大家常说"金三银四"、"金九银十"，那是楼市的传统旺季。可别忘啦，7、8月通常是楼市的淡季。但今年上海的527楼市新政让淡季不淡，6月成交了2.6万套，7月也破了2万套，8月预计在1.7万套左右。虽然成交量逐月递减，但同比去年还是成绩斐然。
往年这个时候，二手房成交一般，但租赁市场却火爆，毕竟一大波毕业生涌入社会。今年毕业生数量达到了1179万，比去年还多了21万。按理说，今年二手房市场这么火，又是毕业季，租赁市场应该更火才是。但出乎意料，租赁市场却冷得很。
上海2024年6月的平均租金为83.76元/平/月，环比下跌6.7%，同比下跌7.5%。7月全市挂牌租赁房源的平均租金为88.15元/平/月，环比增长5.2%，但同比下降8.7%，跌幅扩大了1.2个百分点，与2023年全年平均租金相比下跌了7.4%。
从数据来看，区域分化非常严重。有的区域租金由跌转涨，有的由涨转跌，有的持续下跌。租金从去年3月到现在持续走低，已经回到了2019年以来的最低水平。
小某书上关于上海租房的讨论热火朝天，有网友说租的房子比之前便宜了三千元，还有从七千砍到五千七的，甚至有网友分享了砍价攻略。
房东们也有苦难言，有的说前年六千五，去年五千七，今年五千就租出去了，三年降了一千五。
虽然7月份上海各区平均租金环比上涨了5.2%，但同比跌幅仍在扩大。确实有部分人表示房租涨了，但降房租已是普遍现象。
降房租的背后，是房东们的无奈。二手房普遍降价，房租也跟着降。受欢迎的小户型房被卖掉了，这些小户型在租房市场里本是抢手货。
小编在链家有几位朋友，他们说今年的租金相比去年确实有10-20%的下跌。去年五千元/月租的房子，今年四千到四千五就能谈。
最典型的例子就是普陀的曹杨新村，内中环的老破小，有多条轨交，有环球港商业，租客大多来自静安寺、南京西路等产业区。过去，这个片区的租赁需求一直很旺盛，租金也比较坚挺。
前年和去年，在这个片区租一套像样的一室户大多要四千块出头，两房肯定是要五千块以上。今年年后以来，这个数字就在不断走低，不少一房房源的价格只要三千块出头，四千块出头还能租到两房。
"以前，这里一套房子空出来半个月左右，就有新租户来问价看房了；但是今年，老租户续约都要砍一下房租；他退租了，这房子一个月内大概率租不出去！有一些房东的房子卖不出合适的价格，也就不卖了，拿出来出租了！"
那么供应更少的高端市场，是不是就会好一点呢？答案是，没有，而且可能更惨烈。翠湖天地四期的275户型，一度租到十二万一个月，今年都只有八到九万；180左右的小三房户型已经从之前的八到九万跌到如今的六万左右。
凯德茂名公馆，过去260㎡以上的房源，租金不少价格是可以看到十万/月的，但是现在大部分房源的价格都在七万/月以下！
瑞虹新城每期价位不等，每月一万八到两万一千、两万八到三万一千不同价位都有，但价格降幅都在两千元/月左右。
大部分的豪宅租赁价格其实都有回落，但这并不是关键。真正让人头疼的是，没有人租！
"现在月租金一万以上的单子，对比前两年少了三分之一吧"，这是中介朋友告诉笔者的。链家贝壳网内部开会有个统计，租房最好的七八月，平均是五十天左右普租就能租掉，但现在不管普租还是高端租赁都延长了，尤其后者，空置期普遍高达两个月，动辄半年租不掉。
最重要的一点，保障性租赁住房越来越完善。这几年，上面对租赁住房的推动早就不是一天两天了，而且除了保障性租赁住房，保障房的种类也多样化。
截止到今年6月，整个上海的"保租房"供应量已经达到三十一万九千套。而且这些年上海推向市场的租赁住房用地已经达到二百三十三幅，在全国占比超过六成，遥遥领先。
保租房，主要目标人群是新市民、青年人，房型从一房到三房不等，小户型为主。申请门槛非常低，一般来说只要满足以下图中两个条件即可。
而且上海的保租房对高校毕业生大开欢迎之门。高校应届毕业生六个月内可以凭毕业证申请保租房。
上海在今年毕业季的时候推动了一波保租房进校园活动，给毕业生们宣传保租房。
两个月前，浦东某保租房已经迎来第一批毕业生。
从"随申办"可以看到，全上海的保租房项目已经达到一百〇七个，并且还在不断增加。租保租房不用中介费，水电煤都民用，房东是国企，租约稳定，还可以配合办理居住证，社区环境也不错，有的周边配套实施也跟得上。
例如位于长宁区的虹桥人才公寓！他除了提供五十二㎡到一百零三㎡的多种面积选择外，还自带三万方商业社区配套！
周边就有多种美食和便利超市；共享健身房里和邻里互动；通过社区组织的兴趣社团、公益服务等活动认识新朋友……这是很多商品房社区都做不到的。这些房子位置好，配置新，涵盖从刚需到中产以及豪宅的全方位需求。
顶级豪宅层面，比如徐汇滨江的香港置地启元旁的长租公寓西岸-中环汇，它拥有的IMAX级别江景视野丝毫不会比香港置地启元要差。
市区中产层面，上海地产集团的多个项目在黄浦、世博滨江、新静安、世博滨江、张江等多个地区开业，同样直接冲击了对应片区的传统租赁市场。
所以对于不想和人合租，不想住老破小，还想住得离公司更近、通勤时间更短，有良好的社区氛围的朋友，保租房确实是个不错的选择，当然价格肯定不会太低。
除了保障性租赁住房，去年还提出了一个新的保障房类型——配售型保障房。而且今年4月，上海市发布的《上海市2024年度国有建设用地供应计划》中，"配售型保障性住房用地"首次出现。
毛估估，配售型保障房最快最快下半年或明年就会面世。网传，上海配售型保障性住房需求开始进行排摸，当然目前只是前期征询阶段，还没正式实行。
而且现在上海关于配售型保障性住房的细则、申请条件都还没出来，不过目前杭州和广州已经出了相关意见稿，从意见稿里看的话，申请条件并不简单，大家做个参考。
综合杭州的案例看，配售型保障性住房项目品质高于目前的动迁房和经适房，低于商品房。
价格上的话，相当于周边商品房的价格打五折左右，这么看价格是很香的。当人们都在讲消费降级的时候，租赁市场消费降级的风也正袭来，以前年轻人可以拿收入的50%来租房，但现在大家收入预期下滑，年轻人愿意花在租房的预算也在降低。
这时候很多二房东意识到不对，空着的房子想尽办法出，以前中介费出50%，现在直接愿意出100%，就希望快点出掉，不能烂手里。
接下来，作为房东，调整资产结构迫在眉睫，手持多套老破小的策略肯定是需要做大量调整的，要么提升装修质量，要么置换更核心的房子，否则这轮风暴袭击的恐怕就是你自己。
同时，对于那些有意向租房、砍价的租客，房东们也别在乎那三瓜两枣，租出去了再说。
这个月你嫌租金低，等下个月，同样的价格你不一定能租出去。
大势面前，诸位请一定顺着风向匍匐前行！
最后！租赁市场萎靡对楼市会产生怎样的影响？
房租是房地产市场的硬指标，直接体现年轻人收入最有效的定量工具，而租金起不来，房价也注定起不来。
毕竟上海楼市最底层的资产，是需要这些租房子的接盘侠来接盘的。大家怎么看？欢迎留言讨论。
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