广州的做地旧改，真的开始全面提速了。

最近，有粉丝曝料，白云萧岗片区旧改做地指挥部正式揭牌了。

楼市君统计了下，这是今年白云第5个有做地动静的旧改项目。

值得注意的是，不仅是白云，近段时间以来，包括海珠、越秀、番禺、增城都有城中村，陆续进入了做地的快节奏。

不得不说，今年的旧改大火，就是做地项目给拱起来的。

｜白云某城中村实拍

｜广州楼市发布 摄

壹

白云萧岗挂牌旧改指挥部

广州年内超15个做地刷进度

白云在旧改做地上，又拿下了一血。

这两天，有粉丝意外拍到，白云萧岗片区做地指挥部正式揭牌了。

这意味着，从2010年开始，就筹谋旧改的萧岗村，经历14年之后，终于迎来了加速。

｜萧岗片区做地挂牌

｜图源：粉丝供图

如果按照之前的做地流程，接下来萧岗村应该会有这样一连串的动作：划定做地范围、调规、出台补偿方案、征收、复建等。

其实，今年以来，萧岗村在旧改动作上，比起去年已经频繁了很多。

比如今年4月，萧岗村相继发布了征收1.6698公顷集体土地，和对片区内房屋及附属物清点测量进行招标的公告。

而后者意思最为明显，就是在为旧改的基础数据调查铺路。

｜广州楼市发布 制图

事实上，除了萧岗村之外，今年广州很多旧改做地项目，几乎都是开启了“火箭速度”。

如果说，2023年是广州旧改重启的第一年，那今年绝对是做地项目全面铺开的元年。

楼市君统计了下，从今年1月到现在，广州总共有15个做地项目在怒刷进度。

其中，这里面的大部分项目，都属于广州首批重点做地旧改。

｜广州楼市发布 制图

而从今年做地项目的动作进度来看，楼市君发现两大特点：

一方面，做地基本呈现全面开花态势，每个区几乎都有一两个范本。

就连改造难度最大的中心区，比如海珠的三滘、东风村，以及越秀区的瑶台村，近段时间也相继打破了僵局。

像三滘村、东风村，上周就传出启动数据摸查，并且有的地块已经启动报批、公众意见征询了。

这也是继今年3月新中轴海珠片区做地指挥部挂牌之后，三滘村、东风村首次取得实质性进展。

｜新中轴（海珠）片区旧改指挥部

｜广州楼市发布摄

另外，外围区进展也“不孬”。

比如番禺莲花湾展贸城片区的柏堂村，已经悄悄进入到回迁房建设阶段。

还有，增城的西洲村，近两个月一口气进行旧改备案、方案编制招标、改造意愿征询等。

｜图源：广州市国企阳光采购信息发布平台

另一方面，从区域视角来看，越秀、白云等区，在做地力度上最为给力。

虽然说，广州的大部分做地项目都属于初步周期，甚至可以说是探索阶段。

但从做地项目的力度来看，白云做地项目的密集程度，今年有进度的，就有5个。

这一数量，显然高于其他区，而且步伐上，也明显比较快。

换句话说，白云接下来，在城市焕新上，可能会是仅次于黄埔的另一支主力。

贰

全面押注？

全市超74个做地项目

楼市君认为，不仅仅是今年，接下来很长一段时间，广州的旧改大概率会以做地为主。

原因很简单，从合作改造转向做地，是一种明显趋势。

在去年，广州市政府曾发布过一份旧改文件，里面提到，广州289个旧改项目中，属于做地的，就有74个。

其中，天河、白云、花都的数量，全在10个以上。

｜广州楼市发布 制图

关键是，以前难度很大，比较难啃的旧改，后续也基本会转为“做地模式”。

就拿越秀区为例，今年7月，越秀房屋管理局发布了一份城市更新专项规划，里面提到一个重磅信息：

即包括瑶台、登峰、西坑、寺右、农林等5个村，原则上将按照“依法征收，净地出让”的模式进行实施，也就是我们常说的做地。

要知道，在此前，除瑶台村、寺右之外，其他3个村均属于“微改造”。

｜ 《越秀区高质量城市更新专项规划》

｜图源：越秀区政府文件截图

再比如，以前属于合作改造的南岗北片、黄埔宏岗村、番禺蔡边一村等，因为各种原因受阻，接下来很可能也会切换改造赛道。

｜图源：社群

那么，做地项目集体开挂，背后的原因是什么？

在回答这个问题之前，其实我们需要先理解什么是做地。

用通俗易懂的话来解释就是：政府主导+国企下场。

即前期的旧改工作如赔偿、安置、土地平整这些，由国企操刀，做成净地之后，交由政府收储，再进行土地出让。

而这些做地的国企，几乎全是实力派，比如越秀集团、广州建筑、广州地铁、广州城投、广州交投、珠实集团、机场建投集团等地方全资国企。

因此，相比合作改造，做地有两个明显优势：

一来，广州的城中村，尤其是中心区，城市界面普遍脏乱差，不仅影响观感，而且很大程度限制了广州产业升级。

这就意味着，广州的旧改，已经到了亟需腾龙换鸟的阶段。

而选择做地，优势是有官方背书，可以得到ZF指导，保证旧改能持续推进下去，避免停滞和烂尾风险。

｜越秀区 瑶台村实拍

｜广州楼市发布 摄

二来，由于做地主体普遍是“国家队”，拥有长周期运营能力。

在改造期间，可以进行地块出让，比起以往一家房企鲸吞整个城中村的方式，资金压力上会更小。

同时，收储后出让，官方也能在更大程度上，控制供应，减小对市场的冲击。

也就是说，像萧岗揭牌做地指挥部，其实只是广州加速城市更新的一个缩影。