大家好，我是苏北哥！不知不觉，8月已经走入第二个星期，2024年这个久违的炎夏酷暑慢慢进入了尾声！昨天周日，北哥还是写了一篇文章，详述了原栖霞游轮母港被搁置一年后，如今重新落址慕燕滨江风光带的话题，在微信公号后台引起了一些反响（“游轮母港”项目复活！新选址已确定，将对所在板块产生怎样的利好刺激？）

有的粉丝直言，对这个话题感兴趣没有别的原因，单纯是炎热酷暑时节下，提到“水”的话题的确让人感到一丝清凉，比阅读枯燥、沉闷的楼市数据分析要有意思一些。在谈到游轮母港项目落子慕燕滨江风光带，是对栖霞燕子矶带来的影响大，还是对鼓楼幕府创新区影响大的问题上，很多粉丝意见不一，北哥个人认为可能对幕府创新区的影响会更大一些。

01.

众多优势汇聚！城北黑马板块！二手房最高4.2万+/㎡成交，赶超河西南、大校场

书接上文！讲到游轮母港落子上元门14号码头，可能对鼓楼幕府创新区的影响更大一些，原因在于幕府本身就是一个多方优势资源汇聚之地。游轮母港落子于此，很容易与当地原有资源规划形成合力，发挥连点成片的优势效应。

打从2022年底，鼓楼幕府创新区就开始打滨江文化牌，当年12月慕燕滨江风貌区规划修改方案出炉，当时方案里就提到，慕燕滨江风貌区规划总用地面积695公顷，而这一区域的设立正是对南京滨江风貌区生态景观资源及历史人文资源的保护和利用，实现地区高质量发展。而在慕燕滨江风貌区的控规发布期间，长江文化的大IP“长江文化博物馆”落子于此的消息传出。

慕燕滨江风貌区实景

今年1月份，建厂72年历史的金陵船厂搬迁的消息横空出世，按照当时释放的消息，随着金陵船厂的搬迁，不仅鼓楼南起涵碧楼北至五马渡，全长约12.2公里的滨江岸线将被全部打通，而且将为主城释放87.8公顷的优质用地，按照当初GF文件消息，这里除了有8幅地块用于建造滨江住宅，还将保留码头原有的标志性龙门架、建设船厂博物馆、打造悬浮酒店观江平台和2座T字形观景码头。幕府创新区打滨江文化牌的意图已经展现无余。

TOD-船厂复合活力核心

在鼓楼幕府雄心博博的滨江规划战略里，还有一个细节值得相当的关注，就是金陵船厂地块未来要建设的是TOD船厂复合活力核心，也就是说未来这里未来除了高端住宅、酒店和文旅设施以外，重点还将发挥TOD通勤优势，地铁、地面交通、过江隧道各种城市化通勤方式兼备。

地铁方面，幕府片区本身就有3号线五塘广场和上元门地铁站，通勤桥北、高新、市中心大行宫均可控制在半个小时以内，更厉害的是即将明年通车的南京地铁换乘王5号线也将由方家营站北延至上元门站，与3号线实现同站换乘。

5号线上元门站示意图

与此同时，上元门这个地方还有一条过江隧道正在建设，而这条隧道正是大名鼎鼎的南京北站的重要配套工程，也就是说鼓楼幕府滨江未来还将与南京北站实现直接通勤。

上元门铁路过江通道，未来建成后线路将由南京北站东端引出，经八卦洲南侧下穿长江后，最终引入铁路南京站。这条过江隧道既是宁淮铁路网的重要组成部分，亦是连接南京北站与南京江南的重要通道，隧道总长20.4公里，总投资约292亿元，建设工期为6年。

如今游轮母港项目又落子上元门14号码头，不仅完成了鼓楼幕府滨江规划的最后一张拼图，也让上元门这个神奇的地方，优势更增加一层。

教育优势突出，对于鼓楼幕府创新区而言，就更不用多说了，鼓楼对这里的资源倾斜，已经到了无以复加的程度。去年年底的7大教育集团改革，让幕府连同城北小市多出了三所名校！幕府的五塘小学、旭日景城小学分别加入了“拉小”和“力小”集团，而小市的砺志实验小学也加入了“拉小集团”

这么多优势利好汇聚，房价不涨是不可能的！而幕府乃至小市片区的次新项目较少，而葛洲坝招商紫郡兰园绝对是其中代表。近几个月以来；该小区二手房成交价格突然上涨，特别是紫郡兰园北区连续4套房源成交单价都在4万/㎡以上。其中最高成交价甚至达到4.2万+/㎡。

而该小区今年3月份二手房成交单价还低至3.3万/㎡，短短4个月涨幅达到7000-9000元/㎡。

要知道紫郡兰园2019年楼市高峰期时，新房售价也才3.7万/㎡，对比当年开盘价，紫郡兰园目前二手房成交价明显已经大大超过了，成为了南京楼市目前屈指可数“不跌反涨”的典型次新房小区。

而且高达4.2万+/㎡的二手房成交价，甚至已经超过了河西南、大校场的大多数二手房，河西南星八客目前不少小区成交单价都在4万/㎡以下。

鼓楼北的二手房成交价格显然也超过了大校场。大校场的拓荒盘保利堂悦，7月份成交单价已经快守不住3万/㎡大关了。

复地宴南都一期最新成交单价也仅3.1万/㎡。

就是目前大校场成交价格最高的华著兰庭，7月最新成交单价也才4.4万/㎡。

这样比较下来，鼓楼北的小市、幕府片区的房价的确是“黑马的存在”了！而且由于小市、幕府前些年的发展滞后，城中村的历史，让这里很容易被购房人忽视。

与此同时，鼓楼北小市、幕府片区未来房价还有很大的成长空间，下半年该片区的中建八局G51顶豪项目就要上市，风传这是鼓楼北片区近5年以来的最高端住宅项目，首开放风价将超过7万/㎡，一旦卖火将直接提升该板块的房价天花板，加之游轮母港、慕燕滨江、上元门隧道、地铁；名校学区等多项优质加持。

中建八局G51效果图

很难保证幕府房价会不被推上另一个更高的台阶。

02.

全市新挂地块地价调降，这些板块下半年房价要跌？

上周三土拍，北哥写了篇文章（揭开土拍龙江G16地块逆势爆火的背后逻辑！鼓楼幕府刚需纯新盘正式发布！），专门点评了一下今年的土地市场状况，其中写到今年为止的土拍有一个特点，那就是土拍的场次少，出让的地块呈现出“少而精”的走向和趋势。

另外一个就是土拍时间线拉长了，今年3月底江苏土地宣布上半年出让的23幅地块，目前仅有小行G12成功出让以外，其余地块的具体出让时间，尚未有定论！而实际拿出来土拍的地块，又不属于23幅地块名录之内的，编外地块越来越多。

不过在6月份，南京土地BM已经官宣其余22幅地块的土拍最后截止时间是8月22日。到底能不能拍出来拭目以待吧！

上周也详细分析了，6月30日那场土拍当看做今年南京土拍的一道分水岭，原因小行G12，一幅容积率1.2的地块居然底价出让，“从此主城低密地块，可能不再开发高大上的顶级豪宅了”；7月31日土拍，中铁（上海）底价拿下河西G15，21566元/㎡的楼面地价创河西近近年来的地价新低，未来大概率不会再开发豪宅。

于是市场风传，南京地价要降了，8月1日紧接着上一场土拍，南京又紧急挂出12幅新地块，而这一次与今年南京的前五次土拍都不同，12幅地块没有一幅所谓主城地块。

其中3幅地块在栖霞，1幅在仙林湖、1幅在兴智、1幅在新尧新城。

3幅在江北：1幅在老浦口、1幅在城南中心、1幅在高新区。

还有6幅在六合雄州。

这场即将于8月31日早上9:30举行的土拍，不仅从市中心转战郊区板块，甚至是远郊板块，而且细心者还发现，这回出让的不少地块“地价也降了不少”！

首先降价明显的就是栖霞仙林湖的G19地块，这是一幅低密地块，容积率仅有1.2，建筑最大限高不超过80米。

仙林湖的G19地块位置

而仙林湖G19地块的起拍楼面价仅为20807元/㎡！其实在仙林大道以南这片区域，近两年已经有两幅低密地块出让，一幅为高科G38，也就是现在的洋房项目高科紫星堂，2022年7月12日底价出让，成交楼面价26147元/㎡；另一幅是仙林湖G56，去年10月27日底价出让，被南京仙林智慧科技有限公司拿下，成交楼面价25129元/㎡。

所以按照惯性思维，仙林湖G19大概率也将底价出让，但它的楼面价却比之前的两幅地块低了4322-5340元/㎡，降价幅度达到17.2-20.4%。

第二幅“降价”的地块是栖霞新尧新城的G20地块，这幅地块此次采用降地价+降容积率的“双重优惠手段”

G20地块是栖霞新尧板块4年以来挂牌出让的首幅宅地，容积率仅有1.2，起拍楼面价为10005元/㎡，而新尧上一次出让宅地还要追溯到2020年，高科拿下的G19地块，楼面成交价19713元/㎡，容积率2.6，也就是如今在售的高科紫尧星院项目。

兴智科创新城即将出让的G18地块，与去年金地拿下的G19地块（金地都会峯范）只隔一条街。

此次G18的起拍楼面价为11088元/㎡，而去年金地拿下兴智G19地块，成交楼面价是13679元/㎡，算下来等于这次兴智地价小降2599元/㎡。

浦口城南中心的G22地块，此次容积率降到了1.8，起拍楼面价10319元/㎡；

同板块的浦口城南中心G59（仁恒城市星瀚），2022年7月拿地时成交楼面价为15469元/㎡，项目容积率2.2；城南中心G21（中垠瑧悦府）2022年4月拿地时成交楼面价为16599元/㎡，容积率2.2。

相比之下此次城南中心地块容积率降了0.4，地价降了5150-6280元/㎡。

浦口老城中心G21地块，容积率1.6，起拍楼面价10050元/㎡。

地块隔壁的龙湖央颂，2022年7月龙湖拿下这幅G57地块时，成交楼面价是14902元/㎡，容积率2.0！相比之下，此次浦口G21地块地价降了4900元/㎡左右。

浦口求雨山G23地块，容积率1.05，起拍楼面价仅10212元/㎡，对于这样一幅类别墅地块来说，也是历史性的抄底价。

那么问题来了，8月1日挂出的这12幅地块（尤其是除六合以外的6幅地块），地价集体调降是否预示着未来这些板块的房价也将相应降低？这两天已经有媒体曝出了观点，有的认为会调降，有的认为不会。而北哥观点是，应该分情况视之！有的板块房价会相应调降，有的板块则不会！

首先，个人认为仙林湖、新尧、浦口城南中心、老城中心这四个板块房价会出现一定幅度的调降。

先看仙林湖！仙林湖G19地块位于仙林大道以南，这片区域本来就是仙林2期规划里的高端居住区，地块容积率有限定红线，所以G19地块容积率1.2，只是符合标准，而非一定要打造豪宅。

此外，仙林湖G19此次地价降幅达到4322-5340元/㎡，很明显就是为了吸引房企拿地，而片区的在售项目高科紫星堂去年12月首开1、2、5号楼三栋洋房之后就再无动静，去年10月拿地的仙林湖G56被底价拿下之后，至今没有动静。说明这片区域目前5.2万+/㎡新房价格“虚高”，适当降低房价，才能促进去化。

栖霞新尧板块！此次新推地块地价、容积率降幅最大，未来房价降幅预计也是最大的！G20地块相比4年前的高科紫尧星院，地价降了9000+元/㎡，容积率从2.6砍到了1.2，很明显是为了降低地区新房价格做准备。

高科紫尧星院于去年2月份推出2栋高层住宅之后，目前还剩余7栋楼没有推出，什么时候加推不知道，有种死盘的味道，据说目前290万能买108㎡3房，单价在2.6万/㎡左右，而新尧目前的二手房价格更低，已经降到1.7万+/㎡

所以未来的新尧新房价格最合理是定在2万/㎡左右，而G20地块1万/㎡左右的地价，似乎正合适！

浦口城南中心！目前城南河以南的两大在售盘，仁恒城市星瀚6月参与以旧换新之后，去化也没有太大起色，推出的192套房源，近4个月的去化周期之后还剩余124套在售；中垠臻悦府目前7折卖房，房价2.1万/㎡左右，所以整体算下来，城南中心目前合理的新房价格就是应该在2-2.1万/㎡，G22地块1万/㎡出头的地价，算起来也是正好的！

江北高新龙湖央颂的去化难度有目共睹，此次如要让KFS对这片区域的宅地产生兴趣，必然是要降低拿地价格，按照G21地块此次10212元/㎡的地价，未来该片区新房价格应该在2万/㎡左右。

而城北兴智科创新城未来新房价格可能调降不大，虽然此次挂出的兴智G18地块相比去年金地拿的G19地块，地价降了2599元/㎡，但实际上兴智目前的新房价格已经跌至2-2.2万/㎡左右了。

比如金地都会峯范目前89㎡三房，实际总价只在200万，折合均价2.24万/㎡左右；龙湖滨江翡翠上城89㎡三房，195+万就能买到，折合单价2.1万/㎡。依据这样的新房价格水平，新推出的兴智G18，11088元/㎡的地价+建安成本，其实刚刚好！

今天文章的内容就是这些，如果各位粉丝对以上观点感兴趣，可以加北哥微信，咨询探讨！

主编简介：

苏北哥，男，11年金融工作经历，8000元白手起家，连续6次跨行业创业均获成功，实现草根逆袭。

1994年买入人生第一套房，2004年重点研究资产配置，有28年房产实操经验，深耕南京市场。

是行业内真正的房产实战派！感兴趣的就三件事，房产，创业以及投资，欢迎爱好相同的朋友和我交流。