日前，央行发布了《2024年第二季度中国货币政策执行报告》（以下简称《报告》），对金融支持住房租赁产业的必要性和可行性进行了分析。《报告》中指出：随着经济的逐步恢复，长期看租金仍有望稳步上涨，而租售比有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率。未来，租购选择将出现新变化。

租售比总体回升，存款利率持续下行

央行《报告》中提到，近年来房价预期发生重大变化，市场利率水平和贴现利率也趋于下行。“租售比”，即房租与售价之间的比值，是衡量住房价值的简化指标，近年来总体回升，有市场机构测算目前一线城市租售比已接近2%水平，二三线城市升至3%左右。

在租售比提高的同时，国内银行的存款利率却肉眼可见地持续下行。经过7月份的最新一轮存款利率下调后，国有大行和股份制银行的整存整取存款挂牌利率最高也不超过1.85%，银行实际执行利率也基本在2.5%以下。业内人士普遍认为，存款利率仍有进一步下调的空间。

专家指出，央行通过《报告》，向市场传递了重要信号：房地产的租金回报率正在回升，随着利率不断走低，定期存款、银行理财的收益率不断下降，现在买房，尤其是买了大城市、核心区、配套好位置好的房子，未来获取合理的租金回报是可行的，能跑赢大多数资产的投资回报率。

租金回报率明显反弹，租赁进入可投资态势

与不断下行的存款利率相反的是不断上涨的租金回报率。根据广州市房地产中介协会统计，目前热门板块楼盘租金回报率在0.9%~2.2%左右，相比去年同期的0.7%~1.7%左右有明显提升，主要原因是这些项目大多租金相对稳定，而售价则明显下跌。武汉某房产中介的经纪人也表示，7月份武汉不少房子的租金已经大于月供。

如果租金稳步上涨，租金回报率超过或接近房贷利率，通过出租房产获得的租金收入来支付房屋贷款的利息、本金的“以租养贷”模式也将成为可能，也将激发更多配置房产资产的需求。

对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，未来的租赁需求愈加广阔。近期，随着由买转租的增加，品质化租赁的需求增加，加上房价下跌，租金回报率明显反弹，租赁进入可投资的态势。

同时，从央行的表态来看，金融对于租赁的支持有望加大。如果租金回报率（租售比）持续改善，将会吸引大规模的市场主体参与收购和运营。住房租赁迎来了新发展机遇，即房价下跌叠加新市民对品质租赁需求增加，而结构性供给不足，使得租赁可投资。

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