南京业主为卖房，究竟有多努力？
为了省下中介费，越来越多房主选择在小红书上卖房。这几天，有网友发帖“甩卖”麒麟科创园的蓝光睿创新筑，愿直降百万出手建面约99.44㎡精装房。
“90后刚需血亏百万、因换工作含泪甩卖”这几个关键词叠加，帖子关注度便会蹭蹭涨。
有网友在评论区感叹“同病相怜”，也有网友发出疑问：这样的房源，到底能不能上车？
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打出“血亏百万、低价出售”的这套房子，位于蓝光睿创新筑2期19楼，建面约99.44㎡三房两厅两卫，室内精装修，房主直卖、无中介费。
房主理想报价是210万，折合单价约2.1万/㎡，并强调“价格可谈”，说明还有议价空间。
按业主描述，这当年买这套房子花了260万，装修花了20万，加上5年的贷款利息，210万出手也算是血亏一百万。
我们以睿创新筑2期1幢为参考，建面约99.44㎡户型为中间户，2019年开盘单价为26317元/㎡，总价约262万。以当时3成首付来算，这套毛坯房的上车门槛约为79万。
5年后毛坯变精装，房子市值反而缩水大几十万，这还不算银行利息、税费还有这几年的物业费等。对于年轻刚需来说，“血亏百万”卖房更像是及时止损。
那么站在买房人角度来看，210万买睿创新筑精装二手房，算是捡漏吗？
蓝光睿创新筑二期，2019年以毛坯均价约2.6万/㎡开盘，于2021年交付，如今也算是成熟小区。
链家网上，睿创新筑二期（涵翠园）的挂牌均价是24770元/㎡，小区历史最高成交价是去年11月18日，一套建面约110.48㎡三房，总价253万、单价约2.3万/㎡。
最近一次成交，是一套建面约99.44㎡房源，总价193万、单价1.94万/㎡，比小红书业主“血亏百万”，还要便宜17万。
除二期涵翠园外，蓝光睿创新筑一期逸璟园，挂牌均价约2.5万/㎡、最新成交单价约1.7万/㎡；三期沁泽园挂牌均价约2.47万/㎡、最新成交单价约2.1万/㎡；四期雍秀园挂牌均价2.68万/㎡，暂无成交记录。
整体来看，蓝光睿创新筑房源较多，最近入手门槛多在2万/㎡上下浮动，个别位置好、精装品质高的房源，价格会略高一些。买房人有足够多的空间，挑选出最心仪且性价比最高的那一套。
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虽然业主为卖房打出“5年血亏百万”的噱头，但在南京楼市“行情正盛”的年头里，麒麟科创园板块也享受过“躺赢”的待遇。
麒麟科创园和新街口直线距离约10公里，且与大校场无缝衔接，又因光华路拉近了与老城东的距离，先天区位优势明显。可以说除了地铁建设的速度较慢这一缺点外，麒麟科创园板块实力相对较为扎实。
前些年楼市热度高涨，麒麟科创园以深厚的产业、完善的配套规划，吸引了不少房企拿地盖房。前有中海、蓝光，后有仁恒、蓝光和高科，2021年的仁恒城市星徽，还曾创下“5成首付、摇号盘”的辉煌战绩。
近两年楼市表现相对平淡，刚需板块在南京楼市的存在感逐渐降低，但有高科、仁恒等品牌房企，麒麟科创园对部分南京买家仍有吸引力。
目前，板块新房储备不多，主要以高科紫麟景院、仁恒云谷世纪两盘为主。
高科紫麟景院：在售户型建面约89、107、132㎡，精装销许均价30555元/㎡。
仁恒云谷世纪：在售户型约99、125、143、168㎡，精装修均价约34000元/㎡。
新房楼盘以低总价的小户型留住刚需，但性价比更高的二手房，让新房市场增添不少压力。
在链家网上，麒麟科创园有近1000套二手房挂牌。其中以中海国际社区、启迪方洲为代表的老牌二手房小区，挂牌均价多在2.5万/㎡以内，成交单价上“1”字头房源居多。
例如，中海国际社区三期，挂牌均价约2.4万/㎡，今年6月份成交单价多在1.8万/㎡左右，而2022年7月，小区还曾卖出过3.2万/㎡的高价。
像熙悦、新保弘领东苑等房龄较新的二手房小区，挂牌均价多在2.8万/㎡，近期成交价则多在2万/㎡上下浮动。
另外，仁恒城市星徽二手房也已上架，挂牌均价约3.5万/㎡，目前仅有2套成交，单价分别为2.8万/㎡、2.7万/㎡。与当年约3.2万/㎡的销许均价相比，3年多时间不涨反跌。
不过，作为高品质次新房，2.8万/㎡的仁恒城市星徽，算是板块内新房楼盘的头号竞争对手。
03
当下的南京二手房行情虽基本趋稳，但“以价换量”特点依旧明显。
我们以7月份数据为例。南京房地产数据显示，7月份南京卖出约9965套二手房，近1万套的成交量创下今年月成交量新高。
8月15日，国家统计局发布7月份7商品住宅销售价格变动情况，南京二手房价格环比下滑0.1%、同比则下滑9%，价格环比虽然小幅回落，但基本企稳。
在卖爆了的二手房当中，占比最大的是总价较为友好的刚需房源，偶有高价房源，也是有硬核学区傍身的小户型。
我爱我家在今年上半年的数据，上半年南京90㎡以内二手房成交占比达62.9%，其中60-90㎡占比最高，达39.9%，小户型、低总价房源为主流。
“没有卖不出去的房子，只有卖不出去的价格”，可见面对刚需客群，低价房源仍是最有力的杀手锏。
因此，在小红书或其他社交平台上，往往以“房主血亏、含泪甩卖”吸引买房人关注，但实际上，多数房源挂牌价与市场价相差无几。
至于小红书上发帖房源能不能出手，锐评君建议还是要慎重，尽量选择可信度较高的平台进行交易。若是个人房源，更确认房源真实性、各项证明材料等，以确保交易安全性。
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