今天聊聊东区的改善盘，当初两大代表盘，最近都有额外的新闻看头，其中的价格走势也差异较大，下面聊聊。
桂语映月
2020年，绿城以楼面价2.5W拿下五里亭地块，触发限价+竞配900平公租房，房企顺应当时的潮流，打造改善盘，项目分成AB区。
2021年项目领证上市，采取精装上市，配合当时楼市小幅回暖，捆绑+加价不少，项目同样采取额外加价的操作。
从备案均价来看：
项目整体备案均价在3.6W-3.7W，加价4K+，实际售价4W+。
当然也仅仅是针对一开始上市的那些楼栋，后来的价格也逐步回落，特别A区能看到庙宇的楼栋，去年也搞出部分特价。
如今项目已经交房，依旧有146套未售，去化率80%。
从库存来看，大量房源在大户型产品，其中楼王246平42套，177平67套，占比高达74%。
换言之，这个改善盘卖最好的反而是面积段更低的产品。
虽然项目价格一直下降，但是在二手市场，已经有挂牌出现，从挂牌价来看，也有不少低价房源。
从二手挂牌来看，有一套A区高层157平，挂牌价3.05W，从楼栋来看，房源主要负面就是能看到庙宇。
对于这个挂牌价，不管楼栋实际如何，最少这个价格，已经击穿了新盘的售价。
简单估计这套房源，备案价预计在3.6W左右，如果是当初第一批进场，可能实际购入价更高。
对比目前的挂牌，基本可以预计亏损5K左右，如果再套入常见的保本公式，亏损只会更多。
对于项目而言，刚交房就出现低价挂牌，这里面有何原因？
以目前网络消息来看，部分媒体平台，已经出现业主集体吐槽交房表现过差，比如灯光过暗、地下室漏水，公区减配等，还出现了业主在家挂横幅等情况。
对于这个项目而言，绿城美的联合开发，很明显又是联发开发的，互相甩锅的局面。
从业主角度来看，基本就是盯上绿城，当时买这个项目基本也是朝着绿城多年的口碑去的，加上绿城在福州又拿地了，期望房企能有点公关意识，拿出诚意修改。
至于最终情况如何，目前也不得而知，只能说绿城这几年在福州开发的项目，吐槽的也不少。
房企今年最大的关注点就是状元地块，面对在福州一蹶不振的表现，给出的信心是：非福州绿城，是浙江绿城。
从房企属性来看：
确实是这个味道，只不过不管是哪家绿城，最终都是绿城集团的子公司。
只不过当面对桂语的维权时，给出这样的说辞，多多少少缺失标杆房企的魄力。
至于后续状元地块的售楼部，是否会面临桂语、以及其他项目的维权，只能说房企要多加注意。
改善盘分析
对于桂语映月，可以说是改善盘的典型，当初的定位较高，门槛面积段也不是普通的刚改盘，可以说是整个东区，面积段仅低于养云的改善盘，远强于目前的天琴湖，誉湖等。
只不过交房后的表现，以及如今的售价，其实也在告诉市场一个情况。
改善盘，如果没了品质保障，或者失去光环，那就只剩下大，大也就变成了流通的阻碍。
这几年新盘有个特征：同一个区域，改善盘比刚需盘贵，同一个项目，改善楼栋比刚需楼栋贵，同一个楼栋，端头大户型比中间户小户型贵。
这里面原理比较简单，改善盘部分配套公区投入大，改善楼栋位置较好，梯户比优，端头优势强于中户。
除了这些基本优势外，越大越贵也成了新盘的主流定价标准。
这2年，楼市不好卖之后，其实可以发现新盘的公区、户型等越来越卷，不说保建国这些主流房企，本土国企那些，在社区、大门、地库上的投入，不少也都比较亮眼。
甚至部分也就是常规的刚需盘，但是实际的配套建设可能还强于前几年所谓的改善盘。
如今这些改善盘，交房后没了光环，加上部分区位在目前鼓台核心供应后，基本毫无亮点可言。
此时的改善盘，也变得有点尴尬。
所以对于桂语映月，也不过是前几年一批改善盘的一个典型案例而已。
改善盘所谓的保值，完全是基于供需+品质，一旦两者都没有，就会变得刚需够不到，改善看不起的局面。
建发养云
对于桂语映月，最好的对标案例就是建发养云，项目作为板块改善红盘，做到短时间热销，二手交房给出的品质也不错，二手成交也还算不错。
近期一个通告，关于养云精装整改的通报，颇有意思。
一个交房有些时间的项目，最终因为精装整改拖延等问题被通报。（目前已经删除）
这个蕴含的内容也显而易见，福州这几年交房的新盘，减配、维权的不少，未见一个通告出来，就如同桂语映月一样，只能业主在那边耗着。
反而市场看上去还不错的养云，居然上了通告，只能说respect。
不知道，未来其他项目能否享受一下这种待遇？
海棠映月
既然聊了绿城，不得不提另外一个比较成功的项目，就是五四北的地铁洋房-海棠映月，当时开盘热销，短时间清盘，目前二手也挂牌一段时间，整体的挂牌价也不低，都在3W以上。
当然目前二手平台未看到成交案例，只有挂牌：一套中层、158平，单价3.06W，总价485W。
对比项目备案价：
对于这个洋房，价格有一定的波动，沿街的149平的单价较低，备案均价2.5W左右，158的楼栋备案均价在2.75-2.8W。
从这个二手的房源来看，大概率当时购入价在2.8W左右，对比目前二手挂牌3.06W，上涨2.6K。
3年的持有周期，换来10%的涨幅，实际不用计算，也是无法保本。
当然这种对比购入价上涨的案例，已经遥遥领先当时的其他新盘，毕竟这市场，没有跌已经领先80%，涨了基本领先90%。
只不过项目还未成交，所以最终价格会如何也不得而知。
盘点总结
对于近期部分次新改善的交房表现，以及最终二手的挂牌表现，大部分也没有了当初的光环。
如同维权业主描述的一样，售楼部做的再漂亮，最终交付也并非如此。
只能说今年福州的改善新盘压力非常大，在这样的背景下，如何去化，以及保住品牌优势，对于不少房企而言，也是压力。
至于购房者面对所谓的改善盘，一定要评估清楚，是否房子越大，价格需要越贵。
要是这个房子徒有虚表，最终跌起来，也不会少。
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