硬菜，终于来了。
就在今天，琶洲南三宗地正式挂牌。
琶洲南区AH090402、AH090403、AH090404地块起拍价分别为287462、155759、146824万元，折算下来起拍楼面价分别未约4.25万/平、4.3万/平、4.3万/平。
这和我们放出的地价信息吻合，相比初定的3.5万/平，大概涨了8000元/平。
意图很明显了，广州，要用优质地块保住市场预期。
而三宗地竞拍时间是一样的，都是在9月24日11：00。
但加价幅度略有不同。
其中，琶洲南区02地块一次加价幅度是2000万，03、04地块则是1000万。
再看三宗地块的一些重点情况。
02地块看似楼面价最低，但需配建幼儿园，如果算上配建部分，实则是最贵的。
03地块，则是最靠近变电站的。
另外，三宗地都需由竞得人配建绿地，建成后无偿移交海珠区政府。
总的来说，这三宗地块配建要求相对较少，而且政府还破天荒地给出了福利：
三宗地红线范围内道路不由竞得人建设，竞得人须在2025年3月31日前将道路用地范围平整后无偿移交广州市海珠区人民政府指定单位。
地块周边相关道路、桥梁等市政基础设施将按照《琶洲南区出让地块基础设施项目建设方案》实施。
这就是之前讲过的，从黄埔涌通往琶洲会展中心的桥将打通，改善琶洲南三宗地的交通条件。
并且，道路不需要房企配建，而是交给海珠区政府来做，这种做法是第一次。
还有用地规划条件，公告提出建筑立面需按公建化处理，可以参考汇悦台建筑立面的调调，要求不低；
建筑限高可以在15%上下浮动；
但总的容积率还是很低的，三宗地≤2.5，加上有黄埔涌和大围公园景观，有潜力打造低密板楼。
| 海珠区新滘东路北侧地块城市设计空间形态效果（图源：广州市规自局）
再看地块现状，琶洲南三宗地，优点和缺点都很明显。
优点是有琶洲南地段概念加持，缺点是地块不近地铁，西面紧挨赤沙村，东边有变电站，靠近科韵南路一侧还有骨灰楼，最近的赤沙小学都要一公里。
也就是说，周边的城市界面、生活配套都还没跟上来。
另一个是供应预期的问题。
琶洲南三宗地，是7月海珠区新滘东路北侧储备地块调规改出来的地块，将原本的商业改为住宅地块。
除了今日挂牌这三宗，东侧还有3宗宅地待字闺中，总建面超15万平，体量也不少。
懂的都懂，现在的环境下，大供应量代表着不确定性，但也未必是坏事。
因为这片储备地块体量超50万平，规划商业、学校，做好连片开发，控制好供应节奏，还是可以讲好故事。
关于琶洲南三兄弟，我们还有更多深扒爆料，传送门在右边：深扒！别问了，这不是来踢馆琶洲南TOD的
综上，琶洲南三兄弟还是吸引了不少业内房企关注，有24家房企都参与了琶洲南地块的现场实堪：
喂！把最好的掏出来了，别躺平了
总之，戏台是搭好了，人也给你拉来了，就看能不能唱成一出好戏了。
而且，大家发现了没，这几天海珠土拍好戏不断，除了琶洲南三宗地，还有8月20日成交的三滘立交地块。
接下来，海珠区还将有石岗路地块、广纸片区地块、海珠客运站地块、东晓路东侧地块、江湾路以西地块、大干围地块等：
这意味着，海珠区应该会成为今年中心四区供应最多的区域，结合地块情况来估计，从刚需、刚改到改善产品都能覆盖，搞个全家桶系列。
如无意外，接下来的海珠，估计要卷翻中心区新房市场了。
- 琶洲南三宗地
这三兄弟，西侧就是卖到14万/平的琶洲南TOD，但由于和琶洲西区有段距离，配套未成熟，三块地总体量不到14万平，也不确定是否同一主体拿下。
所以，如果直接对标琶洲南TOD，还是有点呛的。
不过，如果做成入门级改善产品，那就有点看头了。
按2.5的超低容积率，做成小高层板楼搭配143平左右的四房，卖琶洲CBD低密公园住宅的概念，估计还是能圈粉城区一波置换客户。
别的不说，越秀观樾、中海大境143平户型打法，都可以抄来不少作业了。
- 海珠三滘立交地块
8月20日，由中交地产联手广州交投联手拿下海珠三滘立交地块，47.4亿元总价，楼面地价3.1万/平，底价成交。
没错，这块地硬伤不少，三面道路环绕、无配建学校、容积率5.0，引来不少吐槽。
当然，优点还是有的，南向看珠江，北面能看广州塔，体量足够大，配建幼儿园。
地块周边，是西派粤府、中海观云府等高端楼盘，但很明显都不是它对标物。
它对标的，可能是珠江金瑶台、中海江泰里或保利燕语堂悦的小户型，打个“海珠刚需之光”。
讲真，这个赛道在当下的海珠而言并不算拥挤，加上其自身3.1万/平的楼面地价，预留了相当的操作空间。
做出70-120方小户型，把使用率搞上去，再把噪音问题治理一下，突出总价和江景优势，估计能吸引一波海珠首置群体。
咱就是说，如果能300万出头买到海珠江景房，你会不会去看？荔湾刚需盘，压力都要上来了。
更多详情，可以戳右边复习：别骂，海珠中交可以一战
- 海珠石岗路地块
石岗路AH050957地块，算是接下来海珠区的热门地块之一，将在9月3日出让，起拍楼面地价约4.32万/平，总价28.7亿。
如果比起拍价，这块地比几年前出让的时代大家地块、中海观澔府地块都要高。
但最终成交价嘛，按现在行情来看，估计很难再拍到5万多的地价了。
而且，最近中海观澔府推出清盘价格，89-126平三四房，总价最多直降200万，单价低到5字头，这可真的是上压力了。
不过，看回石岗路地块，本身江景还是能打的，有几乎无遮挡的南向江景，比中海观澔府更优。
另外，地块自身配建幼儿园，将来还有石溪旧改、环岛路通车的预期。
而其占地约1.55万平，容积率高达5.5，大概率也是建超高层，产品可以先对标中海观澔府了。
总的来说，石岗路AH050957地块最大的悬念，应该就是9月3日能拍出怎样的价格了。
- 海珠江湾路地块
这宗地即之前的新侨地块，虽是占地0.81万平的蚊型地，但是很多粉丝关注。
地块属滨江中板块，仲恺农业工程学校旁边，周边有万联购物中心、海珠体育中心、前进路小学、海印公园，以及孙中山大元帅府纪念馆等，配套和居住氛围相当浓厚。
关键是，板块多年没有新房供应，周边二手房楼龄也较高，单价约在3-6.5万/平左右。
以其中的价格标杆中海名都来看，小区均价约6.5万/平，但楼龄已超20年。
而距离最近的新盘为滨江樾，目前单价约7.5-10万/平，不过已经属于滨江西板块，而且江景buff开满，也不是它的参照物。
再看地块自身，其实没啥硬伤，可惜体量太小，虽近珠江却也有约400米距离，制约了发挥空间。
我估计，这宗地的定位，估计是给周边老小区的置换买家，可以做改善型户型，加上自身货量不多，如果能走快进快出路线还是挺香的。
- 海珠东晓路东侧地块
东晓路东侧地块，刚在7月调规，由商业金融业用地改为二类居住用地，用地面积约11807平，体量也不大。
它和上边的江湾路地块相距仅2公里，同属海珠老城区，紧邻江南西商圈、海联路小学、南武实验学校、8号晓港站等。
最大优势，应该就是旁边的晓港公园景观，但又有东晓路隔开，反而有噪音影响，加上地块容积率高达5.0，估计还要建超高层。
另外，地块在调规后，配套是增加了，却没配建幼儿园和小学，缺一个硬牌。
至于周边新盘，只有一个老妖盘明珠花园，基本没啥参考价值；
二手房如东晓苑、东晓花园，单价约4万/平，好一点的富力千禧花园单价约6.1万/平，但楼龄普遍在15年以上。
也就是说，周边改善需求还是有不少，但地块bug也不少，大概率是做成刚改型产品，价格怎么走还得看大市场了。
好了，最后，再多说几句。
昨天，我们去参加了广州土地推介媒体座谈交流会，现场有多个部门以及多家主流媒体、地产大V参与。
会上直接爆料了几个核心地块以及接下来土拍节奏的情况，给大家一些参考。
1、会上重点推介了南方面粉厂地块、琶洲南区地块、罗冲围发电厂地块
没错，琶洲南区三宗地，就是在昨天开会完后挂牌的，信号大家都懂了，其他重点地块也有提及到这些。
南方面粉厂地块：
会上重点提出，将对地块临江建设、对公建化立面、通透性等细节做要求，相当于预定广州今年土拍的扛把子了。
而挂地时间，据我们了解估计会在8-9月，动作可能很快，地价我们也拿到了，加微信提前告诉你。
罗冲围发电厂地块:
它是广州第一块做地模式腾出的地，背靠罗冲围片区。
地块面积约6.85万平，计容建面约21万平，西南侧一线望江，靠近金沙洲大桥和13号线二期松溪站，江景和交通是优势。
所以，这里回越秀和天河都很近，到越秀区开车约10分钟，13号线马上也要开通了，变量摆在眼前。
学校也是一张好牌。
这里对口的学校，估计是桃园小学、桃园中学，虽然比不上名校，但也能打的，桃源中学初中出口水平，一度能媲美培正的初中。
另外一个是，罗冲围二手置换需要很强，几乎常年是中心区二手十大活跃板块，富力桃园、富力半岛花园也是常年霸榜的选手。
所以，罗冲围发电厂也是万事俱备了，下周也会开土地推介会，能拉来几个客，很快就能见分晓。
2、市区会增加低密地块供应，可能容积率≤1的地块，而且很快就会有动作
事实上，琶洲南三宗地2.5的容积率，这个指标放在中心区而言着实是低了，但接下来还会有更低的。
比如白云区龙归永兴地块，容积率也会下调，从3.0调到1.5左右。
这块地靠近白云山，旁边就是白云六中珠江学校，用地面积8.77万平，体量适中，的确适合做成低密产品。
关键是1.5的容积率，有条件做成小高层板楼，想象力放开一点，做出墅类产品也不是没可能。
3、接下来，广州地价不会轻易下调，要保护所有人的预期，供应节奏也会有所控制。
据会上所说，广州接下来的供地，根据周边开发、去化情况、群众买房需求去操作，地价不会再轻易下调。
但现在的问题更多是需求端的问题，所以上半年土地供应节奏是特意放缓了，给去库存留出时间。
至于之前公布的土地清单，是作为参考，50宗地块未必都会挂牌，会根据市场情况不间断性供应。
热门跟贴