额和月供压力比按揭小，但这其中也有好些坑。

图源：小红书，仍有人想要尝试经营贷

首先，经营贷的主体是公司或个体工商户，普通人要用经营贷买房，需先成立一家公司或办理营业执照。

其次，经营贷通常需要3年续贷一次，续贷时还有可能要一次性还清旧贷款，同时银行会重新评估房屋价值，然后才会再次放贷。

举个例子，假如2020年用经营贷买星汇云锦1500万的房子，银行按7成批贷即可贷1050万，但现在房子降价约30%，房产评估价也跟着下调，今年续贷只能贷出735万，这其中的315万缺口则需要买家补上。

资金若补不上，那就会背上巨额债务，房子也会面临被法拍等风险，即我们前面所说的经营贷爆雷。

图源：网络

譬如广州今年的法拍房数量已上升到全国第六，居一线城市之首，而前段时间，珠城中的豪宅中海花城湾也上架了一套大平层法拍房，总价超3000万。

所以，结合房价和利率，今年到期需续贷的经营贷买家，正好是在2020-2021年房价峰值时买入的，还款缺口不小。

若是正巧在高峰期用经营贷买入了珠城投资，在珠城难以逆转的降价趋势下，这部分炒家估计不好过，要么拆东墙补西墙，要么房子上法拍。

珠江新城是金融投资高地，而作为广州楼市的风向标，珠江新城也在以价换量。

有人哭有人笑，等着捡漏的买家在淘笋，想要置换或当年投资的炒家基本都在割肉出逃。

总之一句话，靠投资房产暴富的时代已经过去了，回归“房住不炒”才是房地产的大方向。

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