北京房产律师：姥姥房屋过户外孙名下，子女起诉无效最终胜诉|刘慧|存量房屋买卖合同|房产律师|房屋所有权|胜诉|过户

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称：

原告苏悦向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告刘慧与赵宇江于 2014 年 2 月 20 日签订的位于北京市西城区某房屋的《存量房屋买卖合同》无效；2.诉讼费由被告赵宇江承担。

事实和理由：被继承人苏鹏（原告之父）于1986 年 12 月去世。苏鹏与前妻共育有两个子女：苏悦，苏燕。1955 年再婚，妻子是刘慧。苏鹏与刘慧育有两名子女，女儿苏贝，儿子苏刚。苏鹏去世后，刘慧用苏鹏的工龄购买了北京市某房屋。

依据北京市高级人民法院的相关规定，用成本价或者标准价购买公房时，以国家有关政策折算已死亡配偶一方工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应的财产价值的个人部分应作为已死亡配偶的遗产予以继承。但她把应该由夫妻双方共有的被继承权利单方面全部处理，“卖”给其外孙赵宇江。侵犯了原告的遗产继承权。

综上，原告为维护自身合法权益，故诉至人民法院。请求人民法院查清事实，依法判决支持原告的房产交易合同无效的诉讼请求。我认为苏贝哄骗后才把刘慧的房子转变到赵宇江的名下，我认为刘慧当时年龄过大，已经糊涂了。

被告辩称：

被告刘慧、赵宇江辩称，请求法院驳回原告苏悦的诉讼请求，诉讼费由原告苏悦承担。事实和理由：一、关于本案的事实：北京市西城区某房屋是答辩人刘慧在已故配偶苏鹏去世后以及死者苏鹏的遗产继承由北京市西城区人民法院结案以后，答辩人刘慧作为某房屋所有权人与原居住在此房屋的所有权人在双方自愿基础上并协商达成一致，然后通过房管部门依照当时国家房地产管理的有关规定按程序办理了互换过户手续。逝者苏鹏与该房屋没有任何交集、与该房屋的权属也没有关系。

原告苏悦与该房屋也没有关系。按照国家当时的房屋管理规定，答辩人刘慧作为苏鹏的生前配偶可以继续租住在之前的房屋，直到国家房改房开始售卖，租住的房屋享有优先购买权。因而按照当时的国家政策有关房屋管理规定答辩人刘慧用自己的资金购买了其名下所租用的房屋，值那时起答辩人刘慧的租房证变更为房屋所有权证。后经过变更成为了现在的西城区某房屋。2014 年初，在协商一致的基础上就北京市西城区某房屋签定了《存量房屋买卖合同》，自始至终答辩人赵宇江不存在任何违法行为，因此，答辩人刘慧和答辩人赵宇江认为该房屋买卖合同应视为合法有效合同。

二、关于原告苏悦提出的诉讼请求的答辩理由，本案中苏鹏已去世不具有民事权利能力和民事行为能力，也不具有民事主体资格，不可能行使购房行为，不应成为房改房的权利主体。刘慧符合健在一方合法购房人，也具有资格享受房改房政策优惠。另外，售房单位对房改出售的对象是具有特定性的，出售行为仅针对健在一方，并非面向已故的苏鹏的全部继承人。故答辩人刘慧有权将北京市西城区某房屋过户给本案答辩人赵宇江。2、不动产的产权归属应以登记为准。在苏鹏去世之前，该房屋属于国有资产，登记为租房。逝者苏鹏与答辩人刘慧共同租用。在苏鹏去世后，苏鹏与刘慧的婚姻关系终止，该房屋更名为刘慧为租户，之后该房根据房改房政策出售给了刘慧，是以房屋所有权证登记于刘慧名下。故应属于刘慧个人资产。公民的个人财产是受法律保护的，也是有权自行处理财产的。

房改过程中购房人是刘慧，不是已故苏鹏，更不是苏悦。工龄购房是国家给刘慧的政策性补贴优惠，在法律上都无法直接等同于已故苏鹏创设了房屋所有权。答辩人刘慧是在苏鹏遗产继承结案生效之后个人出资购买的房改房，故答辩人刘慧所购该房屋本身不属于遗产，应归刘慧个人所有，答辩人刘慧健在，刘慧是有权处理个人所购的房产。该房屋登记在答辩人刘慧名下，刘慧对房屋有支配权处理权，请求驳回其请求。

法院查明：

刘慧与苏鹏系夫妻关系，苏贝系二人之女，赵宇江系苏贝之子。苏悦系苏鹏与前妻所生育子女。苏鹏于1986 年死亡。

2000 年 7 月 18 日，单位与刘慧签订《房屋买卖合同》，刘慧以成本价购买了北京市西城区某房屋（以下简称诉争房屋）并办理了房屋所有权登记。根据房管部门的房屋档案记载，此次购房使用了苏鹏 51 年工龄、刘慧 37 年工龄。

2014 年 2 月 20 日，刘慧与赵宇江签订《存量房屋买卖合同》，刘慧将诉争房屋以 1500000 元的价格出售给了赵宇江。2014 年 2 月 21 日，诉争房屋的所有权转移登记至赵宇江名下。

审理中，苏悦主张刘慧购买诉争房屋使用了苏鹏的工龄，故诉争房屋中应当有苏鹏的份额，其享有继承权，刘慧与赵宇江未经其同意私自签订房屋买卖合同，将诉争房屋转移至赵宇江名下，侵犯了其遗产继承权，属于恶意串通，侵犯了其合法权利，房屋买卖合同应属无效。苏悦另主张刘慧年事已高，头脑已经糊涂，是在苏贝的哄骗下才签订的房屋买卖合同。

经本院向刘慧本人核实，房屋是其主动给赵宇江的，房屋是以买卖的形式过户，但其也不要钱。

裁判结果：

驳回苏悦的诉讼请求。

房产律师点评：

法律规定：“自然人从出生时起到死亡时止，具有民事权利能力，依法享有民事权利，承担民事义务。”苏鹏在刘慧购买诉争房屋及取得诉争房屋所有权之前早已去世，虽然刘慧在购房时使用了苏鹏的工龄，但因苏鹏当时早已死亡，丧失民事权利能力，不可能取得诉争房屋的所有权。虽然苏鹏工龄所对应的财产价值可以作为苏鹏的遗产予以继承，但该财产价值所指并非诉争房屋的所有权。诉争房屋所有权属于刘慧个人所有，不含有苏鹏的份额，刘慧有权进行处分，苏悦主张刘慧与赵宇江之间存在恶意串通，证据不足，法院不予采信。

苏悦主张刘慧头脑糊涂，是在苏贝哄骗之下才签订的房屋买卖合同，但并未提供证据证明，亦与法院核实情况不符，法院不予采信。综上，苏悦要求确认合同无效的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，法院不予支持。

办案心得：

一、明确产权归属与权利边界

在本案中，争议的焦点在于使用已去世配偶工龄购买的房屋的产权归属及处分权问题。这提醒人们要明确房产的产权归属，尤其是在涉及房改房等特殊性质房屋时。律师在处理类似案件时，应仔细审查购房时间、购房人资格、使用的工龄情况等因素，以准确确定房屋的所有权人。

同时，对于房屋所有权人的处分权，也应在法律框架内进行明确界定。在本案中，虽然购房使用了已去世配偶的工龄，但由于其在购房时已去世，丧失了民事权利能力，不能成为房屋的所有权人，健在一方有权对房屋进行处分。这表明在处理房产纠纷时，要充分考虑各方的权利边界，避免因产权不清或处分权不明而引发纠纷。

二、重视证据的收集与举证责任

1. 恶意串通的举证难度

原告主张被告之间存在恶意串通，但因证据不足而未被法院采信。在房产纠纷中，恶意串通的认定往往较为困难，需要充分的证据支持。律师应提醒当事人在主张恶意串通等情况时，要积极收集相关证据，如通信记录、资金往来凭证、证人证言等，以增强自己的主张的可信度。

2. 哄骗行为的证明难题

原告还主张被继承人的配偶是在哄骗下签订房屋买卖合同，但同样未能提供证据证明。在法律诉讼中，对于此类主观状态的证明较为困难。律师应告知当事人，在提出类似主张时，要尽可能收集能够直接或间接证明哄骗行为存在的证据，否则很难得到法院的支持。

三、理解房改政策与法律规定的结合

本案涉及到房改政策下使用已去世配偶工龄购房的情况。律师在处理此类案件时，要深入理解房改政策的背景和目的，以及其与法律规定的结合点。虽然使用了已去世配偶的工龄，但这并不等同于在房屋所有权中为其创设了份额。房改过程中的购房人资格、政策优惠的性质等都需要在法律框架内进行准确解读。