经济观察网 记者 田国宝 8月上旬，李东以80万元价格从某商业银行手中接过一笔不良资产。如果处置顺利，他可以获得近一倍收益，风险是血本无归。不良资产是一笔本息余额140万元已断供的房贷，抵押物是一套合肥的两居室住宅。
对于断供的房贷，银行通常有两种处理方式，第一是向法院起诉业主，通过司法拍卖抵押物等形式挽回损失；第二是将债权和抵押物打包转让给AMC等第三方。李东接手的不良资产为第二种处置方式。
拿到债权后，李东成为新的债权人，他有权要求业主偿还总额不超过140万元的债务；如果业主没有能力或不愿意偿债，李东可以向法院申请强制执行，将抵押物的所有权变更到自己名下。
如果李东通过二手房市场购买该套房子，按最新成交价需要146万元；但通过不良资产处置仅需80万元，不到市场价的六折。李东说，另一个吸引他的是，资产没有其他抵押和质押等情况，相对较为干净。
不只李东，今年以来，资本市场也开始关注不良资产领域的机会。一位金融机构人士告诉经济观察网，他所在的机构已经成立了不良资产投资部门。他们认为，未来一段时间内，不良资产或将成为一个重要的投资领域。
李东说，不同于专业的金融机构和AMC机构，个人投资不良资产存在两大风险，第一是成本风险，一旦诉讼进入拉锯战，可能会付出较高的时间和资金成本；第二是执行困难，这类情况在不良资产处置领域普遍存在。
接触
2022年底从一家知名互联网公司失业后，李东从事过网约车、送外卖、生活博主等多份职业，但最终均没有坚持下来。2023年底，他开始认真思考自己的未来：虽然已经过了35岁的职业黄金年龄，但人生之路依然漫长。
2024年上半年，一个偶然机会，李东接触到不良资产领域，开始浏览和关注各大不良资产处置平台的相关信息，没有目的性，没有针对性，只是随便看看。但看的多了，一些项目引起了他的兴趣。
最先让他跃跃欲试的一个总额30万元左右的应收款不良资产包，欠款人有不少互联网公司，每一笔应收款金额多则5万元，少则1000元。资产包底价1000元，李东抱着试一试的心态报了名。
经过多轮竞拍，李东最终以8000元的价格拿到资产包。与中介机构交接完相关手续资料后，他开始尝试催债。因为原债权人已经向欠款人发送了债务确认函及催债通知，他要做的是跟进每一笔应收款的进展。
他说，该资产包有几个优点，第一，欠债人资质相对较好，有近一半都是国内耳熟能详的知名公司；第二，单笔金额较小，对于欠债人没有太大压力，偿付可能性较大；第三，风险小，即便是全部收不回来，损失也只有几千元。
经过两个多月的努力，李东最终要回了近8万元的债务，这个成果远超他预料。他说，要债最难的是债务确认，对方是否认账是关键，只要能确认债务关系，因为金额不大，他很快就会收到转账。
小试牛刀带来的不菲回报，让李东信心满满。第二个看中的资产包是一家装修公司的应收款，10家开发商共计欠款700万元左右。根据以往经验，他预计拿到资产包的成本不会超过50万元，有十多倍的回报。
虽然每一笔应收款都有强制执行的法律文书，但由于欠款人均为爆雷房企，想要顺利拿回欠款并不容易；而且，50万元对于李东来说不是一个小数目。经过反复斟酌，他觉得风险太大，最终还是放弃了。
接触到商业银行断供房贷的资产包后，李东开始没有当回事，但仔细研究时发现，虽然是不良资产，但银行是唯一债权人，房子也没有其他抵押和质押；而且140万元的债权，本金和利息大约各占一半，银行变现80万元不会亏损本金。
“我的老家在合肥，对当地市场也比较熟悉”，李东说，经过反复考虑，他决定赌一把。由于房地产市场下行，参与竞拍的人不多，几乎没有什么竞争就成交了。虽然已经过去几天，但说起经过，他还是难掩激动之情。
下一步，李东打算回一趟合肥，找断供业主谈一谈，最好是业主将债权回收，他赚10万元到20万元就可以了；如果业主不愿或没有能力接手，还得安抚好业主，避免在强制执行阶段节外生枝。
“如果这一单做成了，说明这个领域确实可以试试”，李东说，不良资产看似比法拍房的风险更大，但风险主要集中在资产包本身，只要认真筛选出好的标的，就可以最大限度地避免风险，“后期只是繁琐一些，但不难”。
刨食
李东每天都花费大量时间在各大平台浏览已挂牌的不良资产项目，寻找合适的投资机会。但几个月下来，他发现，虽然挂牌项目很多，但值得投资的项目不多，能让他感到激动和兴奋的项目更少。李东说，他像是小鸡在刨食，刨几天才能发现一个好项目。
不是所有的好项目都可以投资，有些项目看起来不错，但实际上价值不大。比如，个人消费贷违约产生的不良资产，虽然有房子作为抵押物，名义上有十几倍的回报。但由于债权人对抵押物没有优先权利，最终回报很难兑现。
投资不良资产也要结合自身能力，一些项目价值较大，也值得投资，但个人财力并不支持，想要拿下资产包需要加杠杆。李东说，他的底线是不加任何杠杆，投资额度不超过个人可支配资金的三分之一。
如果一个不良资产项目可以投资，投资金额也没有超过个人财力。首先考虑的是项目风险，个人投资者抵御风险能力较弱，如李东所言，他能赚得起但赔不起。所以，他会最大限度的发掘风险；如果风险无法化解或承受，则不会投资。
有关项目风险，第一看债权和抵押物是否具备唯一性。不良资产包括债权和抵押物，如果抵押物对应的还有其他债务，就要看债权对抵押物的权利是不是第一顺位。如果不是第一顺位，则存在较大风险。
第二看债权金额、抵押物价值和预期成交价之间的关系。抵押物的价值是否能覆盖债务，部分城市因为房价下跌，抵押物可能已经无法覆盖债务；资产包的成交价与抵押物价值之间是否有充足的利润空间，如果利润不及法拍房，投资意义不大。
比李东早一些，2023年底，在一家知名金融机构任职的王伟开始关注不良资产领域的投资机会。他说，由于市场上不良资产越来越多，他所在机构虽然没有成立不良资产投资部门，但已经在组建相关团队。
王伟是不良资产投资团队的成员之一，王伟和同事们一直关注不良资产市场的动态，寻找相关投资机会，但是由于当前房地产市场波动较大，加上所在机构的风控要求较为严格，目前他们还没有任何实质性投资动作。
“好的标的物，银行自己就消化了；市场上的项目，基本都存在各种各样的瑕疵”，王伟说，小额不良资产银行不愿意处理，给了个人投资者机会；但大额不良资产银行不会轻易放弃。所以，与个人投资者相比，机构投资者选择标的难度更大。
王伟说， 他所在机构要求项目层面零风险，资金层面的风险敞口不能超过5%。所以，他们宁可不投，也要确保低风险。
在他看来，目前房地产市场波动较大，成交和价格都没有稳下来，这也是投资机构谨慎的主要原因。等到房地产市场彻底触底企稳，不良资产投资的机会和价值才会显现，他们现在更多是为未来做准备。
王伟说，目前，金融机构有充足的资金但缺乏优质的投资标的；房地产企业有大量资产但现金流紧张。所以，不良资产投资更大的意义在于实现资产和资金的有效匹配，让房企甩掉历史包袱轻装上阵。
“目前来看，机会确实不多”，王伟说，除了不良资产处置方面投资，他们也在寻找土地和在建工程的投资，尤其是一些流量较好城市，如果整体上能算得过账，他们会考虑进一步投资的可能。
风口
上述金融机构人士告诉经济观察网，不良资产实际是不良债权，债权项下的抵押物是核心资产，投资一笔不良资产的本质是投资债权下的抵押物，抵押物价值的大小是判断不良资产是否值得投资的重要依据之一。
不良债权分为两类，一类是只有担保人，但没有抵押物和股权质押。债务的担保人一般是母公司或实际控制人，一旦形成不良债权，追偿难度较大。
另一类是有抵押或质押的债权，其中最为常见的抵押物是土地、在建工程、房产等不动产，还有一部分抵押物是设备、产品、原料、应收款等动产；质押一般为有相当资产规模的公司股权，相关资产登记在公司名下。
对于投资人而言，以不动产为抵押或质押的不良债权更具有投资价值。上述金融机构人士说，结构太复杂的不良资产，一般由专业的AMC公司进行综合分类处置，普通金融机构一般不会涉足。
王伟所在的机构更多时候在观望。他说，不良资产作为投资风口，已经逐渐获得资本市场共识，否则也不会成立专门的投资部门。但由于当前房地产市场波动较大，想要从中获利，似乎也没有那么容易。
王伟判断不良资产是未来投资风口的底气在于利差，几个月观察下来，大部分成交项目都有五倍到十倍的利差空间。比如，8月成交的一个资产包，债务总额接近5亿元，但最终成交价是9000万元左右；另一单以不动产为抵押物的债权，债务总额接近7000万元，最终以900万元价格成交。
王伟说，由于市场相对冷淡，大部分不良资产均以底价成交，由此形成一定利润空间。利润空间越大，理论上投资人获利越多。按照传统投资逻辑，此时他们应该加大不良资产的投资力度。
王伟所在机构认为，虽然不良资产具备较大获利空间，但由于房地产成交难度较大，短期想要变现并不容易；更大风险在于，他们的投资一旦踏空，后果将不堪设想。所以，他们并不愿意贸然出手。
上述金融机构人士说，他主要关注两个领域。一个是一线城市核心区的住宅和商办，如果项目债务关系较为简单，毛利率可以达到40%以上，就具备投资价值。但当前市场这类项目相对较少。
另一个是三大都市圈核心区域的老旧厂房，范围不局限在四个一线城市，也包括辐射范围内的其他城市。他们认为，未来房地产主要以存量改造为主，老旧厂房投资成本较低，但潜在价值较大，是较为理想的投资标的。
具体到不良债权中，老旧厂房主要以两种形式呈现。第一，传统制造企业以厂房作为抵押物形成的债务。这类债权，可以通过强制执行获得厂房等资产的所有权；风险在于是否有其他债权人分食。
第二种是以传统制造企业股权作为质押形成的债务，厂房等资产登记在企业名下。这类债权，通过执行获得企业的控制权，从而间接获得厂房等资产的所有权。风险是厂房是否已经单独进行抵押。
虽然目标较为明确，但上述金融机构人士同样选择冷静观察市场。他说，对一个行业或一个领域看不清的时候，不妨等一等，等到形势相对明晰一点，再去考虑如何做。在他看来，对于投资机构来说，防风险比投资获利更重要。
（应受访者要求，李东、王伟均为化名）
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田国宝经济观察报部门主任
不动产开发报道部主任兼高级记者
主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。
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