贷款市场报价利率(LPR)又迎来7月的调整日,本来不少专家预测,GDP数据平稳,有可能不会调整贷款利率,也有专家预测,楼市企稳迹象出现,应该再进行政策刺激,早日让房地产行业恢复生机。最终的结果既出乎专家预料,也在专家的预料之内,
央行宣布,贷款利率又一次在下调,一年期和五年期LPR都下调了10个基点。那么在今年,一次调整了一年期LPR利率,一次调整了5年期LPR利率,这一次是将两个利率都做了下调。刺激经济发展的决心展现无遗,平稳楼市的决心也是展现无遗,不过利率变化都是对于未来有作用,那么之前的高利率如何呢?
在2024年年初时,5年期的LPR贷款利率水平是4.1%,在上半年的那次调整中,一口气下调了15个基点,变成了3.95%,力度已经很大了。此次次又下调了10个基点变成了3.85%。那么关系到新购房和存量购房民众利率的,就是5年期的LPR利率,因为一般房贷用户的贷款年限都是超过5年的,所以只需要看这个利率标准。
在调整过后,如果是商业房贷100万,30年等额本息还款,LPR如果下降10个基点,那么每月的月还款额会减少57.3元,每一年会减少680元,30年累计会减少还款利息约2.1万元。算上去也是不少的。其实这对于准备买房的民众有好处,对于存量房贷用户也有好处。
未来买房,如果申请房贷,利率可以按照新的LPR进行挂钩计算。那么对于存量房贷用户,也会迎来一波小福利。等到每年的房贷利率转换日之后,用户就可以少还一点房贷款了,因为现在基本房贷都是使用“LPR+基点”的方式来确定房贷利率。
现在LPR利率下调,处于目前潮头涌涌的提前还款潮中,也有缓解提前还贷势头的作用。当然对于各家商业银行,现在贷款放不出去,房贷规模不能稳定增长,如果刺激申请房贷,那么银行稳定经营,会有着很大的正面作用。
不过对于存量房贷用户来说,也就是历史上已经买了房,现在仍然还着房贷的借款用户来说,可能仍然不够开心。虽然在房贷利率转换日之后,因为LPR下调,有可能少还一些利息,但是他们买房时,承担的房贷利率过高,这个难题到现在也没有解决。
在2024年央行和金管局公布的“517楼市新政”之后,各地购房的贷款利率大幅下调,基本上是在LPR的基础上贴点下降,例如在北上广深的上海,现在首套房房贷利率能最低降到3.4%,在不少城市可能房贷利率都降到了3.3%。
但是对于历史房贷用户来说,过去买房,基本上是在LPR基础上加点,在2018年最严格的限购限贷措施下,买房的房贷利率,可能高达5.5%以上,也就是在LPR基础上加点100个基点以上,其他历史房贷客户,基本上房贷利率现在还维持4.5%乃至5%之间。
所以即使LPR下调两次,但是仍然没有解决历史房贷客户利率过高的难题。存量房贷用户的加点什么时候能调呢?这个问题一直在讨论,提前还贷风潮的根本原因就是因此而产生的。所以如果此问题不解决,提前还贷仍然会持续。
确实需要正视和提出一些缓解方案,否则对比过去买房和现在买房,房贷利率的差别实在太大了,有可能超过1.5%之上,如果100万的等额本息30年还款,每月能够还款差额在800到1000元以上。
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