今年上海3000万以上的豪宅新房成交异常火爆。
近期又有两个盘开盘就售罄，一个是融创外滩壹号院、一个是绿城百合园别墅。
都是5000万起步的项目，有钱人还是购买力旺盛。
豪宅今年的成交大概率要创纪录。
与此同时，我们发现，除了豪宅，今年总价200万以下的二手房成交也创记录了。
统计了链家网站的成交数据：
今年成交的总价200万以下的房子，已经接近于过去10年历史第二高的水平，仅次于2016年。
这是上海置换链条最底端的产品，这里的变化值得大家持续关注。
越便宜买的越多
截至7月份，链家网站显示的今年200w以下房源月均成交849套。
这个月均成交水平和2015年持平。
魔都财观制图/根据链家数据整理
上海200万以下成交量最高是在2016年，是大牛市带动成交上涨。
而且当时上海二手房整体均价要远低于现在。
今年200万以下能成交旺盛，说明低总价刚需依然需求旺盛，只是中端总价段的很多客户观望的比较多。
现在预期不明朗，所以即使有需求，或者卖了房这类人群也都在等待更合适的入场时机。
能够让刚需大量进场，说明今年低总价的房子有了很多新的变化。
1、书包房的门槛越来越低
比如浦东潍坊板块这里，潍坊二村今年27平左右的，基本上170万就能买到。
如果面积再大一点，30平的180万左右也就够了。
事实上潍坊在高峰期的时候，几个村的最高单价要到12万/平。
现在是“五折促销”上学。
而且今年不少学校的门槛都降到了200万以下，价格越来越友好。
2、老城区自住捡漏
预算非常有限，但是又想住进内环内的，今年的机会开始变多了。
像新华路板块，被称为上海第一花园马路。
既有生活氛围、又有历史文化气息。
如果是一个人，现在想住进这个板块，200万以下完成有可能实现。
比如安东小区，最近成交的一套只要183万。
但是享受的各种配套和上千万的房子是一样的。
首付30%，每个月月供5000多，公积金也能还一部分。
内环内租个好点的老破小收个5000租金也很正常。
3、远郊价格已经超级低
上海远郊10万块就能买到房子，你信不？
很多人肯定觉得我们在胡扯了。
但是像金山新城这里老破小，首付10来万就能买到。
石化四村36万就能买到了。
佘山的动迁房现在已经低至100万。
这些都是纯自住客户。
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但便宜不都是好货
今年上海成交的200万以内的房子都在哪里呢？
1、外环外是主力
从价格梯度上看，低总价肯定是外环外最多。
66%的成交都来自外环外的房东，内中环和中外环的比例差不多。
内环内只占了5%，其实是有稀缺度的。
魔都财观制图/根据链家数据整理
在内环内想买200万以内的房子，可能比买2000万以上的还要困难。
毕竟门槛非常低了，再要剔除很多只能“挂户口”当学区的，确实不是很多。
如果是房子产品、面积、地段、配套等多方因素都很好的，一定是当下是很多人的目标。
出来就被秒掉也不奇怪。
2、排名和板块强度成反比
200万以内成交前五名板块分别是金山新城、南桥、泗泾、惠南、老闵行。
魔都财观制图/根据链家数据整理
这里的成交越高并不是代表板块越好，相反是一种“没钱”状态下的无奈。
是因为预算只能买这种。
即便是只图个自住，像彭浦、世博等板块肯定也要比金山石化、惠南、老闵行这些地方好。
配套更好，在城区上班的话通勤距离也更短，生活的幸福指数也更高。
3、30天内更容易成交了
过去7年中，30天就能成交的房源在2019-2021年三年小牛市中最多。
今年7个月的成交量已经超过2022、2023年全年。
今年全年有希望和2020年的数量一样多。
魔都财观制图/根据链家数据整理
越来越多的200万以下房源30天内就能成交，其实背后反映的是：
房东极致降价，给了很多低预算刚需上车的可能；
买房客户压低债务，对于安全性的追求愈发极致。
我们想说的是：
即便是金山这样30-50万的房子，还是要接受房价继续下跌的风险以及持续大幅折旧的现实。
在上海楼市，有时候极致的便宜不等于好货。
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值得买的板块越来越少
之所以说现在的便宜≠好货，就是因为能买到的东西早就天差地别了。
现在上海200万以内能买到的地方说是说外环外，其实范围都画的太大了。
不少主力板块都已经在郊环外了。
2015年的时候，200w的预算还可以买得到的主力板块有江桥、九亭、金桥、上大、古美等等。
不能说都是白富美，但是至少都是自住性价比更高的板块。
魔都财观制图/根据链家数据整理
现在只能去金山新城、惠南、西渡、崇明这些地方。
很多地方已经是上海的“鹤岗”了，再指望大发展很难了。
对于一些外地客户而言，那真不如在自己老家买套房，200万预算绝对是当地高端小区了。
现在200万以内买得到的产品也就是：
少量的市区老破小、大量的远郊老破小、大量的远郊动迁房、郊环外的次新商品房。
意味着绝大多数都是很差的产品。
除非是金山、惠南这样的地方的本地人，不然再便宜买到手也不要觉得捡到漏了。
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最后
如果你是正在卖200万以内房自的房东，即便成交量多了也不要过于乐观。
毕竟都是割肉来的成交，而且市场上还有大量的挂牌。
魔都财观制图/根据链家数据整理
尤其是远郊的房子，珍惜每一个客户，该出手就出手，不要纠结几万块。
相反是市区这些200万以内的房子，价格已经很低了，如果是在一些低总价房源比较少的板块，甚至有反选客户的可能。
对于买房客户而言，200万以内的房子放弃捡漏幻想。
在能够满足工作通勤、生活便利的前提下，选住的舒服的就够了。
但是成交量的放大对市场总归是好事，为市场积蓄了一部分向上置换的力量。
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