近期，央妈发布《二季度中国货币政策执行报告》，重点提出了一个衡量房产价值与泡沫的重要指标——租售比。
央妈还直接点名，住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向。未来，租金将会成为影响住房价值的核心变量。
NO. 1｜壹
央行罕见定调，房租将迎来大涨？
长久以来，很多人买房子并不太会在意租赁收益。毕竟，之前长达二十多年的房价大涨，早已让人不把房租那三瓜两枣放在眼里了。
有过买房经验的应该深有同感：“把房子租出去收的那点房租，很多时候连月供都覆盖不了。可房价增值就不一样，只要选对板块，选对楼盘，随随便便都是几十万的收益。”
合肥楼市航拍配图
也正是这份时代红利，直接把老少爷们给惯刁了——根本不是不了解租售比，而是不在乎这点收益。
但现在大不相同了，随着房地产市场的总体下行，普通人很难再通过价差来赚取收益了。再说的难听一点，不亏钱就不错了。
正是这种大环境下，央妈白纸黑字指出：
央行官网截图
作为衡量住房价值的简化指标，租售比近年来整体回升。有市场机构测算目前一线城市租售比已接近 2%水平，二三线城市升至3%左右。
租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率。
央妈的这段话，也被某些人解读为房租即将稳步上涨，房价现在已经见底了。
这么说，主要有两大原因：
其一，央妈说租赁住房总收益利率有望提升至3%以上，看涨租房市场，就说明租金未来要上涨了。
其二，现在很多城市租售比在2%以上，已经高于存款利率，因此很多资金会进场投资买房，会带来一些需求。
可会不会还有一种可能，很多城市的房租收益率上涨，并不是因为房租涨了，而是因为房价降得快。
以合肥的老破小为例，近一段时间，部分小区销量上涨，就是因为价格降到位了。但租金还是没怎么变，这才导致租金回报率上升，乃至超过了存款利率，引来了一些置业需求。
所以，并不能央妈判断未来租房总收益提升至3%，就推断出央行判断未来房租要上涨了。
NO. 2｜贰
从租金回报率判断房价是否见底
正如央妈所说，如果房租收益能够达到3%，基本上比大多数投资品年化利率要低，算到位了。
但从现实来看，合肥的租售比要想达到这个水平，还有很长的路要走。
先以城市核芯区的优质资产为例：
1、政务华润凯旋门：一套118.5㎡的户型，挂牌单价32828元/㎡，挂牌总价389万。同面积段的户型，月租金约为5000元，折算成年租售比1.54%。
2、滨湖融创滨湖印：一套129㎡的户型，挂牌单价33959元/㎡，挂牌总价440万。同面积的户型，月租金约为4800元，折算成年租售比1.30%。
再来看看非城市核心区的普通资产：
3、蜀山港汇广场：一套61.13㎡户型，挂牌单价13905元/㎡，挂牌总价85万。同面积段的户型，月租金约为2300元，折算成年租售比3.24%。
4、包河沪上人家：一套70.99㎡户型，挂牌单价11974元/㎡，挂牌总价85万。同面积段的户型，月租金约为1900元，折算成年租售比2.68%。
从这也能看出，非核心区域房产的房租回报率远高于核心区域的优质资产。主要还是核芯区域房产价格太高，非核心区域房产价格较低，两者之间存在巨大的价差。
可不管什么区域的房产，相比3%的房租收益，都有着不小的差距。更不用说，对比国际上发达大城市，动辄4-6%的年租金回报率了。
那么，为何央行此时还要罕见发声看好租赁市场呢？
主要还是越来越多的房产，已经跑赢了银行存款利率和短期国债的收益率。
2024年上半年，重点50城租金回报率已经达到2.02%，环比2023年，上涨了0.07个百分点。
合肥非核心区，相当一部分楼盘的投资回报率也达到了2%以上。对比主流投资产品的收益，仅仅比10年期国债利率低，高于基金市场平均收益率、五大行5年期存款挂牌利率、1年期国债利率。
如何从租金回报率判断房产价值?
当然，考虑到房屋的流动性和安全性远不如国债、基金，且房价总体处于下降趋势，不能简单的将房屋租售比与存款收益率做对比。
毕竟，二者流动性、安全性以及交易成本等各方面存在明显差异。若要置业房产，赚取租金收益，租售比仅仅是2%多点，千万别碰，至少是4%以上的水平。
这也是国际通行的标准，一般认为，合理的房屋租售比在200到300之间。如果月租售比高于1:300，意味着房产置业价值相对变小，存在泡沫。
而1:300的月租售比，折算成年租金回报率，刚好就是4%。换句话说，年租金回报率小于4%的房子，房子总价偏高了，存在泡沫。
还是以瑶海的琥珀名城96㎡户型为例，如果月租金上调到3000元，房价下调到总价90万，9375元/㎡的单价才合理。
即使按照3%的租金回报率计算，或者租金不变，房价下调到总价80万，单价8333元/㎡；或者价格不变，租金上涨到2400元/月才合理。
如何从租金回报率判断小区房价是否见底？
再从另一个角度来看，现在高租售比的小区，主要还是房价大幅度下跌引起的，与小区租金上涨，其实并没有太大的关系。
也就是说，在租金涨幅不大的情况下，租售比越低，某种意义这意味着小区房价越高，越为抗跌。
不妨以当前最高的10年期国债利率为标准，如果租金回报率高于这个水平，那也意味着小区房价板上钉钉干到底了；如果低于这个水平，也意味着小区房价并未见底。
单从这个维度来看，省府、天鹅湖等多个城市小区的房产，房价还远未见底。
NO. 3｜叁
结语
文章临近结束，再来聊聊合肥的租房市场。
根据某权威机构数据，今年上半年，合肥普通公寓的平均租金为32.83元/月/㎡，环比下降1.6%。也就是说，一套60㎡的普通公寓，将近2000块钱一个月。如果与人合租，一个主卧的月租1000出头，次卧七八百一个月的样子。
当然，不同的区域不一样，政务、滨湖相对高点，瑶海、新站相对低一点。
租客租房的合同期限，很多都是在1年之内，其中6-12个月的占比最高，其次为3-6个月，3个月及以下的占比最低。一般来说，房东为了吸引租期较长的租客，经常还会推出一定天数免租期、免押金入住等优惠政策。
再从租客的年龄来看，18-30岁为当前市场上的主力，其次是31-45岁，45岁及以上所占比例很小。结合租房户型，一居室占比超过一半，两居室占比约为30%，三居室和四居室占比相对较小的比例，也能看出：当前租房的主力客群以未婚青年和刚结婚的小年轻，暂时还没有孩子的家庭为主。
总体来看，随着央行定调，大力发展租赁市场，未来合肥的租赁市场也将呈现出平稳健康的增长态势，为城市的可持续发展贡献出应有的力量。
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