五大新城被提出以来,相关的分析对比铺天盖地。
看概念大家都很强,论数据一片阵亡。
其中嘉定区近年表现还算抢眼,从理想之地的五开五罄,到象屿远香湖岸逆势触发积分。
不仅新房火热,二手次新的抗跌性同样发挥稳定。
核心区域商品次新的平均跌幅11%,跑赢全市大多数板块。
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0820/018f7ac5j00siikvn008od200u000dag00u000da.jpg)
同样都是五大新城,凭什么是嘉定?
01
最本质的一点,嘉定的区位优势领跑五大新城。
说个大家都能懂的例子,上海之所以能成为上海,跟开埠后外国人过来建租界关系不大,而是上海本身就有巨大的潜质。
上海的位置恰好汇聚江海,是大陆海岸线的中点,南北海运的必经之地。
得天独厚的地理位置,即使过去100年都不发展,未来某时刻也注定腾飞。
同理,嘉定的位置也已经决定它能成为郊区赢家。
第一,五大新城里只有嘉定直接接壤市区。
松江隔着闵行七宝、徐泾隔着闵行华漕、南桥和临港更不用说,和市区隔着数个城乡结合部。
接壤市区,有利有弊。
利在接收市区的资源外溢,底线是房价不低的“睡城”。
宝山、闵行就是得到市区外溢最好的例子。
嘉定的“三不管”地带刚好有两个,闵行宝山发展得差不多了,机会终于顺位到嘉定。
江桥为市区承接了一些硬伤,但胜在通勤便利;另一个南翔生态宜居深得市区白领青睐。
嘉定区位优势第二点,相邻的市区刚好是普陀。
普陀桃浦因为之前的工业污染土地治理数十年,还靠近垃圾焚烧厂,在上海人民心中深深烙下不宜居标签。
而南翔因为改造环球影视乐园,成功创造出了湖景房,误打误撞成成为早年市区白领置业优选地。
在以人广为圆心的鄙视链里,南翔永远无法打破桃浦作为市区的地段压制,但居住属性早已全面迭代桃浦。
宝华、金茂府品质虽高,难扫垃圾焚烧厂阴霾,宜居还得向西看南翔。
嘉定的区位优势三,整体缩短了全区板块的和市中心的沟通成本,尤其是新城。
从嘉定新城进上海内环,坐地铁只要11站34分钟,五大新城之最。
起点
终点
站数
时间/min
嘉定新城
曹杨路
11
34
松江新城
宜山路
12
47
青浦新城
中山公园
14
49
奉贤新城
上海体育馆
20
66
滴水湖
龙阳路
12
72
实际的通勤成本和顾村潘广路、杨行富锦路以及泗泾差不多,5万左右的均价也很能说明问题。
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0820/6f5e2823j00siikvo0034d200u0008jg00u0008j.jpg)
所以嘉定新城在五大新城中打击面更广,比起本地改善和就近的产业人群,还能吸引大量市区外溢。
一个是集全区资源堆积的新城,其它是野蛮生长靠城市化推进的郊区板块。
价格虽然比其它新城贵一点,但整体还是低于闵行、宝山,这就够了。
所以在同价位的新房里,理想之地不火才奇怪。
02
当然,先天条件不错的嘉定,也没有选择直接躺平,产业也发展得有声有色。
2023年上海16区财政收入排行榜,嘉定区第6名,青浦第7名,奉贤第8,松江第9。
抛开浦东不谈,嘉定凭实力坐上五大新城榜首。
拆解嘉定的财政收入情况,可以列出安亭、新城、南翔三位产业大佬。
比孤注一掷的东方美谷、G60科创走廊,安全系数多出两倍。
首先是安亭,作为嘉定第一造血工厂割尽制造业时代红利。
上汽大众在安亭不仅建立了研发中心,还有一厂、二厂、三厂,2017年的年产量就超百万辆,滋养了无数汽车零部件厂商。
随着汽车产业集聚效应进一步扩大,安亭现有世界500强汽车制造企业14家,企业总部22家,世界排名TOP10汽车零部件企业7家。
用具体数值举例,嘉定区收400多亿的税,一个安亭贡献100亿。
虽然汽车行业目前都在面临艰难的转型,上汽也关停了不少工厂,产能和营收纷纷下滑。
安亭的阵痛是主因是传统油车不行了,大势所趋新能源汽车。
不过目前包含蔚来、理想、百度、auto x、小马智行在内的新势力车企都已入驻安亭。
除此之外安亭还建立嘉定氢能港,已引进50多个氢能源和汽车智能化产业项目,总投资超过100亿元。
嘉定汽车产业竞争力放眼全市都是独一份,何况还有同济嘉定校区每年源源不断精准输送人才。
只要汽车这种交通工具没被取代,安亭依然有东山再起的资本。
其次是和全市高新技术园区抢人的嘉定新城产业区,去年二者的财政收入加起来区内第二。
老嘉定也都知道,区里近些年的产业资源都堆积在菊园和工业区。
工业区目前除了汽车产业,还有医疗研发、精细化工等等抓手。
联影小镇汇聚医疗企业200余家,嘉宝智慧湾建设“芯片设计产业园”“智能网联产业园”和“数字经济产业园”三大产业园,直指全市最热的人工智能、集成电路。
如果说过去安亭的汽车产业一家独大,未来工业区就是嘉定区另一张千亿名片。
嘉定产业第三弹,超乎很多人的认知,竟然在主打宜居的“睡城”南翔。
南翔去年的一般公共预算收入有25.5亿,比青浦和宝山任意一个镇/街道收入还高,是名副其实的产业隐藏大佬。
因为宜居属性太耀眼,容易让人忽略南翔上市企业已经高达13家、国家级高新技术企业600多家,约占嘉定全区总量的四分之一。
精准医学、游戏动漫、智能制造、在线新经济都是南翔的产业命脉。
随便举几个例子都能颠覆认知:
中生复诺健、上海复诺健、君赛生物、米哈游、莉莉丝、鹰角网络等知名企业扎根地都是南翔!
南翔连续两年都以嘉定最小的镇域面积,完成税收超100亿,是真正的嘉定产业大佬。
线团队独家整理上海板块分析
帮助大家在买房中避坑
选到最适合你的价值板块
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0820/54e9d6eej00siikvp001nd000u000c0g.jpg)
03
嘉定的好运也不是凭空而来的,而是站在了竞争对手的肩膀上。
回顾五大新城的发展脉络,松江算真正意义上第一个吃螃蟹的人,其次是嘉定、青浦等等。
这也就意味着,在嘉定新城建设过程中,可以借鉴不少松江新城的发展经验。
最重要的两点,宜居的环境和资源集中堆砌。
论环境,嘉定宜居属性没有输过,郊区湖景房发明家还得是它。
南翔有留云湖、银翔湖、规划中的云翔湖三大湖,嘉定新城的远香湖、安亭的汽车博览公园湖......
人工湖在改善环境的同时,更带动湖边房地产的开发销售,堪称嘉定新房第一功臣。
紫竹拼死拼活挖了个兰香湖做高端住宅,结果惨遭滞销;南桥还升级了一下湖景,加了不少巧思的上海之鱼,湖景高层也卖得一般。
反观南翔某新房,湖都还没开始挖,也能卖得不错,这就是品牌效应形成后的魅力。
当然,嘉定全区的资源堆积密度也相对其他区高出不少。
轨交现有11、14号线,在建嘉闵线,轨交密度已然不低;
再加上宝嘉线、嘉青松线、嘉定快线、22号线等等规划,嘉定远期轨交能达到10条,五大郊区排行第一。
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0820/ac34cccdj00siikvq00c9d200u000fwg00u000fw.jpg)
除此之外,嘉定二级以上医院共9所,包括瑞金、东方肝胆医院、市中医医院3所三甲,医疗资源也是领跑五大新城。
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0820/907b3849j00siikvs00aid200u000fcg00u000fc.jpg)
商业资源也是领跑级别,光是一个南翔印象城MEGA就已经晋级为上海郊区最成功的商业体之一,年销售额超越七宝万科。
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0820/58653b96j00siikvt008zd200u000igg00u000ig.jpg)
再加上新城原有的万达、大融城、宝龙、日月光等综合商场,整个嘉定区的商业能级在郊区表现强势。
原本就有更强的区位优势,再加上密度更高的配套资源和优质的环境,嘉定楼市这几年成交火热,依然有大量买进。
人口的增加最显著的一个表现就是学位资源更紧张了。
嘉定的公办小学率先在五大郊区实施了五年一户、3年入户年限的操作,不知道的还以为是杨浦。
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0820/f29233caj00siikvv00b0d200u000dwg00u000dw.jpg)
再联系文章开头较低的跌幅,也更好理解。
比其它新城强一点,又比闵行宝山便宜,既要又要的中庸之选是老百姓最喜欢的。
炒股的都知道,买进的人多了,价格自然更稳。
线上聊十次,不如线下见一次
线下聊一聊,快速解决你的卖房/买房疑惑
本场仅剩10个名额,快来锁定席位!!
结语
虽然我们前面说了很多嘉定的优势,但嘉定区目前的痛点也非常明显。
除了汽车的经济命脉被卡住喉咙,城市发展也比较割裂。
嘉定新城核心区域,没走11号线,嘉闵线也没有穿过,这让远香湖附近的居民时刻怀疑自己正宗新城的身份。
嘉定自驾的体验也并不算好,一套曹安公路从西堵到东。
虽然远期嘉定的轨交规划众多,可一套住宅的平均持有周期就8年左右,当下体验被牺牲了。
所以嘉定目前人口导入只能靠轨交线附近的一些空地开发,区内置换链条没能完全转通。
其二是过去嘉定做郊区CBD的美梦,很多优质地块都卖出去做商办,结果美梦破碎,给自己留了不少烂摊子。
新城内依然有不少烂尾楼,南翔大量写字楼也都改造成了酒店式公寓。
现有能开发的地铁房,只剩14号线的封浜段北虹之星规划,购房者并没有那么买单。
总之嘉定区的发展依然比较割裂,许多美中不足都要等一个未来。
关于嘉定你认为是瑕不掩瑜,还是徒有其表?欢迎一起讨论。
![](http://dingyue.ws.126.net/2024/0820/3535f74bj00siikvw0001d000ec0020g.jpg)
▼以上为正文
编辑∣环线咨询
热门跟贴