今天，房地产市场突传大消息，据外媒报道，中国据悉考虑分两步下调存量住房贷款利率，在减轻居民家庭负担的同时减缓对银行利润的挤压。
知情人士透露，存量房贷利率共计下调80个基点左右，分为两步进行。首次下调可能会在未来几周内进行，第二次下调将于明年年初生效。知情人士称方案可能对首套和二套房都适用。
存量房贷利率下调无疑是个巨大利好，一方面降低居民还贷压力，真正的刺激消费，提振市场信心。值得注意的是本次并未提及转按揭，市场分析转按揭虽好，但对银行冲击较大，实施可能性存疑。
存量房贷利率下调近期引发热议，一方面是居民房贷压力较大，抑制消费，另一方面则是存量房贷利率和新房贷款利率差距甚大。
据CRIC调研，目前30个重点城市首套房平均商贷利率为3.21%，二套房平均贷款利率3.53%，较年初下调约0.6-0.7个百分点，其中部分城市房贷利率累计降幅达1个百分点。但是，目前存量房贷款的平均利率约为4%，与新发放房贷利率之间差距逐步拉大。
中金公司表示，根据央行数据，截至6月新发放房贷利率3.45%，如果考虑7月的LPR下调估计新发放利率在3.35%左右，相比2023年12月的3.97%下行62bp，而存量按揭利率下调幅度仅为35bp，我们测算存量房贷利率和新增利率的利差再度回到约60-70bp的高位，并且大部分重定价在2025年年初。
下调存量房贷利率或许已在路上，但转按揭放开仍是未知数，核心就在于放开之后对银行冲击较大。瑞银大中华金融行业研究主管颜湄之也表示，若允许按揭贷款人自行转换银行，就会刺激竞争，可能会把银行的按揭利率拉得更低，按揭利率可能跌至2.1%-2.3%，对银行利润影响严重。
中金公司表示，1）假设全部按揭贷款利率通过转按揭和自主调整的形式下调至新发放利率水平，估算存量按揭利率平均下调约60bp，估算减少借款人利息支出每年约2400亿元，规模超过2023年。在此假设下，估算存量按揭利率下调影响银行净息差7bp，营业收入4%，净利润7%（年化，不考虑存款利率下调对冲）。
2）假设转按揭的范围仅包括首套房房贷（假设占存量房贷比例约为90%），估算存量按揭利率平均下调约54bp，估算减少借款人利息支出每年约2000亿元。在此假设下，估算影响银行净息差6bp，营业收入3%，净利润7%（年化，不考虑存款利率下调对冲）。
中金公司表示，由于2023年存量房贷下调后的LPR加点不能低于发放时的城市下限，因此房贷发放时利率加点较高的城市下调幅度较少。假设本轮转按揭存量利率降至最新发放房贷利率下限，个别城市存量利率调整幅度最多可能达到75-100bp。按照100万元按揭贷款、等额本息还款计算，估算存量房贷利率下调100bp可降低借款人月供约600元，节约月供和总还款额约7%。
但是，虽然说降低存量房贷利率对银行利润造成负面影响，银行依然可以通过降低存款利率的方式对冲这种影响。中金认为，假设银行负债成本同步调整，我们预计对于息差的总体影响是中性的。实际上，即使不调整存量按揭利率，居民可能仍在通过提前还贷、或者是通过经营消费贷置换等方式对银行息差形成压力。
对于银行股近期调整及未来走势，中金表示，近期银行股价快速上涨后出现回调，除了对于存量按揭利率调整导致息差承压的担忧之外，也由于短期内交易拥挤度上升，在整体市场风险偏好改善导致避险资金流出高股息板块。
不过，中金表示，假设存量按揭利率下调，虽然短期内抑制银行股价表现，但也意味着中期风险的提前缓释。我们建议投资者在股价回调后择机选择股息较高、资产质量稳定的银行。
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