作者：宝珠
来源：盐财经（ID：nfc-yancaijing）
每周六上午九点，一辆载客50人的大巴车会从香港油尖旺区的太子地铁站出发，驶过离岛的沿海公路，穿越港珠澳大桥。一个半小时的车程后，这些香港人最终来到珠海，开始一天的看房之旅。
房产中介阿伟每到这时就会变得格外忙碌。他像个导游，奔波于香港与内地，招呼着大巴团或“私家团”在不同楼盘间穿梭，还要解决几十号人的吃饭与住宿事宜。
8月3日当天，他原本要带领的香港看房团出了小变故。按照计划，大巴在上午可以抵达珠海，但有人忘拿证件，整个团队推迟了1个小时才出发，好不容易达到通关口岸，又因为通关的车辆太多，进入了漫长的等待。
广州一楼盘有许多港澳居民北上看房/图源：点新闻记者 摄
阿伟告诉盐财经，堵车是正常的。事实上，从周五傍晚开始，深中通道与珠港澳大桥便会陷入拥堵，这种情况会在接下来的周末一直持续。
眼下，港澳与内地似乎正在上演一种新的流通与碰撞。
一方面，数万名内地人通过高才、优才、等人才计划涌入香港。
另一方面，越来越多港澳人选择北上，他们度假、购物，还有买房，给萧索的房地产市场，点起了一片难得的火热。
01
火热的“睇楼团”
阿伟觉得自己越来越忙，今年上半年，他还有时间出去旅游，如今却每周都忙得抽不开身。
他所在的房产中介专门面向港澳人士，人人都要求会一口流利的粤语。珠海当地有不少类似的中介机构，它们在境内外运营社交媒体账号，并与香港本土的中介合作，以此来获得客源。
早在上世纪八九十年代，香港人就成为内地楼市的第一批炒房客，港澳人士到大陆尤其是珠三角城市买房的现象存在已久，只是形势总在变化。
三年前，内地楼市处在最后的高歌猛进之中，但由于疫情，两岸无法流动，阿伟差点就要放弃这份工作。没想到风水轮流转，三年后，做内地业务的房产中介过上了苦日子，阿伟赚钱的时候却来了。
如今，从香港去内地的“睇楼团”几乎每周都有。阿伟向盐财经介绍，参加一日团是免费的，两天一夜团则要向每人收取99元，但这更像一种象征性的收费，因为99元根本覆盖不了两日交通、餐食与住宿的支出。
中介不会主动做赔本的买卖。阿伟说，香港人实在、爽快，大部分人都是有确实的购房需求才来参加看房团，因此一天带队下来，很少遇到不开单的情况，总能卖出个几套。
港澳人北上买房回潮，一个最直接的原因是交通。
2023年5月，口岸快捷通关全面恢复； 2023年7月1日，“港车北上”正式实施，港澳私家车车主可经港珠澳大桥口岸往来香港与广东省； 2024年6月，连接中山、深圳、香港的跨海通道深中通道正式开通。
深中通道带动更多港澳居民北上置业需求/图源：新华社
根据媒体报道，今年上半年，“港车北上”月均数量超11万次，经港珠澳大桥出入境的香港单牌车月均增速近34%。道路的开通，迅速带来人的流动，也打开了大湾区楼市的闸口。
连接深中通道的中山，作为粤港澳大桥终点的珠海，是大多数北上看房团的第一站。两座城市距离香港不到两小时车程，在珠海市的湾仔地区，澳门的地标建筑——新葡京酒店与澳门电视塔均近在眼前。
便捷的交通也成为一些楼盘卖力宣传的亮点。在中山市坦洲镇的一个楼盘内，销售人员率先向盐财经记者展示了该楼盘与香港与澳门的相对位置，并介绍小区楼下就有直通港澳的班车。
中山坦洲某楼盘，有直通香港澳门的大巴/图源：盐财经记者摄
该工作人员表示，从前内地与港澳客户基本上是五五分，但在全面通关后，港澳客户达到了八成。
楼市总体清冷的氛围，反衬出港澳人在内地置业的热情。在一些城市，甚至出现了“特供”香港人的楼盘。
以珠海为例，凤凰网房产珠海站报道，2024年上半年，整个珠海市住宅网签成交量第一的楼盘，名为“澳门新街坊”，是一个定向销售给澳门居民的住房项目。
“澳门新街坊”，是一个定向销售给澳门居民的住房项目
而珠海整体的房地产市场仍然在低水平运行。珠海市商品房预（销）售专网统计显示，珠海市上半年住宅网签9834套，与去年上半年同比下降26.45%。
02
买房就像买菜？
随着市场环境的变化，港澳人士在内地买房的动机，正在从投资为主转变为自住为主。
中银香港2023年一项访问超2700名香港居民的调查显示，有46%受访者考虑在大湾区内地城市购房，作为度假或退休养老之用，其中选择在深圳置业的最多，其次是广州和中山。
中银香港2023年一项调查显示，有46%受访者考虑在大湾区内地城市购房
在房地产观望态度持续弥漫的当下，是什么吸引了港澳人士来内地购房居住？
众所周知，香港房价极高。美国城市发展研究机构Demographia连续13年将香港评为“全球最难负担房地产市场”之首；香港美联物业8月12日的数据显示，香港全港平均房价为13470港元每呎（大约为14.5万元/m²）。
高昂的房价同时也带来居住空间的狭窄，一家几口人蜗居在五十几平米的家已经成为了外界对香港住房的典型想象。
根据香港2021年人口普查，香港人均居住面积约为15.94平方米，对于上海的城镇居民来说，这个数字为37.51平方米，是香港的2.4倍；全国范围内，我国家庭户人均居住面积则能达到41.76平方米。
香港高昂的房价同时也带来居住空间的狭窄/图源：网络
而经过几轮房价下跌，不少内地城市的房价正处于近几年的低位。
今年7月中旬，深圳市二手住宅成交均价“破6”，为5.9万元/m²，较2021年巅峰期下降约2万元。其他城市也出现了不同程度的下跌，根据房天下数据，中山市的二手房均价从2021年9月的1.2万元/m²降至2024年8月的9977元/m²；同时期珠海的房价从2.2万/m²下降至1.7万/m²。
这是一个前所未有的“捡漏”时机。据媒体报道，今年3月，有香港居民以430 万元买了一套位于深圳福田口岸附近的二居室，给父母养老。该总价相比2020年高峰期便宜了120万元。
港澳人士在大湾区置业，选择众多，丰俭由人。尤其在一二线城市之外，许多地方的房价显得足够便宜。
阿伟告诉盐财经，大巴看房团以快退休的中老年群体为主，因此他们带看的楼盘，主要也是一些高性价比的项目。看房团的宣传页面显示，中山某住宅项目总价69万起，江门某楼盘30万起，甚至还有0首付活动等等。
大巴看房团以一些高性价比的项目为主，看房团的宣传页面显示
中山某住宅项目总价69万起/图源：小红书
目前，港澳人士在内地买房的限制已基本解除。2019年，“惠港16条”发布，港人在大湾区内地城市购房与当地居民享有同等待遇；2024年1月，《港澳居民购买粤港澳大湾区内地城市房产结算支付便利化业务指引》发布，港澳居民在大湾区内地城市购房跨境汇款不受限制。
今年5月，中国人民银行、国家金融监督管理总局宣布，首套房贷款首付比例降至15%。购买一套房子的首付款进一步降低。
上述位于中山坦洲的楼盘销售表示，港澳客户对15%的首付政策乐见其成。该销售谈到，如今内地人买房，倾向于多出点首付，以减轻未来的还款压力；但香港人平均收入水平高，他们更乐意用更少的钱买到一套房，至于三四千元的月供，对他们来说压力不大。
根据官方统计处的最新数据，2024年3月至5月，香港人就业收入中位数为21000港币。
在社交媒体上，一位从事自由职业的香港女生分享，她和男朋友用3万首付在惠州买了一套房，月供4000多元。实地看房之前，她从未去过惠州，但凭借“第六感”，只用了2小时就决定买下。
“买菜一样”，有IP显示为中国香港的网友评论。
03
一种“地理套利”现象
2020年12月，许妍以600万总价在珠海买了一套170平米左右的住宅。当时正好是楼市高位，如今这套房子的价值跌了不少，但她从不后悔这个决定。
许妍出生在内地，去香港留学后定居当地。在香港，许妍有房、有车、有菲佣，但每次临近周末，她仍会翘首以盼——离开香港，去内地。
开车从香港港岛的家到珠海的家，满打满算要两个小时。在珠海过周末，许妍一家人喜欢在宽敞的绿道上骑自行车，去商场吃日本料理，同时还有一个重头戏，点山姆外卖。
许妍告诉盐财经，在香港购物，如果把想要买的物品凑齐，可能需要在不同的市场间奔波，在网上下单，往往第二天才能送到。但内地不同，每次出发去珠海前，许妍会提前在山姆小程序上选购，一回到珠海的家，就能看到新鲜的蛋奶、牛肉与蔬菜摆在门口。
许妍在回珠海前，会提前在山姆线上选购，一回到珠海的家，就能看到新鲜的食材摆在门口/图源：受访对象社交媒体
此前，许妍还担心内地的物业管理不行，没想到如今已发展得十分完善，超出了她的预期。
内地有着丰富廉价劳动力支撑起来的便捷服务，即便对于香港中产而言，这些也是难得的体验，足够实现一种生活质感上的升级。
针对眼下香港人热衷在内地置业的“地理套利”现象，有媒体评论称：“拿香港工资，享内地房价，过顶级生活”。
曾有媒体报道，内地房产中介的悉心服务也令香港人满意。中介不仅负责介绍楼盘信息，还会帮忙验楼、装修，代收快递、贴春联，如果孩子来内地上学，中介甚至还会免费接送孩子。
阿伟成为了香港客户在内地的生活向导，有钱有闲的香港太太频频询问他哪里好吃、哪里好玩。他说，他常常与客户“处成了朋友”。
而对于手头不富裕、无力在本地买房的港澳年轻人来说，居住在内地，也是一条不会消失的“退路”。
对于无力在本地买房的港澳年轻人来说，居住在内地，也是一条“退路”/图源：《公主小屋》剧照
阿伟有位客户是一个年轻的澳门女孩，因为不想和父母住在一起，在中山坦州镇边缘买了一套总价50多万的房子。她白天仍然在澳门工作，每天开车25分钟就能下班回家。
许妍喜欢拍vlog，她把在珠海的生活分享在朋友圈，周围不少朋友动了心，也在内地买了房。
“香港的居住环境比较逼仄，我们算住得还可以，但小朋友一去珠海，就觉得香港的家太小了。”许妍说，“小朋友每次都不想回香港，他觉得很幸福。”
但每当周末结束，他们还是要回到香港，那里有成年人的事业，小孩们的教育，是他们日常生活的中心，是他们真正的家。
珠海，是他们享受闲暇的地方。在社交媒体上，许妍动情地说道：“看着孩子开心地在广阔的天地奔跑，这是我们能给他们最好的童年了。”
（应采访者要求，文中阿伟、许妍为化名）
THE END
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