北京昌平龙湖观萃
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昌平的房子主要还是靠承接海淀外溢，基本购买逻辑就是距离海淀越近、通勤越便利，板块价值就越大。
当下昌平最热门板块当属朱辛庄，板块内头两年的越秀星樾、大华启宸府都是开盘短期内售罄，而今年3月底才开盘的中海寰宇未来，在指导价上涨4000/平米的基础上，经过不到4个月的时间，眼下已经去化大半。网签量已达251套。
寰宇未来实时网签
中海寰宇未来（目前优惠能到18万，98平米已经售罄，项目合作，跟我去看有额外优惠）
主要产品户型面积段为98-145平米（当下），总价基本都在600万以上，项目定位偏刚改和改善，这使得部分预算有限的购房人要么妥协去买二手房，要么沿地铁一路向北去沙河高教园、去南邵。
而对于那些不愿意妥协的人，这次迎来了一个低总价上车昌平南最靠近海淀板块的机会-生命科学园板块的龙湖观萃。
龙湖观萃售楼处电话400-8844-804【官方】项目产品面积段为77-129平米的二居到四居，项目指导价6.4万，预计8月底之前开盘。
今天笔者给大家带来关于龙湖观萃的楼盘测评！
土拍回顾：
2024年3月26日，昌平南北四村地块土拍，吸引了17家房企报名。最终石家庄创世纪以30.935亿元最高溢价摇号拿下昌平北四村地块，楼面价3.58万元/平米。此后该地块确定引入龙湖集团合作开发。住宅楼面价约3.58万/㎡，销售指导价6.4万/㎡！
北四村地块的全称为：昌平区中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造和环境整治F地块项目CP01-0601-0056、0057、0058地块。
总用地面积 41313.96平方米，总建筑面积141078.736平方米，地上建筑面积 93436.296平方米，地下建筑面积47642.44 平方米。
项目地块位置：
北京市昌平区中关村生命科学园（定泗路北侧约100米处），目前距离最近地铁站为昌平线生命科学园地铁站，步行3公里左右。
龙湖·观萃
北京市昌平区生命科学园东路
项目基础信息：
开发企业：北京宏望房地产开发有限公司
地上建设面积：4.13万㎡
绿化率：30%
销售价格：指导价6.4万（参考寰宇未来网签均价6.3万，观萃开盘部分房源可能会低于6万）
规划户数：879户
规划楼栋：15栋
主力户型：建筑面积约77-127㎡二至四居
住宅层高：3米/2.97米
层数：洋房6-11层/小高17-18层
梯户比：1梯2户
物业：龙湖智创生活
物业费：待定
交付标准：精装修
采暖方式：市政供暖
车位配比：1：1.2，1063个
交房时间2026年9月
户型及楼栋分布：
龙湖观萃售楼处电话400-8844-804【官方】主力户型建筑面积区间为77-127㎡的二居至四居产品，算是比较刚需的户型。小区东侧为6栋小高层产品，规划为17-18层，左侧为洋房，规划为6-11层。
户型图：
龙湖观萃售楼处电话400-8844-804【官方】每户都有户外阳台，奇偶式阳台，阳台建筑面积不超过住宅总建筑面积8%，进深不超过1.5米，户户均赠送，阳台部分的挑高可达6米。根据建筑规范，这种外挂式的阳台是不计入建筑面积的，相当于赠送了一个“空中浮岛”，最高赠送面积高达20㎡。综合得房率约86%-96%。
77平米2居
95㎡三室两厅两卫
97㎡三室两厅两卫
104㎡三室两厅两卫
105㎡三室两厅两卫
117㎡四室两厅两卫
129㎡四室两厅两卫（边户
129㎡四室两厅两卫（中间户）
周边配套：
交通：
龙湖观萃售楼处电话400-8844-804【官方】项目周边的轨道交通，除现状昌平线、8号线外，南侧约800米左右规划建设地铁19号线二期北延线与S2号线东北环线交汇站——生命谷站，未来将成为四轨在侧的区域。
据悉，19号线北延预计2028年底前建成，通车后，从龙湖•观萃附近的生命谷站，乘坐3站就可以到达西三旗，8站就能到北三环，9站到北二环，非常便捷。
商业：
龙湖观萃售楼处电话400-8844-804【官方】项目南侧2公里超极合生汇已于2024年4月正式开业，是北部片区最大的商业中心，吃喝玩乐一站式服务，商业氛围非常浓厚。此外，项目自身还有3000平米社区综合配套，包括700平商业和2000余平文化、养老设施；朱辛庄地铁口住总万科天地也是一个商业综合体，距离项目3公里左右。
医疗：
西侧约2KM北京最大医疗新中心——北大国际医院；约4KM为全国三甲综合医院-北京积水潭医院回龙观院区（预计2024年7月投入使用），国际权威医疗配套，守护家人健康。
教育：
龙湖观萃售楼处电话400-8844-804【官方】项目西侧600米规划有北师大附中生命谷直属学校，规划54个班，中高考均排在全市前十，为生科园板块提供顶级教育资源；项目东侧紧邻社区内的12班高标准幼儿园。
综合分析：
项目劣势：
1、现阶段项目地块就是一片荒地，周边配套几乎为零，完全处于一种待开发状态；
项目地块及周边实拍
2、项目地块所在未知距离地铁较远，目前最近的地铁口是生命科学园站，步行距离3公里；未来19号线延线开通，到生命谷站步行也超过1公里。项目26年9月交付，地铁最早也得28年底。
3、项目地块东侧距离京藏高速几百米，西侧距离京包线铁路较近，噪音的影响不可避免。另外项目地块周边都是荒地，相关规划落地兑现还需要挺长时间，未来很长一段时间内周边环境都不会太好。
项目优势：
1、龙湖观萃是昌平首个带阳台的新房楼盘，得房率较高，基本都在90%以上；
2、项目产品户型77-129平米，纯纯的刚需楼盘，相比朱辛庄的寰宇未来，总价480万就能入手昌平南新房，门槛更低。
3、龙湖·观萃独创了SPACE+极致收纳体系，做满配精装和整体的收纳系统。（这一点上我个人认为龙湖应该是参考了万科东庐，一个靠极致精装征服年轻人的刚需楼盘。开盘不到半年，网签量超40%！为何即便万科负面新闻缠身，万科东庐依然热销？）
满配精装：全屋智能互联系统、双开门冰箱、灶蒸烤一体机等高颜值厨卫家电选型及巧思细节在内满配赠送，实现交付即入住。
4、龙湖观萃的建造方案是首届全国“好房子”设计大赛北京赛题一等奖方案：《生活协奏曲——未来理想社区》，且是全国首个“好房子”落地的项目。它包括了用地条件解析，规划解构、规划策略、交通分析、方案亮点、风向和日照等等，首次在北京试点阳台赠送、架空层、景观风雨连廊等等。
龙湖的高端改善产品在业内早已得到广泛认可，刚需产品近两年来比较有代表性的就是丰台河西的龙湖九里熙宸，项目今年10月交付，当下几乎售罄，实景现房呈现效果也是非常好。
九里熙宸实景照片（拍摄于6月1日）
5、项目板块当下周边配套几乎都还是空白，板块内还有大量空地，地铁19号线是确定的，虽然当下来看是劣势，但是昌平南是未来昌平发展中心，生命科学园、朱辛庄板块未来可期，发展潜力还是非常大的。
在我看来，龙湖观萃是否值得买入，主要还是看开盘价格，毕竟当下来看朱辛庄的中海寰宇未来均价6.3万左右。
寰宇未来当下就有地铁且距离300米，周边配套成熟，城市界面相比龙湖观萃更是强太多。去年的大华启辰府6.2万虽然大卖，这和当时的好市场确实有很大关系，如果在当下市场情况就不太好说了。
因此当下无地铁、无配套的龙湖观萃，虽然产品力更强，但想卖到6万以上我觉得比较困难。
北京昌平龙湖观萃
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