南京业主为卖房,究竟有多努力?
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为了省下中介费,越来越多房主选择在小红书上卖房。这几天,有网友发帖“甩卖”麒麟科创园的蓝光睿创新筑,愿直降百万出手建面约99.44㎡精装房。
“90后刚需血亏百万、因换工作含泪甩卖”这几个关键词叠加,帖子关注度便会蹭蹭涨。
有网友在评论区感叹“同病相怜”,也有网友发出疑问:这样的房源,到底能不能上车?
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打出“血亏百万、低价出售”的这套房子,位于蓝光睿创新筑2期19楼,建面约99.44㎡三房两厅两卫,室内精装修,房主直卖、无中介费。
房主理想报价是210万,折合单价约2.1万/㎡,并强调“价格可谈”,说明还有议价空间。
按业主描述,这当年买这套房子花了260万,装修花了20万,加上5年的贷款利息,210万出手也算是血亏一百万。
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我们以睿创新筑2期1幢为参考,建面约99.44㎡户型为中间户,2019年开盘单价为26317元/㎡,总价约262万。以当时3成首付来算,这套毛坯房的上车门槛约为79万。
5年后毛坯变精装,房子市值反而缩水大几十万,这还不算银行利息、税费还有这几年的物业费等。对于年轻刚需来说,“血亏百万”卖房更像是及时止损。
那么站在买房人角度来看,210万买睿创新筑精装二手房,算是捡漏吗?
蓝光睿创新筑二期,2019年以毛坯均价约2.6万/㎡开盘,于2021年交付,如今也算是成熟小区。
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链家网上,睿创新筑二期(涵翠园)的挂牌均价是24770元/㎡,小区历史最高成交价是去年11月18日,一套建面约110.48㎡三房,总价253万、单价约2.3万/㎡。
最近一次成交,是一套建面约99.44㎡房源,总价193万、单价1.94万/㎡,比小红书业主“血亏百万”,还要便宜17万。
除二期涵翠园外,蓝光睿创新筑一期逸璟园,挂牌均价约2.5万/㎡、最新成交单价约1.7万/㎡;三期沁泽园挂牌均价约2.47万/㎡、最新成交单价约2.1万/㎡;四期雍秀园挂牌均价2.68万/㎡,暂无成交记录。
整体来看,蓝光睿创新筑房源较多,最近入手门槛多在2万/㎡上下浮动,个别位置好、精装品质高的房源,价格会略高一些。买房人有足够多的空间,挑选出最心仪且性价比最高的那一套。
02
虽然业主为卖房打出“5年血亏百万”的噱头,但在南京楼市“行情正盛”的年头里,麒麟科创园板块也享受过“躺赢”的待遇。
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麒麟科创园和新街口直线距离约10公里,且与大校场无缝衔接,又因光华路拉近了与老城东的距离,先天区位优势明显。可以说除了地铁建设的速度较慢这一缺点外,麒麟科创园板块实力相对较为扎实。
前些年楼市热度高涨,麒麟科创园以深厚的产业、完善的配套规划,吸引了不少房企拿地盖房。前有中海、蓝光,后有仁恒、蓝光和高科,2021年的仁恒城市星徽,还曾创下“5成首付、摇号盘”的辉煌战绩。
近两年楼市表现相对平淡,刚需板块在南京楼市的存在感逐渐降低,但有高科、仁恒等品牌房企,麒麟科创园对部分南京买家仍有吸引力。
目前,板块新房储备不多,主要以高科紫麟景院、仁恒云谷世纪两盘为主。
高科紫麟景院:在售户型建面约89、107、132㎡,精装销许均价30555元/㎡。
仁恒云谷世纪:在售户型约99、125、143、168㎡,精装修均价约34000元/㎡。
新房楼盘以低总价的小户型留住刚需,但性价比更高的二手房,让新房市场增添不少压力。
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在链家网上,麒麟科创园有近1000套二手房挂牌。其中以中海国际社区、启迪方洲为代表的老牌二手房小区,挂牌均价多在2.5万/㎡以内,成交单价上“1”字头房源居多。
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例如,中海国际社区三期,挂牌均价约2.4万/㎡,今年6月份成交单价多在1.8万/㎡左右,而2022年7月,小区还曾卖出过3.2万/㎡的高价。
像熙悦、新保弘领东苑等房龄较新的二手房小区,挂牌均价多在2.8万/㎡,近期成交价则多在2万/㎡上下浮动。
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另外,仁恒城市星徽二手房也已上架,挂牌均价约3.5万/㎡,目前仅有2套成交,单价分别为2.8万/㎡、2.7万/㎡。与当年约3.2万/㎡的销许均价相比,3年多时间不涨反跌。
不过,作为高品质次新房,2.8万/㎡的仁恒城市星徽,算是板块内新房楼盘的头号竞争对手。
03
当下的南京二手房行情虽基本趋稳,但“以价换量”特点依旧明显。
我们以7月份数据为例。南京房地产数据显示,7月份南京卖出约9965套二手房,近1万套的成交量创下今年月成交量新高。
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8月15日,国家统计局发布7月份7商品住宅销售价格变动情况,南京二手房价格环比下滑0.1%、同比则下滑9%,价格环比虽然小幅回落,但基本企稳。
在卖爆了的二手房当中,占比最大的是总价较为友好的刚需房源,偶有高价房源,也是有硬核学区傍身的小户型。
我爱我家在今年上半年的数据,上半年南京90㎡以内二手房成交占比达62.9%,其中60-90㎡占比最高,达39.9%,小户型、低总价房源为主流。
“没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格”,可见面对刚需客群,低价房源仍是最有力的杀手锏。
因此,在小红书或其他社交平台上,往往以“房主血亏、含泪甩卖”吸引买房人关注,但实际上,多数房源挂牌价与市场价相差无几。
至于小红书上发帖房源能不能出手,锐评君建议还是要慎重,尽量选择可信度较高的平台进行交易。若是个人房源,更确认房源真实性、各项证明材料等,以确保交易安全性。
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