最近的楼市，小动作很多。
但始终没有一个足够轰动全国楼市的大招，以至于大家忽略了很多量变的信号。
比如各地加速的收储动作，深圳、广州、南京、常州已经有细则出来了。
比如一线城市的广州，也开始买房送户口了。
比如针对老房子也要出养老金制度。
还有更炸裂的老路新走，让农村人口转移市民化。
以及深圳又开始传出小道消息，即将有5招来拯救楼市。
包括增值税5改2，限售5改2，南山福田1年社保就可以买等等。
消息其实真不少，可惜不够轰动，所以大家的信心也没有扭转过来。
但别太悲观，毕竟所有的一切都需要量变才能引起质变。
我今天就想说说房地产一些底层的逻辑，大家只有看懂了，才知道接下来要不要买房，房价还会怎么走。
很多人对楼市的认知，完全是错的。
楼市只是周期、经济和政治投射的一个细分部分，既然要聊楼市，还想从房子里搞到钱，你要研究的从来就不只是房子。
为什么房价不能跌太多？
很多人说现在什么招数都用了，但就是不降价，而降价才是最有效的救市大招。
错得离谱，房子越降价就越没人要。
房价降了，你只是不承认现在房价降了，或者说没降到你的预期。
如果在现在降价的基础上房价继续再跌10%-30%，别说楼市，整个经济都会出大问题。
买不起的依然买不起，而天天盼着房价1000一平的人，粥碗可能都端不住。
大家觉得今年赚钱难，却从来不想想为什么难。
楼市一直都是经济周期的晴雨表，房价起不来，经济就别想起来，经济起不来，房价也别想，两者深度捆绑。
你想想为什么老美2年时间暴力加息11次，到底是想收割谁，又想拉爆谁的经济呢？
这些东西都是显而易见的，可是很多人却视若无睹。
他们从22年3月开始加息，我们就开始进入楼市放松的过程，他们就是想我们出现系统性的金融风险，我们却偏偏在21年选择主动刺破房地产泡沫，主动出清暴雷房企。
如果我们21年不主动让房地产降温，现在就是他们收割我们的最好机会。
另外，楼市过去为什么说是政策市，因为政策的变动，是可以左右楼市的火热或低迷的。
现在不是我们不救市，也不是救不起来的问题，是我们没办法在老美不降息的情况下，敞开了救。
我们如果持续降息，老美那边的利率就会更高，热钱就会进一步流出，我们国内的通缩还会更加严重，背后就是就业和民生问题，所以大幅度降息，我们做不了。
那就只能一步步来，在老美降息前，形成一系列的量变。
开头我说了我们有一系列的招数落地，看似很小，但背后是沉淀和积累。
现在楼市最明确的路线，就是去库存。
上面已经承认现在房子供应已经大于需求了，所以当下的重点，是减少供应。
这里会有3条路同步走。
一条路是国家队下场来收购存量新房，包括广深也已经有落地的细节，你可以看做是救开发商的现金流。
第二条路，是城市更新和以旧换新，这会针对二手房，尤其是大城市的旧房更新和一线城市的城市更新，这些谈判周期比较长，所以当下大家感受不到这个力度。
第三条路，是加快建设房屋养老金制度。
这第三条路是最近说的，我多说两句，前几天，住建部发言人在国新办的发布上说了三个新名词，房屋定期体检、保险制度、房屋养老金制度。
就是说房子也会老，也需要做保养，也要定期做体检。
那体检的钱，自然要大家出，可能以后就会像收物业费一样，每年或每月去交房屋养老金。
就好比你买车每年也要年检一样，而且这个会比房产税来的更快更直接。
甚至以后是有房子就必须要交，就和你有车必须要交的交强险是一个道理。
我之前一直说过，在大家长没有找到可以替代土地财政的行业之前，就不可能不救楼市，不可能放弃掉从土地能产生的税收。
衣食住行是刚需，你不买房就要租房，收储这件事，就是告诉大家，我既卖地，我也收房，我既做裁判员也可以做运动员。
只要做了运动员，就没有说我不想赢的道理。
所以大家要看得懂这一系列动作，楼市不是不会回暖，只是什么时候回暖。
你们之所以观望，是因为想跌到底才入手，你们想等大招，也是想更优惠的时候再入手。
那些键盘侠说楼市不会再好的时候，大概率是行情好的时候他们买不起，跌的时候更买不起，所以不如无脑唱空。
我还是那句话，看懂不变的东西，比变的东西更重要。
现在一系列的动作从喊口号到开始落地，那到底什么时候我们可以看到明显的好转，什么信号出现后，房价会开始走高？
最近上海就拍出地王了，这是不是意味着这一轮的楼市反转行情从上海开始呢？
深圳小道消息一旦落地，是不是也意味着楼市低迷期结束？
8月开始一定是政策落地的密集期，大家一定要关注各种信号，也要看懂底层逻辑，如果不想错过最新的消息，也想知道楼市中什么是不变的。
楼市分蛋糕的方式，彻底改变。
很多人可能没意识到，楼市已经进入一个加速出清的状态，也就是说未来的分蛋糕方式，会发生翻天覆地的变化。
怎么理解？
我们今年之所以觉得悲观，是觉得过往的救市政策都失效了。
其实不是政策失效了，而是行业的情况不同了。
我们现在的政策，基本是在老路新走。
去库存，2015年也走过，那时候是货币化棚改。
但现在是国家队下场收储，以房票的方式替代发钱的方式。
路子一样，但方式发生变化了。
包括08年的基建，其实我们现在也发力基建，只不过第一批城市只选择了15个，且都是地下管道更新这种基建，不是08年大搞高铁公路。
包括每一轮救市都是一轮货币大放水，这一次我们也是货币大放水。
08年的水，去了基建。
15年的水，去了房地产。
24年的水，要去往高科技。
我们今年提出的是新旧动能转化，提的是产业升级，简单理解，这一轮水不会以漫灌的方式进入房地产，而是曲线流入。
救市的路子本质没有发生变化，但因为市场和行情变了，导致大家觉得是政策失效了。
不是政策失效，是我们想走一个更平衡健康的路子。
如果你们自己回顾一下，这一轮地产的低迷，是我们选择主动刺破的。
21年恒X暴雷，预示着危机开始，恒X为什么会暴，和当时收紧的三道红线有关。
收紧之后，直接压垮了很多高负债的开发商，这也导致了这轮楼市低迷的蔓延。
当时很多人以为我们大家长会救这些开发商，但我们没有选择救，而是出清。
过去的房地产市场是个什么情况，大家也都知道，很多开发商只负责疯狂拿地，然后建房子，对房屋质量，社区空间，户型产品的打造，完全没有。
很多开发商都在复制黏贴的做产品，只要是同一个开发商的户型，户型图纸都是一模一样的。
在房价高涨的时候，老百姓也不认真看产品，反正涨就完事了。
只要涨价，就能消灭一切维Q。
实际上这是一个不健康的市场，一直涨价，开发商不会好好建产品，买房者也不会好好看产品，等到跌的时候，又来维Q闹事。
从长远来看，不利于购房者，而且还给未来埋下高周转的雷。
所以这2年地产的低迷，就是在做出清的动作。
清掉高负债的开发商，房价下跌的时候，拼的就是谁的质量高，谁的户型好，谁的配套完善，谁才能卖出去。
跌的时候，购房者会更关注品质，也就会倒逼开发商建好产品。
而且从这次大家长的态度来看，就是要改变房地产的分蛋糕方式。
以前中介行业基本没有门槛，就是带客户看房然后成交，没什么专业和服务可言。
但现在呢，房比客多，你要服务好，给客户提供专业的咨询服务才能成交客户，那一些水平低的中介，成交不了客户，久而久之自然就会被淘汰。
这两年，大家可以认定是房地产出清的一年。
淘汰一些高专注的开发商，淘汰掉一些差品质的房子，淘汰掉一些低素质的中介。
当然，从金融属性来看，还会淘汰掉低能级城市和低品质的房子。
未来，一定是城市间巨大分化的一年。
一些城市的房子，依然是金融品。
但另外一些城市的房子，就是个消费品，能住，但不能涨。
过去房地产疯狂的时候，几乎家家户户都买了房，甚至不止一套。
但未来，不可能是所有人都能享受房价上涨的红利了，因为之前涨过了，也透支了。
以后就只有部分城市有上涨的机会，也一定是有人口流入、有产业支撑、有好资源的城市。
这也是大家的共识。
未来10年，一定是大家换房的时代，拼的是大家换房速度的时候，未来谁跑得快，谁就能吃上后时代下房地产的红利。
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