据酒店之家《2024中国酒店投资白皮书》显示，截至2023年12月底，我国存量酒店超34万家。浩华数据显示，2023年新开中端及以上酒店中，翻改项目年均增长率达17%。面对如此庞大的存量酒店市场，要如何从中挖掘新的机会点以获取收益呢？
近日，在迈点市场运营部经理刘庆玲的主持下，首旅酒店集团万信酒管总经理贾红云、元开酒店集团 CEO 李晨炜以及住哪酒店集团首席品牌发展顾问吴跃春等围绕“酒店存量改造的掘金密码”话题，在迈点直播间展开了深入探讨。
做到“盯关跟”
在当前的投资环境中，如何准确评估存量项目的价值潜力成为了关键议题，这不仅是成功改造的第一步，对于投资人而言更是投资决策的核心要点。
贾红云认为，评估存量项目能否操作的根本在于能否赚钱。要考量项目现状、改善投入、经营提升预期、回收投资时间、GOP、现金流等，为业主方和经营方提供初步判断作为决策参考，在此基础上进行可行性分析和诊断，包括功能布局调整等，与投资经营方和业主方达成共识后操作项目。
吴跃春表示，不同市场定位对存量项目价值潜力的眼光和诉求不同，需先明确战略需求和项目定位，包括资金投入、客单价和目标客户群。“总结而言，评估一个存量项目的价值潜力，需要系统地从自身的市场定位、严格的选址标准、贴合市场的产品设计、投入产出比的考量到最终的投资可行性分析报告作为依据，这样才能对该项目的价值潜力做出基础的判断。”
李晨炜基于自身的观察表示，从地产红利期的不在乎盈利，到要求自负盈亏，再到如今强调回归经营和盈利能力，做酒店的逻辑发生了很大的变化。“行业已真正进入了回归经营的阶段。”他认为，评估存量资产能否操作，一是看地理位置的发展，考量城市活力及年轻市场的喜好；二是要有将心比心的思维，评估自身核心竞争力能否匹配项目；三是加强管理公司的运营能力，做到“盯关跟”（即盯住、关照、跟紧）；同时，要避免为了评估而评估，不应过度假设。
好品牌=口碑+规模
在关于如何做好存量酒店的精准改造策略以及酒店品牌在其中所发挥作用的研讨中，三位嘉宾发表了各自精彩观点。
李晨炜认为，首先，在评估存量酒店时，不能全盘否定，觉得其一无是处。关键在于卡位，也就是定位。在其基础上进行改造时，要思考改造是为了什么。比如，思考改造完成后酒店的经营客群与之前是否相同。“是在原客群基础上做增量拓展，让客群规模扩大，原客群继续留存；还是改造后完全舍弃原客群，这是两条截然不同的路径。”任何改造投入都是为未来经营服务的。
其次，经营团队的运营思路也很重要。十几年前做酒店，一家国际品牌酒店哪怕运营一般，仅品牌就能吸引客源。但现在，除了北上广深等城市，品牌溢价在下沉市场有所缩小。
吴跃春强调，选址为首要考量因素。产品老、租金低、位置好、流量足是基本要求。“关键在于能否推出成熟合适的产品，即产品效果和造价的最优方案，这需要依靠酒管公司对市场的精准研判和定位模式。”
他表示，当下中国酒店连锁化进程不断提升，加入连锁品牌是必选项。好品牌要口碑与规模兼具，才能形成品牌影响力和价值赋能。此外，科技驱动对品牌成功至关重要。住哪酒店集团制定了三个策略：一是科技降本；二是改造提价；三是运营提量，实现投资回报最大化。“一般项目在品牌赋能运营下约 2.5 年收回成本，随着门店规模扩大，将为下沉市场带来更好的赋能和回报。”
贾红云则认为，精准改造存量酒店不能简单套用大改、中改、小改方案。万信酒管采用线上评估结合现场考察的方式，判断项目市场区位和硬件状况，结合投资人想法出具改造方案，可即时改造或分步改造，对于在建项目还会根据施工情况调整方案，遵循底线标准。
在品牌赋能方面，酒店行业存在资产持有方、经营方、品牌方、管理方四个关键角色，应各司其职。万信酒管从项目定位规划、品牌与管理赋能三方面为投资人创造价值。规划上，对大型全服务酒店要重新规划定位，舍弃不赚钱功能，调整业态；品牌赋能包括系统提升效率、品质品控管理、客源支持等；管理赋能则结合一对一服务与平台化操作，保证现场管理支持。
连锁化标准规范
此外，在探讨“如果不加盟品牌而选择自营，是否会脱离市场”的问题时，吴跃春认为，加盟品牌不仅有品牌的市场影响力赋能，还有成熟完整的体系，能规避经营管理中的漏洞、风险和不规范。“中国连锁化的核心是标准规范，加入连锁化会带来更多保障。虽然有从大集团出来的人开小店经营不错，但规模化经营还是需要连锁化的标准规范。”
李晨炜表示认同，如果开3家店，可能有信心做好，但开 100 家或 1000 家店就难以管理好。他认为，在商务市场比例高的地区如陆家嘴等地开店，品牌溢价和连锁化很重要；而在小众旅游目的地，民宿经营成功概率较高。当客人对酒店需求是标准化时，连锁化标准很关键；在度假型酒店，人际交往需求多，做个人品牌或自有品牌成功概率较高。
贾红云表示，对于改造项目，要遵循内部强制性条文标准，根据功能需求制定方案，如增加大堂吧、顾客洗衣房等。对于非星级酒店的存量物业，要根据市场定位，如商务型在客房等方面下功夫，商务休闲型要增加主题类内容。
回归经营本质，把握市场定位，注重投入产出，创新运营模式，是存量酒店市场中掘金密码、实现可持续发展与盈利的秘籍。未来，酒店行业在存量改造领域仍需不断探索与创新，以适应市场变化和消费者需求。
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