今年广州第三批宅地供应清单，想必大家都看到了。
50宗，规模空前庞大，比之2021年首轮集中供地（48宗）更甚，拟在8.15-11.15期间挂牌。
基本上，能上的都上了，就连一些没想到能上的，也上了，比如员村绢麻厂。
广州卖地，就差把「迫切」俩字写在脸上了。
为什么这么急？
事关钱袋子。
2021-2023年，广州土地出让金收入分别为1779亿、1221亿及1183亿。
而今年，截止至目前，是70.69亿，差了17-25倍。
想在接下来四个多月的时间里实现赶超，不可能。
虽然面临土拍困境的，不止广州一个，据wind数据，2024上半年，全国土地出让金同比下降的城市接近200个，包括北上广深在内，但广州和隔壁深圳，却是形势最严峻的，降幅均超过7成。
能做的，就是应卖尽卖，能卖都卖，收金收金再收金，怎么着都得听个响。
人上海，能拍出13.1万元/㎡的单价新地王，我广州，也搞个“地”海战术试试，说不准，也能捧出新秀。
毕竟，在没有小作文撩拨市场情绪的当下，卖地卖个好成绩，可能就是唯一的鸡血来源了。
所以，我们也看到，这次的清单，有一个明显特征——中心区地块占了6成。
50块地中，有30宗都在中心区地，并且是靓地扎堆，最好的都掏出来了：
既有反复被cue的天河南方面粉厂、越秀广州大道中、海珠琶洲南、荔湾广钢1号等，还有不少出乎意料的地块，比如员村二横路（绢麻厂），海珠大干围+滨江中，白云配件厂（怡新路）等等。
主推核心区域，核心板块的优质地块，这是当下房企的拿地策略，也是广州供地的核心逻辑。
外围地块，不是没有，但更多情况下是为了完成挂牌任务，能找得到人兜底就不错了，未来的趋势是降低容积率。
并且，这一轮卖地，还有一个关键变化——地价涨了。
除了之前提到的石岗路，地价从年初定的3.7万/平，涨到了4.3万/平，琶洲南三兄弟和金融城面粉厂地价也都变贵了。
之前初定的分别是3.5万/平、4.5万/平在最新的定调中，都涨价了，幅度还不小，5000-8000元/平。
这对市场来说，我觉得是利好。
一方面，按照之前的定价，虽然地块素质有差异，但周边的项目还是会比较受伤，有砸盘板块的风险在，比如对应的琶洲南TOD，员村天珺等，都是嘴上不说，心里难绷那一挂。
涨价后，不说是抬轿，至少也不是背刺。
另一方面，最新的地价，是综合考虑了市场价格，板块产值，未来价值趋势以及房企意向等因素后定下来的，随市而变。
这说明核心板块的项目，一众开发商还是有信心。
最值得关注的，有这几宗：
天河区
员村绢麻厂+南方面粉厂
重点聊聊，昔日“地王”绢麻厂。
相比清单内的其他地块，这块地的出让历程，可以说是最坎坷的：
·2001年5月，地块首度出让，面积14.2公顷，起拍价3.86亿元，折合楼面地价1012元/平，但因要求在两个半月内交清地价，对当时诸多开发商来说投资巨大，最后无人报价而流拍；
·2007年年底，地块再度上架，面积10.98公顷，起拍底价翻了3.4倍，为13.19亿元，折合楼面价4199元/平，最后在次年1月由恒大击败保利、奥园等劲敌摘得，总价41亿，楼面价1.3万/平，成为当时广州地王，但后来一直没开发，2010年被国土局收回，罚没了1.3亿元保证金。
蛰伏了16年，这次重出江湖，只切了一小块出来，面积缩水到了3公顷，届时在总价上会更可控，但单价上，相比当年，肯定是翻倍翻倍再翻倍的。
猜测地价，是4-5万/平，低于面粉厂，因为离江更远，几乎是四面环村，但地段摆在这里，金融城西区，隔着华快就是珠江新城，又靠近员村地铁站，价值有下限。
至于面粉厂，之前我们已经有过详细介绍，可戳
是王炸，但广州也妥协了
地块最大的优势，就是一线南向望江，社区之内还配套有商业，如果做得好，可以是汇悦台mix广粤尊府。
不过，地价上调之后，或许会劝退一部分开发商，88亿的总价，不是一般房企能吞得下的。
相信大家也发现了，这两块地的前身，都是旧厂，算是时代的特殊产物，天河有不少，光是员村这一带，就还有广东玻璃厂、广州鹰金钱罐头厂。
所以，天河不是没有供应，而是看市场需要，想拿，还是能拿得出来。
当年的绢麻厂，说要改为商业用地，作为广州新建金融区的一部分，现在不也调回来了。
越秀区
广州大道中地块
这块地，和珠江新城仅一路之隔，又是越秀四年来抠出的唯一一块宅地，稀缺性很强，关注度也颇高，和南方面粉厂地块，都被视为扭转广州土拍颓势的“关键先生”之一。
地块指标，包括地价，和之前剧透的版本一致——
建面1.8万m²，起拍总价5.9亿+，名义楼面价3.3万/m²，算上配建，实际可售地价近5万/m²+。
而旁边的富力东山新天地，二手均价已经去到了13.6万/平，留给房企的利润空间也会很足，也会更有动力入局争抢。
海珠区
琶洲南三兄弟+大干围+江湾路
先看看琶洲南三兄弟，对岸就是广交会展馆，位置如图：
这三块地，往西就是卖13、14万/平的琶洲南TOD，距离说近不近，城市界面和配套有“断层”，说远也不远，大家都是琶洲南，市场和板块都有确定性。
将来入市开发，对标不敢说，抱大腿还是可以的。
所以，即使有学校问题，高压线问题，这样的地段，以及3.5万/平的地价亮出来，关注的开发商还是很多，当时20多家房企齐聚看地。
即使涨到了4字头，也还行，本来就是奔着溢价成交的，底价贵了，溢价幅度小点而已，到了心理价位，都会及时停手的。
再说说大干围。
这块地，其实并不在琶洲，而是在石溪，观澜府附近。
地块具体位置，还不确定，但从地块编号来看，AH101533、AH101534地块，所在的AH1015规划单元，有望江的可能。
至于江湾路以西的AH020216地块，应该就是之前的新侨地块了。
地块在仲恺附近，周边有万联购物中心、海珠体育中心、海印公园，以及孙中山大元帅府纪念馆等。
白云区
白云新城+怡新路以南地块
这两块地，各有各的亮点，一个是真·白云新城，一个是紧抱天河大腿。
白云新城地块，南侧就是首开龙湖天奕，二手成交价突破了10万/平，价值很稳。
地块靠近地铁，周边公园、商业配套都不缺，西南侧还规划了一所36班小学，除了附近的变电站，没有其他短板。
作为白云新城核心区宅地断供四年来唯一的新地，地块稀缺性没得说，很有可能可板块首个使用率100%的项目，做改善产品，估计会吸引不少白云本地客户，尤其是做电商、做批发的老板。
和白云新城地块不同，怡新路地块的客群覆盖面要更广些，主要是来自天河的外溢。
为啥？
这块地和天河离得太近了，一路之隔，越天和和天河序都在地块附近。
素质上，也很优秀，一是城市界面不输天河北部，二是地块还配有中小学用地，三是配套和周边项目共享，即使是和两个老大哥正面刚，也不差。
但顶着“白云”的头衔，未来在售价上，或许会亮出不少诚意。
当然，这批地中，还有嘉禾望岗、金湖水库以南、龙归永兴村等，关注度也挺高的，找个时间我们单独来说。
荔湾区
广钢1号地块
这块地，主要是商业的问题占比的问题，最新消息是要调回10万方，解渴广钢商业。
恭喜钢民！广钢商业要调回10万方！
相比上半年唯一一块产生溢价的鹤洞汽修厂地块，这块地位置更好，景观更佳。
地块一线南向望广钢中央公园，靠近广州11号线（在建）+佛山11号线（规划），靠近珠江金茂府、保利曼城，隔着芳村大道南就是广船。
黄埔区
双岗地块
这块地，是继去年黄埔图书馆地块后，老黄埔推出的又一新地。
位置当然没图书馆核心，但也不差。
就在双沙地铁站上盖，中建·一城江山海（双沙旧改）首开组团的北面。
不过，从清单数据来看，只有4.8公顷，之前是17公顷，应该是又做了切割。
按照之前的规划，地块容积率只有2.39，相比老黄埔一众热衷于向高了盖、往密了建的旧改项目，要低得多了。
旁边“非典型”的双沙旧改，都得2.76-4.99。
目前地块控规还没完全确定下来，可能还有学校，到时户型新规再那么一套，综合素质还是很在线的。
但对中建双沙来说，会比较头疼。
除了要应对货量冲击，首开商品房的北向山林景观也可能受遮挡。
好了，篇幅有限，今天先聊这些。
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