才刚入住，我的邻居却都在卖房！
楼市君的同事大Z，前阵子刚搬入佛山的新房，结果发现同层6户中，只有自己一家在住。
“周末经常看到中介带客看房，就是没碰到过邻居。”大Z表示。
无独有偶，广州不少次新小区，也有了类似的情况。
大型生活类悬疑剧——《消失的邻居》，正在广佛两地各个小区上映...
｜佛山千灯湖航拍
|广州楼市发布 摄
壹
入住率不到30%
邻居都忙着卖房
作为一个在广州上班的正宗广佛候鸟，大Z在几年前，顺着广佛线买入了位于朝安地铁站旁的一个 小区。
收楼至今一年多时间，大Z把大部分时间都用在了装修上。
直到前阵子，大Z才挑了个好日子搬了进去。
｜大Z小区实拍
而就在大Z还在憧憬着“远亲不如近邻”的美好生活时，才发现事情有点不对劲。
最直观的感受就是：邻居都不见了。
收楼一年多，小区的整体入住率还不到30%。
就拿大Z家所在的那个楼层为例，一共6户，却只住了大Z家这么1户，其他5家都在空置，来来往往最多的就是中介。
这不，大Z的隔壁邻居，在周末又来了两拨中介带客看房。
大Z直言：原以为大家都是刚需，入住后会热闹点，没想到现在连给我女儿找个玩伴都有点难。
｜大Z小区实拍
大Z表示，很多邻居处于不住不租、着急卖房的状态。
楼市君简单总结了一下，主要有三个方面的原因。
其一，职住分离，买家住不起。
这类次新小区大多位于临广板块，买家中超过一半都是广州买家。
早两年因为广州限购、资金预算等原因，选择了在临广安家。
但目前，大多数人依然在广州上班，通勤问题就变得很严峻。
就拿大Z来说，从家里到公司，地铁只需要换乘1次，但仍然需要耗时1小时6分钟。
｜截图来源：苹果地图
如果上班地点在天河东或者科学城，这个时间至少还要乘以1.5。
这也导致了，很多广州买家在佛山居住的幸福感并不高。
其二，很多买家不想出租。
理由很简单：舍不得自己的新房。
买了临广板块的买家，有一部分也是刚需，都想着有一天能住进自己的家。
楼市君还有一个朋友买了三山新城，也是几年没有出租出去，就是担心房屋折旧。
当然，如果想出租的话，还得置办家具。没有个三五万下不来，这又是一项成本。
目前，仅贝壳平台上显示的佛山在租的整租房源就接近了5万套，出租压力一点都不比卖房压力小。
｜截图来源：贝壳找房
因而，很多买家都在加速出货。
在贝壳找房上显示，大Z所在的小区共1322套，目前挂牌45套，挂牌率约3.4%。
说实话，这个数据其实并不高。
｜截图来源：贝壳找房
不过，大Z表示，实际想卖房的邻居有很多，但现在卖亏太多，很多人干脆都不挂牌了。
楼市君翻了一下小区近期的二手成交，近期已有两套单价在1.8万/平左右。
｜截图来源：贝壳找房
而大Z他们买入时候的单价基本都在2.3万/平以上。
不算利息，只要卖出去，净亏损都在60万以上，差不多亏了3辆小米SU7。
就在几天前，大Z的业主群又传出一个新的成交：99方，169万，单价仅有1.7万/平！
｜截图来源：业主群
大Z调侃道：现在这个行情，估计邻居们都在比谁跑得快吧。
贰
挂牌率飙升
部分板块空置率高企
事实上，类似大Z小区这样的情况，在佛山还有很多。
楼市君按挂牌率梳理了一下，佛山 很多次新小区的挂牌量都在飙升。
｜广州 楼市发布 制
特别是临广板块，北滘、陈村、里水、三山新城这些板块，很多小区的挂牌率都超过了5%。
但这还不是最高的，毕竟以上这些板块距离广州主城区确实很近，依然还有一定的通勤价值。
不过像是佛山新城、奇槎等前两年的热门板块，就没这么好运了。
龙光玖龙玺、绿城桂语兰庭、世茂望德等小区的挂牌率已经超过了10%！
挂牌率最高的世茂望德甚至高达14.8%！这是什么概念？
简单说吧，7个邻居中，就有一个在卖房！
｜佛山千灯湖航拍
|广州楼市发布 摄
那么广州是什么情况？
楼市君 同样盘点了一下广州 前两年 较为热门、目前已经收楼的刚需盘的挂牌率情况。
先说结论：广州也有类似情况，特别是刚需大本营增城区 。
｜广州 楼市发布 制
比如 增城朱村、凤岗 地铁口的 中国铁建国际花园、融创御园等少数 小区的 挂牌率 也达到10%左右， 买家正在加速甩货。
不过，整体情况相比佛山临广板块要好上不少， 挂牌率超过10 % 的小区并不多。
比如新塘大盘品秀星图，4679户中，挂牌量只有141套，挂牌量仅为3%；同样为TOD大盘的星汇城，挂牌率甚至低至0.9%！
同样南沙黄阁、金洲、灵山岛等板块，整体挂牌率也基本在3%以内，处于合理范围。
｜横沥岛与灵山岛隔江对望航拍
|广州楼市发布 摄
叁
居住价值放大
别在意邻居卖房
梳理广佛两地各个次新小区挂牌率情况，楼市君发现了一个现象：
地铁并非决定挂牌率的唯一因素，更多还与区位规划配套等相关，居住价值的比重正在加大。
就拿黄埔知识城和增城朱村、凤岗板块的次新小区为例。
朱村、凤岗可以通过21号线，换乘1次抵达珠江新城，相比知识城的14换21换5要快上不少。
但知识城的挂牌率反而比朱村、凤岗低。
其背后的原因在于，知识城不仅有着完善的商业、教育、医疗等配套，还拥有芯片、纳米技术、知识产权、生物医药等新兴产业环绕。
更像一个自给自足的城市，买家即便不住也可以轻松出租出去，自然不愿意轻易卖房。
| 知识城商圈航拍
| 广州楼市发布 摄
相比而言，增城这两年其实更多把精力集中在新塘、荔城等板块，朱村、凤岗片区的兑现速度，肯定有所不如。
楼市君前不久刚写过一个报道， ，就是板块的现状之一。
与知识城类似的还有南沙。
近两年南沙的基建兑现速度很快，去年光大型商业MALL就开了三家，蕉门河的夜市，也办得烟火气十足。
再加上凤凰湖、蕉门河、灵山岛滨水公园，环境舒适，松弛感很强。
因此尽管南沙大多数区域都是地铁盲区，但丝毫不影响南沙“社畜”扎堆去挤18号线上班的心。
｜凤凰湖航拍
｜广州楼市发布 摄
这也给买家提了个醒：
在选择一个区域的时候，除了通勤距离之外，还需要更多考虑板块配套、产业、规划等各个层面的潜力。
特别是对于刚需客户而言，选对一个板块，可能要比选对一个项目重要得多。
这才是决定房子价值的最关键因素。
最后，你住的小区空置率高吗？一起来聊聊吧。
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