今年广州第三批宅地供应清单,想必大家都看到了。
50宗,规模空前庞大,比之2021年首轮集中供地(48宗)更甚,拟在8.15-11.15期间挂牌。
基本上,能上的都上了,就连一些没想到能上的,也上了,比如员村绢麻厂。
广州卖地,就差把「迫切」俩字写在脸上了。
为什么这么急?
事关钱袋子。
2021-2023年,广州土地出让金收入分别为1779亿、1221亿及1183亿。
而今年,截止至目前,是70.69亿,差了17-25倍。
想在接下来四个多月的时间里实现赶超,不可能。
虽然面临土拍困境的,不止广州一个,据wind数据,2024上半年,全国土地出让金同比下降的城市接近200个,包括北上广深在内,但广州和隔壁深圳,却是形势最严峻的,降幅均超过7成。
能做的,就是应卖尽卖,能卖都卖,收金收金再收金,怎么着都得听个响。
人上海,能拍出13.1万元/㎡的单价新地王,我广州,也搞个“地”海战术试试,说不准,也能捧出新秀。
毕竟,在没有小作文撩拨市场情绪的当下,卖地卖个好成绩,可能就是唯一的鸡血来源了。
所以,我们也看到,这次的清单,有一个明显特征——中心区地块占了6成。
50块地中,有30宗都在中心区地,并且是靓地扎堆,最好的都掏出来了:
既有反复被cue的天河南方面粉厂、越秀广州大道中、海珠琶洲南、荔湾广钢1号等,还有不少出乎意料的地块,比如员村二横路(绢麻厂),海珠大干围+滨江中,白云配件厂(怡新路)等等。
主推核心区域,核心板块的优质地块,这是当下房企的拿地策略,也是广州供地的核心逻辑。
外围地块,不是没有,但更多情况下是为了完成挂牌任务,能找得到人兜底就不错了,未来的趋势是降低容积率。
并且,这一轮卖地,还有一个关键变化——地价涨了。
除了之前提到的石岗路,地价从年初定的3.7万/平,涨到了4.3万/平,琶洲南三兄弟和金融城面粉厂地价也都变贵了。
之前初定的分别是3.5万/平、4.5万/平在最新的定调中,都涨价了,幅度还不小,5000-8000元/平。
这对市场来说,我觉得是利好。
一方面,按照之前的定价,虽然地块素质有差异,但周边的项目还是会比较受伤,有砸盘板块的风险在,比如对应的琶洲南TOD,员村天珺等,都是嘴上不说,心里难绷那一挂。
涨价后,不说是抬轿,至少也不是背刺。
另一方面,最新的地价,是综合考虑了市场价格,板块产值,未来价值趋势以及房企意向等因素后定下来的,随市而变。
这说明核心板块的项目,一众开发商还是有信心。
最值得关注的,有这几宗:
天河区
员村绢麻厂+南方面粉厂
重点聊聊,昔日“地王”绢麻厂。
相比清单内的其他地块,这块地的出让历程,可以说是最坎坷的:
·2001年5月,地块首度出让,面积14.2公顷,起拍价3.86亿元,折合楼面地价1012元/平,但因要求在两个半月内交清地价,对当时诸多开发商来说投资巨大,最后无人报价而流拍;
·2007年年底,地块再度上架,面积10.98公顷,起拍底价翻了3.4倍,为13.19亿元,折合楼面价4199元/平,最后在次年1月由恒大击败保利、奥园等劲敌摘得,总价41亿,楼面价1.3万/平,成为当时广州地王,但后来一直没开发,2010年被国土局收回,罚没了1.3亿元保证金。
蛰伏了16年,这次重出江湖,只切了一小块出来,面积缩水到了3公顷,届时在总价上会更可控,但单价上,相比当年,肯定是翻倍翻倍再翻倍的。
猜测地价,是4-5万/平,低于面粉厂,因为离江更远,几乎是四面环村,但地段摆在这里,金融城西区,隔着华快就是珠江新城,又靠近员村地铁站,价值有下限。
至于面粉厂,之前我们已经有过详细介绍,可戳
是王炸,但广州也妥协了
地块最大的优势,就是一线南向望江,社区之内还配套有商业,如果做得好,可以是汇悦台mix广粤尊府。
不过,地价上调之后,或许会劝退一部分开发商,88亿的总价,不是一般房企能吞得下的。
相信大家也发现了,这两块地的前身,都是旧厂,算是时代的特殊产物,天河有不少,光是员村这一带,就还有广东玻璃厂、广州鹰金钱罐头厂。
所以,天河不是没有供应,而是看市场需要,想拿,还是能拿得出来。
当年的绢麻厂,说要改为商业用地,作为广州新建金融区的一部分,现在不也调回来了。
越秀区
广州大道中地块
这块地,和珠江新城仅一路之隔,又是越秀四年来抠出的唯一一块宅地,稀缺性很强,关注度也颇高,和南方面粉厂地块,都被视为扭转广州土拍颓势的“关键先生”之一。
地块指标,包括地价,和之前剧透的版本一致——
建面1.8万m²,起拍总价5.9亿+,名义楼面价3.3万/m²,算上配建,实际可售地价近5万/m²+。
而旁边的富力东山新天地,二手均价已经去到了13.6万/平,留给房企的利润空间也会很足,也会更有动力入局争抢。
海珠区
琶洲南三兄弟+大干围+江湾路
先看看琶洲南三兄弟,对岸就是广交会展馆,位置如图:
这三块地,往西就是卖13、14万/平的琶洲南TOD,距离说近不近,城市界面和配套有“断层”,说远也不远,大家都是琶洲南,市场和板块都有确定性。
将来入市开发,对标不敢说,抱大腿还是可以的。
所以,即使有学校问题,高压线问题,这样的地段,以及3.5万/平的地价亮出来,关注的开发商还是很多,当时20多家房企齐聚看地。
即使涨到了4字头,也还行,本来就是奔着溢价成交的,底价贵了,溢价幅度小点而已,到了心理价位,都会及时停手的。
再说说大干围。
这块地,其实并不在琶洲,而是在石溪,观澜府附近。
地块具体位置,还不确定,但从地块编号来看,AH101533、AH101534地块,所在的AH1015规划单元,有望江的可能。
至于江湾路以西的AH020216地块,应该就是之前的新侨地块了。
地块在仲恺附近,周边有万联购物中心、海珠体育中心、海印公园,以及孙中山大元帅府纪念馆等。
白云区
白云新城+怡新路以南地块
这两块地,各有各的亮点,一个是真·白云新城,一个是紧抱天河大腿。
白云新城地块,南侧就是首开龙湖天奕,二手成交价突破了10万/平,价值很稳。
地块靠近地铁,周边公园、商业配套都不缺,西南侧还规划了一所36班小学,除了附近的变电站,没有其他短板。
作为白云新城核心区宅地断供四年来唯一的新地,地块稀缺性没得说,很有可能可板块首个使用率100%的项目,做改善产品,估计会吸引不少白云本地客户,尤其是做电商、做批发的老板。
和白云新城地块不同,怡新路地块的客群覆盖面要更广些,主要是来自天河的外溢。
为啥?
这块地和天河离得太近了,一路之隔,越天和和天河序都在地块附近。
素质上,也很优秀,一是城市界面不输天河北部,二是地块还配有中小学用地,三是配套和周边项目共享,即使是和两个老大哥正面刚,也不差。
但顶着“白云”的头衔,未来在售价上,或许会亮出不少诚意。
当然,这批地中,还有嘉禾望岗、金湖水库以南、龙归永兴村等,关注度也挺高的,找个时间我们单独来说。
荔湾区
广钢1号地块
这块地,主要是商业的问题占比的问题,最新消息是要调回10万方,解渴广钢商业。
恭喜钢民!广钢商业要调回10万方!
相比上半年唯一一块产生溢价的鹤洞汽修厂地块,这块地位置更好,景观更佳。
地块一线南向望广钢中央公园,靠近广州11号线(在建)+佛山11号线(规划),靠近珠江金茂府、保利曼城,隔着芳村大道南就是广船。
黄埔区
双岗地块
这块地,是继去年黄埔图书馆地块后,老黄埔推出的又一新地。
位置当然没图书馆核心,但也不差。
就在双沙地铁站上盖,中建·一城江山海(双沙旧改)首开组团的北面。
不过,从清单数据来看,只有4.8公顷,之前是17公顷,应该是又做了切割。
按照之前的规划,地块容积率只有2.39,相比老黄埔一众热衷于向高了盖、往密了建的旧改项目,要低得多了。
旁边“非典型”的双沙旧改,都得2.76-4.99。
目前地块控规还没完全确定下来,可能还有学校,到时户型新规再那么一套,综合素质还是很在线的。
但对中建双沙来说,会比较头疼。
除了要应对货量冲击,首开商品房的北向山林景观也可能受遮挡。
好了,篇幅有限,今天先聊这些。
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