广州越秀·万博城
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1、番禺万博商务区，广州目前发展最好的区域之一，这个区域每出现一个新楼盘，都值得深入研究；

2、越秀万博城，号称500万方超级旧改，想象力空间非常大，他的500万方究竟是如何规划的，令人非常好奇；

3、越秀万博城首开至今销售情况都是一个谜，有说非常好，也有说非常差，有人觉得项目非常好，也有人觉得很鸡肋，为什么会有这么极端评价呢？

接下来，大锤会从以下5个方面对楼盘进行深度测评，助力各位买房决策：

一、楼盘基本概况

二、周边配套评价

三、价格及户型点评

四、区位及竞品点评

五、项目优缺点综述

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一、楼盘基本概况

自从2022年初广州旧改被按上暂停键以后，我们这几年见过太多开发商暴雷、村子旧改停滞、村民临迁费无处讨要的场景，短短几年，旧改就从人人哄抢香饽饽变成躲避不急的灾星。但是唯独越秀地产主导的里仁洞旧改是个例外。

番禺里仁洞旧改项目整个进展速度极快，从2022年11月实施方案批复，1年后首栋复建房封顶，再到今年6月底融资区首开，同一时期里仁洞白坑地块首批复建房摇珠开始面积摸查。不到两年时间，越秀地产就走完了方案批复到开盘的漫长历程，这个速度不得不说是坐火箭一样。

里仁洞村旧改，命名越秀万博城，项目位于黄金位置-长隆万博CBD，整个项目高达500万㎡，包含约116万㎡商业配套、15万㎡教育配套、5万㎡公共文化配套&6万㎡医疗配套。整个规模相当于5个猎德村的面积，大约有万博四分之一那么大，所以，这样的体量，与其说是旧改一个村子，更多是在建设一座新城了，整个过程都需要开发商进行至少10年+超大成本的持续投入。在当下这个市场环境下，也只有号称“广州城建总”的越秀才有这个实力才操刀这样一个宏伟的项目了。

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当然，这样体量庞大的旧改，注定整个周期会非常漫长，甚至后面能否全部兑现，也不一定。所以对于买房人来说，现在在售的组团才是我们应该关注的。这里一定要划重点！

首开组团越秀选择了位置最好的鹤地-朝阳片区，也是最靠近万博中心的片区，对面就是山姆会员店，且旧改主要的商务办公、文体娱乐，以及商业、教育等配套，都落位在组团附近，首开组团各方面的配套是整个项目中最便利的，同时整个组团都被锦绣香江别墅群环绕，也避免了周边主干道噪音影响。

首开组团分三期开发，一期占地约2.32万㎡，总建面约13.46万㎡（住宅建面约80891㎡），容积率约3.81，共563户，共5栋楼，其中1-2栋为32层2梯4户，3-5栋为38层2梯3户设计，车位比为1 : 1.78。

由于地块东北西南存在较大高差，所以地块设计也是因势利导，西北部地块直接抬高，通过一块巨大的盖板把三个地块全部连接在一块，还打造下穿式街区。

这么做的好处是避免地块割裂，通过盖板把市政路埋于地下，将一二三期连成一体，三个组团相通共享约7.2万平超大园林。市政路下埋，也降低了道路带来的噪音污染，人车分流，小区更私密。但是市政路并不是完全封闭在地下，事实上一期还是有些被市政路隔开了，三个组团看起来还是比较割裂。

没去项目之前，我脑海里想象的是500万方超级旧改超大社区，但是实际去了才发现，一期居然是一个夹在一堆回迁房和一些锦绣香江别墅区中的一个小组团，感觉还是有些失望的。

记得开盘前广州各大V、媒体、越秀自己都是说，首开区位置不错，应该就是这个不错导致后面我想说的首开产品错配，这是后话。

当现场销售向我讲解他们首期三个组团的设计理念的时候，我第一感觉并不是觉得多么惊艳，反而是觉得太复杂了太零碎了。

尤其是他的示范区并不是在实际项目现场，反而是在距离项目800米开外隔着一条汉溪大道的越秀和樾府原售楼部里面，和樾府的中心公园当然是美轮美奂，但是我内心始终有个声音提醒自己：这不是万博城，这是和樾府！

二、周边配套评价

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越秀万博城作为一个超级旧改大盘，主要配套肯定都需要依赖自身去建设的，这一点上，越秀确实想的很清楚，毫不含糊，还没开盘之前就把所有牌面全都亮出来了。

第一，教育配套最能打。整个旧改约500万方，规划了10所学校，包含5所幼儿园＋3所小学＋1所完全中学＋1所九年一贯制中学。越秀一向擅长引入名校，万博城也不会落后，开盘前一周就直接官宣学校了。

项目引入番广实验教育集团办学，首开区域配建54班小学和36班初中，由广大附中番禺实验学校具体管理。据统计，广大附中去年高考本科率高达100%，重本率96.6%，双一流约为50%。

第二，周边休闲配套强。项目一期规划青少年宫、文化艺术中心、社区活动中心，连通中央艺术公园，“三馆一园”。

同时在设计上，项目把所有建筑的楼顶都和公园结合在一起，大大扩展了公园的面积，日常休闲遛娃还是非常方便的。

只不过这些都还是规划，啥时候能真正用上还不好说。

此外，路对面还有长隆旅游区，是一个家门口的旅游景区。

第三，商业配套极强。项目地处万博核心区，往东万博核心区已聚集了四海城、粤海广场、万达广场、敏捷广场、海印又一城等知名商业体，往西汉溪长隆已经有时代芳华里、奥园城市广场，未来旁边还有华润万象商业和K11。


万博确实是现在广州特别好的一个商圈，我觉得仅次于天河南-珠江新城。

此外，项目社区内也规划有商业街区。所以，未来周边休闲购物那是完全不用担心。

第四，交通出行相对便捷。虽然万博城首开区并不是出门即地铁，但是距离地铁站还是相对不算远的，但步行也并非很方便。

项目距离地铁7号线和18号线的交汇站点南村万博站直线仅有约500米（步行约1千米），距离地铁7号线与3号线的交汇站点汉溪长隆站约1.2千米，也算是近地铁楼盘了。

自驾方面，项目靠近汉溪大道，可以直通番禺大道、星光快速的道路，去往海珠天河很方便。

三、价格及户型点评

项目于2024年6月28日一次性取得1#、2#、3#共三栋楼351套预售证，涵盖103-123-138-143-168-188共6个面积段。

实话说，这样的户型配置也是让人意外的，所以复盘后这个项目销售的结果也不意外。

一期总共就5栋楼，虽然说项目做了盖板设计把三期连在一期，但是一期条件较弱，而且相对孤立。

就这样一个不占优势的组团，结果5栋楼里面设置3栋楼都是大户型T3单位，这种设计只能说是明知不可为而为之，强行做改善产品，并且还是这样的市场之下，没有强地段强资源的，客户很容易在高总价跳脱区域去选择地段更强更保值的项目和产品。

所以我们也能看到，项目6月28日首开，当天各种说法都有，最极端的说一套都没卖，比较好的说法是首开卖了25套。

众说纷纭，没有真正的答案，一般这种情况，大概率都是卖得不太好，开发商不披露数据，导致就遍地谣言了。

不过现在已经开盘一个月了，看网签已经很清晰了，截止8月11日，总共网签56套，确实不算很好，但是比我料想中高，只能感叹，番禺还是地缘性客户多啊。

尤其是其中3号楼大户型只网签了7套，而且大多数还是142平产品，这充分说明，去到160平以上的偏高端改善客户，是不认可这个目前一期项目和产品的。

反而103和123平这种入门级刚改产品很受欢迎，说明普通刚改客户反而更加认同一期的产品和价格。

户型方面，整体格局各方面都比较优秀，全部都是LDKB设计，尽可能实现四开间朝南、双开间大阳台。

并且都是新规设计，使用率100%是没问题的，不仅仅阳台赠送做到了20%，万博城还做了全屋飘窗和花池设计，尤其不一样的是，万博城的花池都能做到跟地面平齐，并且80厘米进深的飘窗很多地方还能敲掉30-50厘米，大大拓展了全屋空间。

唯一的遗憾是，只有188平户型做了主卧L型飘窗，其他都没做，不知道是为什么。这个应该是越秀所有项目的标配的，唯独万博城例外，现场销售解释了很多L型飘窗不实用的理由，但是都很牵强，确实很奇怪。

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价格方面，万博城还是很有自知之明的，虽然万博扩区以后他们也是万博范围，但是终究是正待旧改的新区域，一切都还停留在纸上（因为展示都是异地的，其实就是卖 PPT），所以万博城的价格确实很实惠。

首开到现在，最低单价仅4.46万/平起，均价4.5-5.8万/平。

其中，103和123平小户型产品均价基本在5万/平以下，138及以上大户型产品价格稍贵些，均价在5万/平以上。

建面约103㎡总价460--510万，单价4.46-4.95万元/平；

建面约123㎡总价560--650万，单价4.55-5.28万元/平；

建面约137㎡总价720--780万，单价5.25-5.69万元/平；

建面约143㎡总价700--770万，单价4.89-5.38万元/平；

建面约168㎡总价840--920万，单价5-5.48万元/平；

建面约188㎡总价980--1100万，单价5.2-5.85万元/平。

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