昨天，上海拍出全国新地王！
8月7日，上海迎来2024年第四批次土拍。
其中竞争最为激烈的就是位于徐汇区的住宅地块，该地块位于上海市徐汇区滨江板块，出让面积1.67万平方米，住宅建筑面积约3.67万平方米，容积率为2.2。
出让起始价为36.96亿元，最终以最高限价48.05亿元成交，成交楼板价高达13.1万元/平方米，溢价率30%。
这个价格直接刷新全国宅地的成交单价纪录，超越了融信中国于2016年在上海市静安区以110.1亿元竞得的“地王”单价10万元/平方米的纪录。
这块地原来是2021年底，被小米花费15.5亿拍下规划为小米整车研发的总部大楼的商办用地。
今年3月发生退地风波，该地块被纳入徐汇区2024年度土地储备计划，土地使用性质也由商办地块转变成住宅地块，更改土地性质后成交价大涨。
要知道该地块所处的徐汇滨江区域一直是高端住宅密集供应区，但随着地块越来越少，这块由商转住的地块价值也就可见一斑了。
这么好的位置，这么高的的成交价，可以预见这块地势必用于开发高品质的“豪宅”。
一、深圳官宣加入收储大军
上海拍出了地王，要建高品质高价格的商品房。
深圳也不甘落后，开启保障房“以购代建”模式，正式官宣下场收储存量去库存。
从文件内容来看：收购65平米以下的生活交通便利，距离产业核心近，手续齐全的商品房；而且优先选取整栋和整单元。
其他先不说，就看这个整栋、整单元优先，明摆着告诉你先收库存新房。
符合条件的新盘也就是那些小户型楼栋，或者是公寓。
截至7月底，深圳一手住宅可售套数为48974套。全市新房库存面积为516万平方米，去化周期24.8个月。
不知道大家还记得5月份出过的一个文件内容是：
商品住宅去化周期超过36个月的城市，暂停新增用地出让；商品住宅去化周期在18个月(不含)-36个月之间的城市，要按照“盘活多少、供应多少”的原则，根据本年度内盘活的存量商品住宅用地面积(包括竣工和收回)动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。
所以，去库存确实是深圳当下最紧要的问题。
同时也符合未来我们的房地产要走的住房双轨制新模式！
即：市场归市场、保障归保障。
再说清楚一点就是：收入低的刚需可以住保障房，收入高的改善和豪宅客户可以购买市场上的高品质的商品房，就是说未来商品房发展主要以改善和豪宅市场为主！
让所有在这个城市工作，为这个城市付出的人都有家可归。
至于住的舒不舒服，看个人努力了！
而你的房子未来会不会受到保障房的冲击，或者面临去和保障房竞争客户群体的窘境？
如果你搞不清楚可以来找我做一次【一对一咨询】，帮你提早规避问题。
二、深圳土拍哑火？
8月1日，深圳规自局发布了2024年度建设用地供应计划，根据计划显示，住宅用地比2023年减少150公顷，并且这已经是深圳连续第三年减少住宅用地供应计划了。
居住用地部分，细分来看商品住房用地80公顷，保障性住房用地100公顷。
不难看出住宅用地供应正在加速向保障性住房倾斜！
同时，商改住成了这两年深圳楼市的新方向。
比如：今年很火的验资1000万看房超级大盘中海深湾玖序，就是2023年商改住的调整地块。
还有，今年7月7日后海商务区调整了2宗地块，分别是地块DU10-01、地块DU13-01，由原来的“商务用地”，调整为“商务+二类居住用地”。
6月22日，宝安中铁阅臻府旁的03-29、03-30地块，由商业性办公用地，合并成一块二类居住用地。
到前两天滨海宝安官宣新增一块王炸商改住用地，位于宝安中心南街坊，具体位置就在欢乐港湾西区旁，JW酒店西侧。
这些地块的位置都是核心区，同时，这些地块由商改住，也是为了深圳下半年的土拍做准备。
要知道深圳今年上半年仅拍卖了一宗商住用地，算近几年拍地最少的一年。
而这些核心区稀缺地块的由商业用地调整为住宅用，下半年深圳的土拍拍出地王也不稀奇。
这一部分的居住用地，没有7090限制，还可以按照深圳建筑新规减少住宅公摊，减少阳台规范限制来设计，不设售价限制，一定会拿来建高品质的商品房住宅。
对标的客户也是改善和豪宅，跟上海的新拍的地王
深圳一边收储存量做保障房，一边拿出核心地块建高质量的商品房，这其实就是在响应构建住宅市场双轨制的发展政策，也就是说，未来的房地产市场必然会分化发展。
从建更多的房子到建更好的房子，建大家都喜欢的好房子！
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