五大新城被提出以来，相关的分析对比铺天盖地。
看概念大家都很强，论数据一片阵亡。
其中嘉定区近年表现还算抢眼，从理想之地的五开五罄，到象屿远香湖岸逆势触发积分。
不仅新房火热，二手次新的抗跌性同样发挥稳定。
核心区域商品次新的平均跌幅11%，跑赢全市大多数板块。
同样都是五大新城，凭什么是嘉定？
01
最本质的一点，嘉定的区位优势领跑五大新城。
说个大家都能懂的例子，上海之所以能成为上海，跟开埠后外国人过来建租界关系不大，而是上海本身就有巨大的潜质。
上海的位置恰好汇聚江海，是大陆海岸线的中点，南北海运的必经之地。
得天独厚的地理位置，即使过去100年都不发展，未来某时刻也注定腾飞。
同理，嘉定的位置也已经决定它能成为郊区赢家。
第一，五大新城里只有嘉定直接接壤市区。
松江隔着闵行七宝、徐泾隔着闵行华漕、南桥和临港更不用说，和市区隔着数个城乡结合部。
接壤市区，有利有弊。
利在接收市区的资源外溢，底线是房价不低的“睡城”。
宝山、闵行就是得到市区外溢最好的例子。
嘉定的“三不管”地带刚好有两个，闵行宝山发展得差不多了，机会终于顺位到嘉定。
江桥为市区承接了一些硬伤，但胜在通勤便利；另一个南翔生态宜居深得市区白领青睐。
嘉定区位优势第二点，相邻的市区刚好是普陀。
普陀桃浦因为之前的工业污染土地治理数十年，还靠近垃圾焚烧厂，在上海人民心中深深烙下不宜居标签。
而南翔因为改造环球影视乐园，成功创造出了湖景房，误打误撞成成为早年市区白领置业优选地。
在以人广为圆心的鄙视链里，南翔永远无法打破桃浦作为市区的地段压制，但居住属性早已全面迭代桃浦。
宝华、金茂府品质虽高，难扫垃圾焚烧厂阴霾，宜居还得向西看南翔。
嘉定的区位优势三，整体缩短了全区板块的和市中心的沟通成本，尤其是新城。
从嘉定新城进上海内环，坐地铁只要11站34分钟，五大新城之最。
起点
终点
站数
时间/min
嘉定新城
曹杨路
11
34
松江新城
宜山路
12
47
青浦新城
中山公园
14
49
奉贤新城
上海体育馆
20
66
滴水湖
龙阳路
12
72
实际的通勤成本和顾村潘广路、杨行富锦路以及泗泾差不多，5万左右的均价也很能说明问题。
所以嘉定新城在五大新城中打击面更广，比起本地改善和就近的产业人群，还能吸引大量市区外溢。
一个是集全区资源堆积的新城，其它是野蛮生长靠城市化推进的郊区板块。
价格虽然比其它新城贵一点，但整体还是低于闵行、宝山，这就够了。
所以在同价位的新房里，理想之地不火才奇怪。
02
当然，先天条件不错的嘉定，也没有选择直接躺平，产业也发展得有声有色。
2023年上海16区财政收入排行榜，嘉定区第6名，青浦第7名，奉贤第8，松江第9。
抛开浦东不谈，嘉定凭实力坐上五大新城榜首。
拆解嘉定的财政收入情况，可以列出安亭、新城、南翔三位产业大佬。
比孤注一掷的东方美谷、G60科创走廊，安全系数多出两倍。
首先是安亭，作为嘉定第一造血工厂割尽制造业时代红利。
上汽大众在安亭不仅建立了研发中心，还有一厂、二厂、三厂，2017年的年产量就超百万辆，滋养了无数汽车零部件厂商。
随着汽车产业集聚效应进一步扩大，安亭现有世界500强汽车制造企业14家，企业总部22家，世界排名TOP10汽车零部件企业7家。
用具体数值举例，嘉定区收400多亿的税，一个安亭贡献100亿。
虽然汽车行业目前都在面临艰难的转型，上汽也关停了不少工厂，产能和营收纷纷下滑。
安亭的阵痛是主因是传统油车不行了，大势所趋新能源汽车。
不过目前包含蔚来、理想、百度、auto x、小马智行在内的新势力车企都已入驻安亭。
除此之外安亭还建立嘉定氢能港，已引进50多个氢能源和汽车智能化产业项目，总投资超过100亿元。
嘉定汽车产业竞争力放眼全市都是独一份，何况还有同济嘉定校区每年源源不断精准输送人才。
只要汽车这种交通工具没被取代，安亭依然有东山再起的资本。
其次是和全市高新技术园区抢人的嘉定新城产业区，去年二者的财政收入加起来区内第二。
老嘉定也都知道，区里近些年的产业资源都堆积在菊园和工业区。
工业区目前除了汽车产业，还有医疗研发、精细化工等等抓手。
联影小镇汇聚医疗企业200余家，嘉宝智慧湾建设“芯片设计产业园”“智能网联产业园”和“数字经济产业园”三大产业园，直指全市最热的人工智能、集成电路。
如果说过去安亭的汽车产业一家独大，未来工业区就是嘉定区另一张千亿名片。
嘉定产业第三弹，超乎很多人的认知，竟然在主打宜居的“睡城”南翔。
南翔去年的一般公共预算收入有25.5亿，比青浦和宝山任意一个镇/街道收入还高，是名副其实的产业隐藏大佬。
因为宜居属性太耀眼，容易让人忽略南翔上市企业已经高达13家、国家级高新技术企业600多家，约占嘉定全区总量的四分之一。
精准医学、游戏动漫、智能制造、在线新经济都是南翔的产业命脉。
随便举几个例子都能颠覆认知：
中生复诺健、上海复诺健、君赛生物、米哈游、莉莉丝、鹰角网络等知名企业扎根地都是南翔！
南翔连续两年都以嘉定最小的镇域面积，完成税收超100亿，是真正的嘉定产业大佬。
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03
嘉定的好运也不是凭空而来的，而是站在了竞争对手的肩膀上。
回顾五大新城的发展脉络，松江算真正意义上第一个吃螃蟹的人，其次是嘉定、青浦等等。
这也就意味着，在嘉定新城建设过程中，可以借鉴不少松江新城的发展经验。
最重要的两点，宜居的环境和资源集中堆砌。
论环境，嘉定宜居属性没有输过，郊区湖景房发明家还得是它。
南翔有留云湖、银翔湖、规划中的云翔湖三大湖，嘉定新城的远香湖、安亭的汽车博览公园湖......
人工湖在改善环境的同时，更带动湖边房地产的开发销售，堪称嘉定新房第一功臣。
紫竹拼死拼活挖了个兰香湖做高端住宅，结果惨遭滞销；南桥还升级了一下湖景，加了不少巧思的上海之鱼，湖景高层也卖得一般。
反观南翔某新房，湖都还没开始挖，也能卖得不错，这就是品牌效应形成后的魅力。
当然，嘉定全区的资源堆积密度也相对其他区高出不少。
轨交现有11、14号线，在建嘉闵线，轨交密度已然不低；
再加上宝嘉线、嘉青松线、嘉定快线、22号线等等规划，嘉定远期轨交能达到10条，五大郊区排行第一。
除此之外，嘉定二级以上医院共9所，包括瑞金、东方肝胆医院、市中医医院3所三甲，医疗资源也是领跑五大新城。
商业资源也是领跑级别，光是一个南翔印象城MEGA就已经晋级为上海郊区最成功的商业体之一，年销售额超越七宝万科。
再加上新城原有的万达、大融城、宝龙、日月光等综合商场，整个嘉定区的商业能级在郊区表现强势。
原本就有更强的区位优势，再加上密度更高的配套资源和优质的环境，嘉定楼市这几年成交火热，依然有大量买进。
人口的增加最显著的一个表现就是学位资源更紧张了。
嘉定的公办小学率先在五大郊区实施了五年一户、3年入户年限的操作，不知道的还以为是杨浦。
再联系文章开头较低的跌幅，也更好理解。
比其它新城强一点，又比闵行宝山便宜，既要又要的中庸之选是老百姓最喜欢的。
炒股的都知道，买进的人多了，价格自然更稳。
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结语
虽然我们前面说了很多嘉定的优势，但嘉定区目前的痛点也非常明显。
除了汽车的经济命脉被卡住喉咙，城市发展也比较割裂。
嘉定新城核心区域，没走11号线，嘉闵线也没有穿过，这让远香湖附近的居民时刻怀疑自己正宗新城的身份。
嘉定自驾的体验也并不算好，一套曹安公路从西堵到东。
虽然远期嘉定的轨交规划众多，可一套住宅的平均持有周期就8年左右，当下体验被牺牲了。
所以嘉定目前人口导入只能靠轨交线附近的一些空地开发，区内置换链条没能完全转通。
其二是过去嘉定做郊区CBD的美梦，很多优质地块都卖出去做商办，结果美梦破碎，给自己留了不少烂摊子。
新城内依然有不少烂尾楼，南翔大量写字楼也都改造成了酒店式公寓。
现有能开发的地铁房，只剩14号线的封浜段北虹之星规划，购房者并没有那么买单。
总之嘉定区的发展依然比较割裂，许多美中不足都要等一个未来。
关于嘉定你认为是瑕不掩瑜，还是徒有其表？欢迎一起讨论。
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编辑∣环线咨询
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