别吵了！2024年起，老旧小区加装电梯，一律按“新规”处置|住宅|小区物业|楼体|波哥|电梯|老旧小区

作者|罗乾波

出品 |波哥看楼市

在国内的城市更新过程中，老旧小区的提质改造也是一大重点工作，其中，加装电梯，是一个非常重要的内容。

因为很多以前的老旧小区的房子，基本都是4-7层的多层建筑和楼梯房，而随着岁月的流逝，这些房子都已经使用20到40年左右不等了，而住在那里的人，除了租赁户之外，也绝大多数都是老年人了，他们由于体力和身体的原因等，每天爬楼梯，特别是4楼以上的老人，这是一个不小的负担。如果，还碰上要搬点什么东西上去，就更麻烦了。

据波哥看楼市观察，因而，国家，也考虑到了此类房子居住过程中的相关问题，对加装电梯，在相关政策方面给予了不少的指引和要求，譬如：

1、实际上，早些时候的《民法典》的第278条也已经有明确的规定：在经有关部门审核后，增加电梯设计符合规定的，可以批准增设，避免因个别业主反对而导致整个增设电梯工程无法进行。若加装电梯确对少数业主有直接影响，可由加装电梯的业主给予相应的经济补偿。可见，我国的《民法典》也在为老旧小区加装电梯扫除障碍。未来即使有个别业主反对，只要大多数业主赞成，就可以启动加装电梯的工程项目了。

2、我国已经在法律的层面，积极支持老旧小区加装电梯。早在去年9月份，我国就推出了《无障碍环境建设法》的第二十二条就规定：“国家鼓励城镇老旧社区设置电梯或其他无障碍设施，方便残疾人、老年人”。

3、此外，2023年11月8日召开记者招待会上，最高人民法院和住建部在会上也提出了：推动既有住宅加装电梯，是落实国家积极应对人口老龄化的战略部署，改善人民群体居住环境和出行条件，解决“悬空老人”和“残疾人”上下楼的困难的重要举措。

4、2024年十四届全国人大二次会议住建部长倪虹表示，稳步实施城市更新行动要抓重点，第一个是民生工程，报告提出推动解决老旧小区加装电梯、停车等难题，加强无障碍、适老化设施建设；我们打算今年再改造5万个老旧小区，建设一批完整的社区。

简析：

据波哥看楼市观察，尤其是从去年9月1日就开始正式实施的《无障碍环境建设法》，按照业内人士的话说，这是我国首部与老小区加装电梯有关的全国性法律，从法律效力上讲，远高于此前地方上的一些规定和条例，接下来，各老小区的做法就有了法律参考。

其中，第18条规定了不符合无障碍设施工程标准的居民建筑等，县以上人民政府应根据实际情况，制定改造计划并组织实施。这是个大框架，加装电梯自然也属于无障碍实施范畴。

同时，第22条中，国家明确表示支持老旧小区加装电梯，为残疾人、老年人提供便利。这同样是大基调，但细化了具体内容，比如对第18条提出的县级以上人民政府要制定计划组织实施加了前提，要“采取措施、创造条件，发挥基层社区的作用，以推动多层住宅加装电梯”，直白地说，不能说加装不了就算了，你要采取措施、创造条件去把这件事做成。

后面去年11月两大部门的上述说法，实则是对《无障碍环境建设法》这一文件，分别从法律和住建两个方面的再次重申、强化推介和部署。

由此可知，国家对于老旧小区加装电梯这事，是非常上心的，并将之视为民生性普惠工程之一，不遗余力在推动。

那么，为啥要这样来强力推动呢？

主要原因有二：

一是，人口老龄化问题日益凸显。

人口老龄化已成为我国经济社会发展的重要特征之一。根据国家统计局发布的最新人口统计数据，截至2023年底，我国60岁及以上人口为29697万人，占全国人口的21.1%;其中65岁及以上人口为21676万人，占全国人口的15.4%，相比2022年再次上升了0.5个百分点。65岁及以上人口占比超15%，意味着我国已经步入深度老龄化社会。

其中，与联合国定义的老龄社会14%的总人口占比，在60岁和65岁及以上的占比中，都从超过了联合国的指标，因此，国家判断，我们已经进入深度老龄化社会的时代了。

曾有调查数据显示，在大多数城市里，老旧小区居住的群体都以老年人为主。原因有三：其一，小区往往在市区，医疗、生活配套方便；其二，由于房龄较老、户型落伍，年轻人不喜欢没有电梯的房子，只能留给老人居住；其三，老人经济来源有限，没有经济能力置换成有电梯的新房。

也就是说，由于老龄化和老年人的现实需求及相关现状等特征，对于众多居住在老旧小区的老人来说，“不想离开”、“没能力离开”和“家庭问题所致”，这三类情况相互交织，而让很多老人滞留在此类无电梯的老旧小区中，因此，在此类小区中推进和解决好电梯的问题，确实能让众多的老人的日常出行和生活更加方便，特别是对那些身体不好、腿脚不太灵便的老人而言，能轻松走出家门、去感受户外的美景、新鲜空气等，都是一大利好。

二是，价值和经济方面的因素也在推动。

这是一个从个人、楼栋、社区、到产业到国家各个方面的综合价值的提升，相关方面都将受益。

比如，在改善老旧小区居住环境上，电梯的加装有助于提高老旧小区的整体价值和居住质量。居民上下楼更加方便，出行更加便捷，也提升了生活的舒适度。

比如，在提升性价比上，与购买高层住宅相比，加装电梯的成本相对较低。这不仅能让居民享受到现代化的设施，同时又避免了高层住宅可能存在的安全隐患。

比如，在扩大就业和收益上，电梯加装市场规模庞大，为电梯生产、销售、安装和维护行业带来了大量就业机会。此外，这一市场规模对相关企业和工作人员也是一个新的机会和挑战。预计电梯加装将为国内市场带来约2.6万亿的市场规模，促进电梯制造、销售及维护行业的发展，为社会创造更多就业机会和经济收益。

如上，虽然有许多的利好，但是从数据来看，还是有点扎心的。

据国家统计据的数据显示，2022年全国老小区加装电梯3万部，截至2023年10月底，全国既有住宅加装电梯近10万部。

然而，全国范围内，老旧小区的数量达到了令人瞠目结舌的17万个，覆盖面积高达40亿平方米。在主要的20个城市中，已登记的小区数量为15.39万个，其中超过20年历史的老旧小区数量为5.96万个，占比近40%。

如果按照一个小区10栋楼，每栋楼加装2部电梯算的话，其实一年也就1500个小区，这在全国老小区占比多大呢？另一份数据显示，老小区改造推出已经10年了，累计改造16.3万个老小区（大部分都是没有电梯的），但如果按照2022年的加装规模，10年也不过加装了1.5万个小区，占已改造小区的比例10%都不到，而且，这还不算未改造的小区，算下来，这个占比就更小了。

也就是讲，在老旧小区加装电梯方面，理想和现实还有巨大的差距，综合各类市场主流信息来看，波哥看楼市发现，一段时间以来，老旧电梯更新和老旧小区增设电梯虽然是热点话题，但现实中面临资金筹措难、利益协调复杂、技术改造门槛高等诸多难题，进而导致加装电梯的进程并不理想。

对此，据波哥看楼市梳理，市场典型的反馈主要有四点：

1、房屋升值的不确定性：尽管电梯能改善出行便利，但这并不一定会带来房价的明显上涨。有些小区加装电梯后，房价并未发生显著变化，甚至出现下跌的情况。

2、高额成本：除了政府补贴外，业主需要自行承担部分电梯加装的费用，这可能对一些业主造成经济负担。尤其是一楼和二楼的住户可能不需要电梯，但却需承担部分费用，这容易引发矛盾。

3、施工和维护问题：老旧小区的建筑结构较为老旧，加装电梯可能会遇到各种问题，如噪音大、施工困难等。此外，电梯后期的维护和运行费用也需要合理分摊，这可能导致居民之间的纠纷。

4、建筑质量与效果难以把控：由于老旧小区的房屋质量参差不齐，加装电梯时可能会遇到一系列问题，比如结构不稳定、施工中断等。这不仅对加装电梯的效果产生影响，还可能给居民带来不便和麻烦。

这些问题，归纳起来就是经济和技术的问题，比较起来，前者的反作用更加明显，在国家的补贴资金之外，业主的花费也不少，此为其一；另一方面，电梯厂商和运营商的成本也基本是刚性的，他们也要在合理的时间内收回成本和合理盈利才能搞下去。

换句话说，就是经济和费用等问题，才是影响老旧小区加装电梯的核心问题，至于业内很多媒体和朋友所说的技术和安全问题，相对次要一点。

其中，在波哥阅读了很多朋友的文章后，发现一个比较搞笑的事——很多人提出，在老旧的多层建筑加装电梯后，会影响房屋的采光、安全等问题，还拿出了其他建筑嵌入式加挂电梯来对比说事，最后，波哥看了之后一头雾水，还有人贴出来的图片也很奇葩，图中的电梯是从单元楼梯通道的旁边一户来设计和建造的，也即是从各个楼层的窗户这一面直接装上去的，不知道是什么特殊的原因造成的。

因为，对过往的多层建筑而言，加挂电梯，不可能这样去做，这太不符合电梯规划的常识了，所以，造成很多业内朋友的文章，都在大谈特谈采光和安全性的问题，实际上这一点，在专业的施工技术里面，基本不会存在。

大家可以想象一下，一栋多层建筑，基本都是板式楼，也会一部分为筒子楼，至少有一个或多个入口或楼梯通道，原来筒子楼多为纵向结构，后面的则多为横向的设计、分成了几个单元等，那么，按常规技术来讲，在新加电梯时，基本都会在在楼梯步行通道的外面直接设计加挂电梯，不太可能把电梯直接从住户的窗户这一面去设计。

另外，退一步讲，即使由于相邻建筑的距离和空间制约等，也必然是围绕公共楼道来看展的，绝不可能从住户的窗户这面来设计的，从公共楼道的正反两面都将是正常的，只是正面更多，反面的相对很少，除非正面的距离比较狭窄了等。

而且跟建筑的主体结构相关性没那么大，有些人很可能不是房地产出身的，对外挂式电梯的施工技术不清楚，而把此类方式写得吓死人，颇有点贻笑大方了。

倒是，官方媒体更加专业和谨慎一点，在“技术问题”上，他们更多是指如何有效降低成本、如何降低业主的筹资抗性等，而不是不懂装懂，在那里瞎谈怪说。

例如，在新技术（涵括新模式）的使用上，两个相对特殊的典型案例是：

8月14日，据澎湃新闻报道：

“住建部门探索老旧小区加装电梯新路子——‘电梯+光伏’圆了居民便捷上楼梦

204号小区的楼梯是剪刀式双跑楼梯，原入户门在楼体中心内侧，无法与外部电梯直连。在加装电梯前，住建部门不断对小区加装电梯的方案进行调整，最终确定在楼梯间两侧相邻的衣帽间外新增平台与候梯厅连通，居民乘坐电梯经平台可从自家衣帽间平层入户。

新技术的应用，实现电梯井道基础独立承重，不增加原楼主体承重负担。电梯井道及入户平台采用钢结构框架，与原楼栋连接方式为铰链，降低不均匀沉降时对楼体的影响，安全性能大幅提升。”

此案例说明，在降低日常成本上，导入了光伏技术；同时，在区别于固有的与楼梯通道的正常模式之外，选择从衣帽间入户，还是围绕楼梯间来设计和施工的，也没有直接“拦窗而上”。

另外一个模式，就是深圳市罗湖区“共享电梯”的案例，在投资和运营方式上，借鉴了共享单车等的模式，有一定的新意。

广州日报，在前不久的7月25日，做了一个报道，主要情况如下：

7月22日，随着两部新装电梯投入使用，深圳市罗湖区南湖街道新南社区东乐宿舍百余位居民正式告别“爬楼时代”，和其他老旧小区加装电梯有所不同的是，此次采用的是共享电梯模式，无需业主承担大额的电梯加装费用，而是根据实际使用情况，按次缴纳0.2元至0.85元不等的使用费，每个月有封顶金额，扣费全程通过AI识别人脸。

记者了解到，根据有关约定，在为期15年的合约期内，该小区的付费电梯涉及的维修、保养等费用均由神州通立电梯公司方面承担。与之对应的是，该公司享有电梯运营产生的收益，包括后期电梯广告可能产生的收益。