上海已经进入一年中最热的天气，但与之截然相反的，是上海的租房市场，寒意十足。
作为一个专业的房产号，我们不仅关注房价，也很关心房租。
因为房价和房租很多时候是互相作用的，好比股市中价值和价格的关系。
最近我们观察数据，上海的租房市场，在传统的旺季毕业季，并没有特别火热，反而价格下挫。
背后的原因值得深思。
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上海房租回到2019年
根据易居研究院发布的报告显示：
2024年6月，上海全市挂牌租赁房源的平均租金为83.76元/平/月。
环比上月下跌6.7%，同比去年下跌7.5%，相比2023年全年下跌12%，已经回到2019年以来的最低水平。
租金收入比也降至2019年以来的历史新低，首次进入25%以内，租房市场热度下降明显。
分析来看，平均租金环比上月下跌，主要受区域分布和面积段的结构影响。
结构上看，租金下降的因素，主要是二手房销售放量后，40㎡以下的挂牌租赁房源数量及占比显著减少。
虽然市面上挂牌房源依然以60㎡以下户型为主，但是6月挂牌房源套均面积环比提高8.8%至85.2平方米。
527新政后，上海二手房成交量大涨。
很多原本出租的房子被卖掉了，带来供应减少，尤其是低总价小面积的老公房，大量卖出。
让市面上这类四五十平的一室户出租房源数量减少。
而往往这类房源因为地段较好，总价较低，单位面积价格更高，更受单身白领 和年轻人欢迎。
反而是，面积大总价高的商品房，更难出租，空置期更长，单位面积价格更低。
租住这类房源的，往往是以家庭为单位。
而随便在社交网络上翻一翻，都能看到对房租下跌的讨论：
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机构大面积与房东解约
其实租房市场遇冷的信号，机构二房东已经给的很明显了。
从去年开始，北京、上海的自如大面积与房东解约，宁愿付出违约金，也要强制解约。
春江水暖鸭先知，应该没有任何人比自如掌握更多的租赁市场数据。
而大规模解约意味着，自如很不看好租赁市场的后市。
以北京为例，平均租金与高点相比差不多下跌了20%。
自如早期收的高价房，必然要赔本。
所以解约也是自如进行成本管理的一种 方式，砍掉一批高价收 的房子，再收一批低价房，操作类似大厂裁员。
而大城市租金下跌，根本原因是租房市场供需关系发生了逆转。
今年无论是北京还是上海；无论是住宅，写字楼，商铺，还是仓库，租金都在跌。
租金是经济冷热最直观的反应。
企业缩减开支，裁员，降薪；打工人收入降低，能拿出来租房的预算，自然也少了。
冰冷的数据，透露出了不少寒意，这也是这两年房价下跌的基本面之一。
即便今年全国有1180万大学毕业生，但也托不起租房市场。
就连消费降级的风，也吹到了租房市场，以前有不少年轻人愿意拿出收入的小一半来租房，但随着对未来收入预期下滑，愿意花在房租上的钱也越来越少。
越来越多的年轻人，宁愿住的远一点，忍受更长时间的通勤，来降低租房的开销。
一个朋友做公寓，去年下半年开始陆陆续续退租潮，到目前为止只有40％的入住率了。
甚至已经出现了一个现象是，上海已经有大把的房东愿意出100%中介费，来让中介推自家的房子，尽快出租。
最近房东焦虑了！租房被解约，挂牌没带看？降价没客户？
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保租房强势分流
租房市场的需求端减少，供给端却增加了，京沪几十万套保租房冲进市场，争抢存量。
截至2024年上半年，上海租赁住房在营规模TOP30合计房源数已达27万套。
上半年上海全市共新增保障房供应约3.4万套，未来几年还要供应更多。
保租房批量入市，自然会冲击房租价格。
有网友透露，他们公司今年租房补贴挺多，身边同事们都去租保租房了40平+价格基本上在2000左右，最小的一室户补贴完才1500。
而越来越多的国企保障房，保租房在进入市场，除了保障居住之外，另一个就是保障税源，替代一部分卖地收入，从这个角度出发，会进一步蚕食刚需市场。
不过，这也会挤压商品房的供地，地段好品质好的商品房供应会越来越少。
这就有点类似于新加坡模式，让买的起人去买，买不起的去租，总归有个住的地方。
但并不妨碍好的商品房价格一涨再涨。
所以有条件的还是抓紧置换吧，确保自己手里持有的是优质资产。
如果你准备买房，有条件的话，尽量避开内卷，选择稀缺。
从长期看，无需担心保租房冲击。
保租房的目的是留人，特别是留住那些有实力的年轻人。
让这些暂时买不起好房子的年轻人，可以在积累人生财富的时候，提前适应上海的生活。
在上海居住体验好了，他们自然会喜欢上这个城市，慢慢才会想要在这个城市扎根。
一个区域居住习惯了，有实力了，购买保租房附近的品质房是很丝滑的操作。
所以保租房更多是解决不同人群的阶段性居住问题，完成人才引进-保租房-商品房的闭环动作，长远看是在增加上海楼市的购买力。
未来还是要全力拼经济，企业赚钱，员工收入增加，城市竞争力提高，资产也能水涨船高。
最后，建议：
现在有房出租的房东，遇到靠谱稳定的租客不容易，要是租客跟你谈降租，不要计较那三五百的，空置期几个月太伤了。
有房在卖的房东，新政的窗口期已经大幅收窄了，卖房的动作一定要加快！加快！加快！
上海买房，已经进入最难的时代！
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