最近,有西约村民向楼市君爆料:
方圆千灯湖旧改地块,原本开发商要给的4千多万的应收未收补偿款,从会计账目中消失了?
更奇怪的是,没收到钱就算了,合同还能继续有效。这到底是怎么回事?
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|楼市君与村民聊天记录
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地块已荒置将近10年
项目方21年起未向西约村付款
在了解事情的来龙去脉之前,先来交代一下项目背景:
首先,西约经联社在回复文件中提到的与泰盈公司签订的合作项目,即目前的方圆千灯湖项目。
那么,这4千万又是怎么回事? 带着疑问,楼市君赶紧向村民追问,打探到了一番。
原来根据西约经联社与泰盈公司的原合作协议(返租部分),协议签订满5年后,泰盈公司应按约定向西约经联社支付合作管理分成4千万(实际为39351614.4元) 。
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|西约经联社公示图
|村民供图
值得一提的是,按照当初签订的协议指出,合作项目提前竣工或逾期竣工,均不影响合作管理分成的支付。
后来项目并未如期建成,又因规划条件限制,无法实现动工条件, 泰盈公司便未缴纳合作管理分成。
因地块开发问题较为复杂,也不想影响地块后续的招商工作,经过综合考虑后, 西约经联社表示不再将这笔4千万的合作管理分成纳入会计账目。
村民表示,虽然泰盈公司没有给到合作开发分成,但协议合同依旧有效。
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|楼市君与村民聊天记录
面对这么如此命途多舛的一块地,楼市君也专门到现场看看了看。
现场只见工地大门紧锁,没有任何要开工建设的迹象。从门缝中向内看去,地块内长满杂草。
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|地块现状图
|佛山楼市发布 摄
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中标公司迟迟未缴增容出让金
村民:不同意降低容积率的新方案
话说回来,这块地的历史,真的有点复杂。顺着村民给的信息,楼市君终于弄清楚了事情的来龙去脉。
2015年,泰盈公司竞得该地块开发及物业管理的合作资格,和村民签订了开发合同。
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|2015年该地块开发合作协议
|村民供图
合同中提到了甲乙丙三方,其中,丙方和基房地产开发有限公司,是西约经联社的全资公司,乙方则是中标的泰盈公司。
泰盈公司中标后,挂靠和基房地产开发有限公司来开发该地块。
当时的合同规定,该地块的容积率为≥2.0且≤4.5。
但为了达到这个容积率,泰盈公司需要缴纳增容建筑面积土地出让金1.38亿元。
这笔钱,正是后来所有问题的导火索之一。
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|2015年该地块开发合作协议
|村民供图
然而,2017年村民没有等来动工消息,只等来了一份法院判决书。
原来,泰盈之所以能中标,是通过不合规操作才成为唯一符合竞投资格的主体。
但,法院只判决了不合规行为,却并没有判决该合同无效。因此,该地块开发协议维持不变。
同一年,泰盈公司进行了法人变更,新任法定代表人具有方圆地产相关背景。
这从侧面印证了,方圆地产在2017年开始介入该地块开发。
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| 来源:企查查
当时,有公开报道指出,方圆将在这里打造一个豪宅项目。
时间来到2020年,约定的5年建设期已至,这块地却仍然没有动静。泰盈公司便与西约村签订延期一年的附加协议。
值得一提的是,在这几年时间里,泰盈一直未支付那一笔1.38亿元的增容土地出让金,导致地块容积率达不到合同所说的4.5。
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| 楼市君与村民聊天记录
2021年,由于容积率没达到初始合同要求的4.5,泰盈就想针对目前的情况,和西约签一份新的合同。
但,村民表决并没有通过这一份新的合同。兜兜转转之间,又回到了最初的起点。
按照原始合同,到了2021年,不论住宅建没建成,泰盈都应该向村民支付合作管理费用。
然而现实却是,从2021年至今,泰盈没有再向西约经联社支付任何费用。于是,就有了西约经联社回复村民的这一出剧情。
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紧邻千灯湖和寰宇城
整体地块素质够硬!
实际上,村民不同意21年给出的新方案,甚至面对开发商时态度也够强硬,主要 是地块本身带来的底气。
其一,位置比较核心,生活配套资源丰富。
从地图上来看,方圆地块位于千灯湖核心板块,紧邻千灯湖活水公园,一路之隔就是千灯湖寰宇城,生活配套都十分醇熟。
此外,交通出行也十分便利,不仅紧邻桂澜路,更有广佛线雷岗站,整体素质相当能打。
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其二,地块相对方正平整,开发难度不高。
地块占地面积约1.5万方,称得上“小而美”。
打开上帝视角来看,地块目前已平整完毕,且十分方正, 根据早前规划,地块并未要求配建 其他配套,开发难度较小。
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其三,周边新房均价超4万/平,后期利润空间可观。
目前,地块周边的新房项目主要有千灯湖夏北宝华村和洲表村旧改项目,分别为招商华玺和万科世纪灯湖·瑧府。
这两个项目产品偏改善豪宅,其中万科世纪灯湖·瑧府均价4.3-4.8万/平;招商华玺均价5.5-6.8万/平,最高单价超10万!
至于二手方面,则有 中海万锦豪园、保利叶公馆、中海寰宇城等,挂牌均价 为2.6-6.2万/平。
方圆千灯湖地块周边二手成交价格
来源:贝壳找房 制表:佛山楼市发布
项目名 挂牌均价(元/平)
中海万锦豪园 3-5.4 中海寰宇天下 2.6-6.2 保利叶公馆 3-6 依云天汇 3.2-5.7
从周边的市场情况来看,也足以说明 地块自身的价值所在, 后期入市仍有一定能够的想象空间。
当然,地块也并非是完美无缺的,除了占地面积小外,南侧还有加油站和停车场,存在一定的不利因素。
不过,根据最新控规,地块南侧的加油站和停车场均属于北约村旧改范围,片区的旧改前期服务机构为中汇大地实业公司。
相信随着旧改项目的推进,片区的城市面貌也会得到提升,人居环境也会不断完善。
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| 千灯湖航拍
| 佛山楼市发布摄
占据如此先天优势,村民也想尽快落实地块出让方案,拿到土地收益。
最后地块方案是否会谈拢,又是否会有新的房企加入,楼市君也会密切关注。
你条村的旧改进展如何?评论区聊聊。
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