北京房产律师——夫妻一方婚前承租房屋婚后购买，离婚时分割纠纷|公房|分割纠纷|房产律师|承租人|承租权|离婚|购房款

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

李女士向本院提出诉讼请求：

1、依法分割北京市一号房屋，由我享有70%的份额，王先生享有30%的份额；

2、王先生赔偿我因家庭暴力造成的损失。

事实和理由：2013年11月14日，我与王先生登记结婚，后因感情破裂于2016年12月26日经法院判决离婚。在该离婚诉讼中，法院认为北京市一号房屋涉及王先生前妻刘女士的利益，故未对该房屋进行分割处理。我认为刘女士对上述房屋不享有利益，故诉至法院望判如所请。

被告辩称

王先生辩称，不同意李女士的诉讼请求。我与刘女士系初婚，婚后生育子女王瑞祥、王瑞英。起初我与刘女士共同居住于北京市A 号，后因为房小人口多，1988 年分配了北京市一号房屋。1992 年 9 月我与刘女士经法院调解离婚，调解书中写明该房屋一间由我租住，另一间由刘女士继续租住，厨房、厕所等设施由双方共同使用。1998 年刘女士再婚后从该房屋搬离，2003 年我与李女士再婚，李女士进入房屋居住。2013 年 4 月 17 日该房屋进行房改，单位要求我与刘女士沟通，我与刘女士协商以我的名义购买房屋，刘女士享有一半的份额，然后刘女士出具一份书面材料交至单位备案。我认为涉案房屋是单位分配给我的，我和刘女士均享有一半的份额，但因为我年事已高且该房屋是唯一住房，故应当由我居住使用。另外，考虑到房屋购买时间发生在我与李女士婚姻关系存续期间，故我同意给予李女士一定的经济补偿。

刘女士称，不同意李女士的诉讼请求。涉案房屋是1988 年我与王先生及子女共同分配的房屋，1992 年我与王先生调解离婚时也约定涉案房屋由我二人共同承租。我作为共同承租人，在房改时有购买房屋的权利，当时虽以王先生的名义购买，但我并未放弃对涉案房屋的权益，而且王先生也出具协议书写明我享有涉案房屋一半的产权份额，该协议交由单位备案。综上，不论从涉案房屋承租权的取得，还是从承租人的法律地位确认，乃至最后房改过程来看，我对涉案房屋均享有一半的产权份额，另一半份额才属于王先生与李女士的夫妻共同财产。另外，因我享有涉案房屋的承租权，致使我无法再参与单位分房，给我造成了很大的损失。

法院查明

1970 年 9 月，王先生与刘女士登记结婚，婚后生育子女二人，即王瑞祥、王瑞英，起初四人共同居住于北京市 A 号承租公房内。1988 年，王先生所在单位组织分房，王先生分得北京市一号房屋（下称涉案房屋）。1992 年 9 月，王先生与刘女士经法院调解离婚，约定涉案房屋中带阳台一间由王先生继续租住，另一间由刘女士继续租住，厨房、厕所、门厅等共用设施双方共同使用。此后，王先生与刘女士仍共同居住于涉案房屋内，直至 1998 年刘女士再婚后搬离。2003 年 11 月 14 日，李女士与王先生登记结婚，婚后未生育子女，双方一直居住于涉案房屋内。

2013 年 4 月 17 日，刘女士出具《意见书》，其上记载“现王先生参加单位的房改售房，本人同意王先生以租赁人名义购买，家庭内部问题自行解决，与售房单位无关。”该《意见书》有刘女士的签字和单位的盖章。王先生和刘女士称同日双方还签订了一份《协议书》，约定刘女士享有涉案房屋一半的产权份额，李女士对该《协议书》的真实性不予认可。

2013 年 5 月 16 日，王先生与单位签订《房屋买卖合同》，约定王先生以成本价购买涉案房屋，房屋价款 50869 元，公共维修基金 2005.54 元。购买该房屋时，核算了王先生一人的工龄。

2013 年 5 月 21 日，王先生名下存折取款 3 万元后又存入 5000 元；李女士名下存折取款 25000 元。李女士提交的《购房款情况》中载明王先生、李女士各自从名下存折取款 25000 元，从家中取现金 3006.96 元交付涉案房屋的购房款全款，无其他人出资。该说明落款处有李女士、王先生的签字。王先生表示所有购房款均由其支付且《购房款情况》系在李女士胁迫下签署，但就此未提交证据证明。2013 年 8 月 27 日，涉案房屋产权证下发，登记在王先生名下。

2016 年，王先生向本院起诉离婚，本院判决王先生和李女士离婚，但认为涉案房屋涉及刘女士利益，故未予处理。李女士不服该判决提出上诉，后于 2017 年 3 月 15 日撤回上诉，该判决已经生效。

另，李女士提供照片和病例拟证明王先生存在家庭暴力行为。王先生、刘女士提交《楼住宅分配草案》、《住宅分配名单一览表》、《分房安置一览表》、《情况说明》，拟证明王先生交出原有承租公房，在考虑了家庭人口、孩子年龄的情况下才分得了涉案房屋。其中显示工龄30 年以下，大儿大女住房拥挤，全家平均居住面积低于 3.3㎡以下者（含 3.3㎡）属于拥挤户，符合分房条件；王先生家庭人口 4 人，平均面积 3 平方米，住房 1 间，住房面积 12 平方米。

诉讼中，三方均认可涉案房屋现价值390 万元，房屋归王先生所有，但李女士认为刘女士对房屋不享有权利，故要求王先生给付 70%的折价款；王先生和刘女士则认为刘女士享有房屋 50%的份额，王先生同意给付李女士 25%的折价款、刘女士 50%的折价款。

裁判结果

一、位于北京市一号房屋归被告王先生所有，被告王先生于本判决生效后七日内给付原告李女士房屋折价款九十七万五千元、给付第三人刘女士房屋折价款一百九十五万元；

二、第三人刘女士于本判决生效后七日内给付原告李女士购房款一万三千、给付被告王先生购房款一万三千；

三、驳回原告李女士之全部诉讼请求。

房产律师点评

夫妻共同居住的公房系婚后一方或双方申请取得公房承租权的，离婚后双方均可承租。夫妻双方均可承租的公房，如其面积较大能够隔开分室居住使用的，可由双方分别租住。由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。

本案的争议焦点系涉案房屋是否属于李女士和王先生的夫妻共同财产。法院认为，第一，从涉案房屋的来源来看。涉案房屋系王先生与刘女士婚姻关系存续期间承租的公房，承租时考虑了王先生、刘女士及二人子女的居住利益，王先生和刘女士离婚时也对该房屋的承租权利进行了分配，故该房屋不属于王先生与李女士婚前由王先生一人承租的房屋。根据王先生与刘女士离婚调解书的约定，王先生仅享有房屋一半的承租权利。

第二，从涉案房屋的购买过程来看。涉案房屋房改时，原产权人单位曾询问过刘女士的购房意见，在刘女士向单位出具《意见书》，载明同意王先生以租赁人名义购买涉案房屋，家庭内部问题自行解决后，王先生才得以以其个人名义购买涉案房屋。再结合王先生与刘女士离婚调解书的约定及2013 年 4 月 17 日二人所签《协议书》的约定，可以认定刘女士对涉案房屋享有一半的财产权利。

第三，从刘女士的陈述意见来看。虽然在购买涉案时，刘女士同意以王先生个人名义购买，但其与王先生所签《协议书》表明其并未放弃对涉案房屋的产权，故涉案房屋一半的产权应归刘女士所有。另一半产权系王先生与李女士婚姻关系存续期间取得，应属于王先生与李女士的夫妻共同财产。

综上，涉案房屋应属于李女士、王先生、刘女士三人共有，具体份额为李女士享有25%的份额、王先生享有 25%的份额、刘女士享有 50%的份额。现三方均认可房屋现价值 390 万元及房屋归王先生所有，法院不持异议，王先生应当给付李女士 25%的房屋折价款，给付刘女士 50%的房屋折价款。

另外，因涉案房屋的购房款系李女士和王先生在婚姻关系存续期间共同支付，故刘女士应当将其份额所对应的购房款返还给李女士和王先生，该款项在本案中一并处理为宜。

关于李女士主张王先生赔偿因家庭暴力造成的损失。本案系离婚后财产纠纷，处理的是婚姻关系存续期间的财产分割问题，故法院在本案中对离婚损害赔偿问题不予处理。

办案心得

一、公房承租与产权认定的复杂性

在本案中，涉案房屋的产权认定经历了复杂的过程。公房在承租和房改过程中，涉及到多个主体的利益，包括原承租人、离婚后的共同居住人以及新的配偶。这提醒人们在处理公房相关问题时，要充分认识到其复杂性。

1. 明确公房承租权的分配原则

- 涉案房屋在王先生与刘女士离婚时，对承租权利进行了分配。这表明在公房承租过程中，离婚后的承租权分配需要根据具体情况进行明确。

- 相关部门在处理公房承租权变更时，应充分考虑到原承租家庭的实际情况，制定合理的分配原则，确保各方的合法权益得到保障。

2. 房改过程中的产权确认

- 房改时，原产权人单位询问了刘女士的购房意见，这体现了单位在房改过程中对公房历史情况的重视。