咦，天河又要冒出一个新盘？
19年前就出让、烂尾很长时间的的天河区先烈东横路38号地块，居然悄咪咪变成了“瑧尚”。
而且，小K从英广集团的官微可以发现，他们已经在为这个项目频频造势：
来源：英广集团官微
最出乎意料的是，当时的楼面价仅为502元/平，而根据最新批复，这里的物业费每月得8.2万/平。
掐指一算，一个业主每个月交的物业费，可能比拿地价还要贵......小K的CPU被干烧了。
位置无敌，但周边有点破旧...
今天要聊的瑧尚，去年就低调传出准备入市了，当时传出案名为“澐璟”。
项目就位于天河区先烈东路38号，是以前是老东山地区。
项目东面就是白云山，直线距离不到1公里，周边还有黄花岗公园、东风公园等大型休闲社区。
另外4A级景点广州动物园也在不远处。哇，谁不想天天都能见星一和雅一啊！
另外，距离瑧尚的是体育西商圈，距离大约2.4公里，自驾不到十分钟。
距离项目最近的地铁站，是地铁6号线沙河顶站，3站到达广州东站，4站到达珠江新城，便捷度直接拉到满格！
另外，附近高等学府也很多，例如广东工业大学（沙河校区）、星海音乐学院（沙河校区）就在隔壁；
马路正对面还是省一级的广州市天河区先烈东小学，人文气足，学习氛围极好。
小K逛了一圈，整个沙河的周边面貌比较一般，周边多为各类服装交易城、大型服装批发市场，以及大片的老旧房屋。
通往项目的必经之路，只有两车道，高峰期堵车估计是挺难受的。
瑧尚这个位置，也算是在天河北核心区，一个“动静结合”的区域。
此前板块内没有新房，瑧尚入市后就是它在唱独角戏，估计会把自己拿手的“干货”都在这里秀了一把。
主打105-175平，预计下半年入市
说起项目开发商英广集团，很多人可能有点陌生。
天河公园的豪宅瑧林，就是他们家的，产品的口碑一直不错。
目前，该项目基本已经处于清货阶段，只剩下38套未网签，均价15万/平。
来源：中指院
另一个在建项目位于黄埔公园旁（以前命名为瑧尚），凭借高级的外立面效果图，被网友称为“黄埔汇悦台“。
比起黄埔项目，天河的瑧尚进度貌似要更快些。
这两天，小K在现场看到，瑧尚已经动工。工程进度眼看着已经达到2-3层楼高了，塔吊在紧锣密鼓地运转...
根据去年的设计方案，项目占地5478平，将打造一栋37层的单体建筑。
低层包含底商和公建，还会配建一所3层幼儿园、会所等。
具体户型信息，小K从现场挖到了。
一共会有6个户型，分别为105平3房、108平3房、125平4房、130平4房、139平4房、175平4房。2梯6户或3梯6户设计，定位改善。（不排除后期或会修改~）
不得不说，英广的设计师还是会抓重点的，每一户都是单边位，整体设计都是奔着改善去的，把周边的服装市场老板拿捏住。
跟瑧林一样，瑧尚的外立面用了大面积的玻璃幕墙，整体看上去很高级。
项目效果图（图源：英广集团）
这效果图，看着多少有点10万+豪宅那味了。
小K还听说，项目花了大价钱，邀请广州著名建筑设计大师冼剑雄操刀，使得项目周边的白云山、珠城中轴景观最大化。
同时，也邀请了国际景观设计大师小林政彦为园林操刀。
小K科普一下，合景臻颐府、琶洲·樾、珠光·云山壹号等广州不少出彩的10W+豪宅，园林景观出自他的手笔。
园林设计手稿
这里延续天麟府豪华会所配置，将打造逾千方会所，有会客厅、泳池、健身室等。
目前项目周边，豪宅还是比较欠缺，这个盘的开发对整个板块也将是很大的补充。
8.2元/平/月，物业费有点贵？！
看到这里，你们可能会发现两个小bug：
一个是物业费。
本月月初，广州发改委发的《璟铭轩住宅前期物业服务收费标准的批复》，里面就提到了：
瑧尚的前期物业服务为超一级标准，收费最高限价为每月每平方米8.21元。
也就是说，平均每户业主的物业费，每个月就超过一千块。
这水平，跟8元/平/月的汇悦台也差不多了...小K表示略略有点贵。
另一个是单体楼。
相信很多人一听到单体楼，就连忙摆手转头就走。小K倒认为，需要理性地去看待这些项目。
像瑧尚这样的单体楼项目，一般位于老城区的核心位置，这是很多新楼盘都比不了的。
至于缺点，还是面积太小，园林也小，部分项目产权缩水严重。
它就像榴莲一样优缺点鲜明，所以喜欢的人会很喜欢，讨厌的人也会很讨厌。
什么人适合买这种单体楼呢？
这些单体楼项目，绝大部分受众是来自项目周边的本地改善客。他们习惯了这里的地段，不愿离开，但同时又有改善需求。
瑧尚未来主力客群，就是周边批发市场的个体户老板。或买来升级改善品质，或买来给小孩当婚房。
所以，“单体楼能不能买“，这个问题没有标准答案，喜欢、合适的就是最好的。
说了这么多，但只有知道价格，才知道瑧尚到底香不香。
目前，项目连售楼部都没有开放，有消息称它会在今年下半年入市，估计年底就有答案了。
不过呢，目前这个盘价格还未正式输出，也确实很难推测。
小K刚刚也说到了，瑧尚当年的楼面价是502元/㎡，19年过去了，天河房价早就水涨船高。
按保利拿的员村一横路地块楼面价5.7万/㎡对比，可是足足翻了约113倍。
即使是跟天河东的吉山仓地块楼面价3.8万/㎡比，中间也是差了个约75倍。
再加上沙河板块将近十余年无新房供应，最近的新房都要追到水荫路的四季奕居，目前其参考网签价是9.5万/㎡。
来源：中指院
项目周边主要以楼龄30年以上的老破旧为主，价格在3-5万/平不等。
楼龄20年以内、带电梯的二手房，挂牌多在4.5-9万/平。
最后瑧尚会卖多少，真的很难评，大概是参考周边均价，取个中间值。
来源：链家
小K预计，想要复制天河公园臻林的高额利润，可能性就非常小了。
那么，你觉得瑧尚会卖多少钱？
对于居住品质有一定要求，需要通勤到天河北的购房者，可以等项目正式开放时，前往了解一下。
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