单价超9.6万/㎡，起拍价1100万！这跑赢千灯湖市场的房子，居然出自城中村！
今天，淘房君在浏览司法拍卖网站时，发现一套建筑面积113.74㎡的房源正在挂牌出售，起拍价1100万！
震惊之余，淘房君满脑子想的就是：到底什么样的老破小价格堪比顶豪？
点进去一看，该房子位于千灯湖洲表村，千灯湖最大旧改项目。
一个已经开拆的城中村，这个时候以博拆迁的心态买入一套堪比顶豪的老破小，值得吗？
01.
1100万的标的物，实则40年老房子
博拆迁，值吗？
据公告显示，该房子位于佛山南海区平洲夏北洲表村西里队，权利证号为粤房证字第3479637号，房屋建筑面积有113.74㎡，显示的登记日期是1991年11月16日。
但其建成年份是1982年，楼龄高达42年！
房子还是划拨自建房，发生转让时需补交土地出让金。
看发布出来的照片，房屋真的是满满的历史感。
厚重的红墙，外露的电线杆，斑驳的墙皮……
里屋有家具、家电。
屋子里多个角落还有各种零散的生活用品，整套房子里长期居住的痕迹十分明显。
洲表村补偿方案，如果选择产权置换，被拆迁人可选择按有效产权证明记载的房屋建筑面积1:1，或按有效产权证明记载的土地面积1:3对应置换回迁安置住宅建筑面积，两种置换标准只能选择其中一种。
如果选择货币补偿，以应得拆迁补偿安置面积按30000元/平方米予以补偿。
现在一拍是1100万，货币补偿肯定不划算。
房子补偿，未来可以租房或者卖掉。92㎡左右的小区房，月租可能3500元/月左右。
挂牌出让，价格也不能太低，至于多少能卖掉，得看以后的行情。
现在的中海万锦豪园，一套136㎡三房，单价低至29994元/㎡！未来行情如何，谁都预料不到。
况且项目属于洲表旧改范围，拍卖成交后，暂无法办理房屋过户手续。
风险蛮多的。
不过项目二拍起拍价格是880万。
而且洲表村的旧改进度真的很快，今年5月份，首期回迁房4号楼、5号楼陆续封顶，1、2、7号楼的建设也是如火如荼进行中。
此外，洲表旧改教育地块的拆迁工作也已全面展开，项目也已和佛山一中签订合作项目，未来将建成涵盖小学到初中的九年一贯制学校。
这么一算，居住条件也是名列前茅的优等生了，如果二拍是880万元，大家会不会抢着入手？
02.
撤退、延期
旧改难圆 " 拆迁暴富 " 梦
佛山洲表村的老破小，我们可以拼一拼博一博，毕竟那是千灯湖，千灯湖YYDS，进度条清晰可见。
但佛山很多的旧改村，延期、调整方案，甚至暂停。
南海区要重点推进15个城中村改造项目，永胜村、洲表、宝华、聚龙南、聚龙北等好地段的村居是启动了，进度也可圈可点。
像北约村，虽说是第一批被纳入南海旧改的，但因为范围很大，户数多，需投入的精力和资金很大，又临近千灯湖和虫雷岗塔，有严格的控高要求，所以进度非常慢，可以说毫无动静。
聚龙南村，2021年表决方案通过后，到现在毫无进展。聚龙北村，连“拆”字都没有。
里水大冲南边村，正在编制旧改单元规划；沙涌上沙村，时代中国退出，旧改暂缓；新联桥星村，暂停推进将近一年半；大步村，以98.2%同意率表决通过“延长龙光前期服务工作1年”的事项……
案例屡见不鲜，禅城也不遑多让。
譬如禅城的朝东一号地块，在5月份时旧改实施方案正式获批，但到7月份，因为供应商数量不足作流标处理。
因为流标，又得重新招标，拖累进度。
也是禅城的简村，位于老城核心位置，2019年旧改重启，开发商介入，最后又不了了之。
咨询官方，给到的回复是：我村并非旧改搁置了，而是旧村改造涉及了政策、市场等多方面因素，加上近年来房地产经营惨淡，导致暂时无法推行。
管你怎么问怎么着急，就是没法推进。
看到这些，靠着旧改博拆迁，你还敢吗？
03.
博拆迁，收益可观，风险巨大
收益越大，风险越大，这是前人留下的经验。至于有拆迁概念的项目能不能买？遇到这些风险你能输得起，那就博一博。
一，时间风险。
一个旧改村，从表决到落地，5年算快，10年是常态，20年以上也不是没有。
像简村，地段够好了吧，喊口号都喊了十来年了，还是得等。
一开始的到底拆不拆？谁来拆？同意开发商进驻了，啥时候拆？拆完了，啥时候建？建了以后，多久可以拿到回迁商品房？
每一个阶段都需要大把的时间，等得及就博一博咯。
二、期望落空风险。
不是说所有老破小、旧村等项目就会被纳入拆迁。
佛山很多旧楼、旧村，就在中心位置，但是呢既无规划又无产业，拆不拆的无所谓。南海区1253条自然村落，这两三年被拉出来要旧改的也就那么15条。
三、拆迁被迫终止。
为什么想拆迁？想赔偿，想要更多的赔偿，要是谈不拢，村民因拆迁赔偿标准、金额不到位等停止合作的案例屡见不鲜。
举个例子，佛山小步村，99.4%的表决通过率，旧改意愿很高，但直至今年，7亿补偿失约。目前想要继续开发，只能有新的开发商介入了。
那没有安全系数比较高的？地段，还是地段。佛山现在，建议还是大家还是看紧千灯湖，一个城市的核心CBD，旧改是它最后必须补齐的拼图，资源的倾斜是非同反响的。
今年，如果价格合理，你敢买入城中村博旧改吗？
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