出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王泽红
房地产调整期，物管企业如何寻找新增长点，已成为其必须破解的难题。
但从世茂服务2024年中期财报看，这家上半年经历核心管理层更替，业绩依旧稳，上半年实现营业收入40.3亿元，毛利润8.1亿元；净利润2.1亿元，较去年同期提高3.4%。
不仅如此，其还找到了自身穿越周期的四个“锚点”。
在8月29日的业绩发布会上，总裁邵亮告诉投资者，他履新世茂服务5个月以来，与高管层用时两个月，走访一线与一线管理层、区域管理层，以及与客户代表进行沟通，最终确立了世茂服务的四项重点工作，分别是品质服务提升、回款提升、提质增效和市场增量。
这也是当下物管企业的共识，随着住宅新开工面积和竣工面积的减少，物管企业营收的增长，将更多地依靠存量住宅市场及非住宅市场的拓展。
从多家物企中期财报看，非业主增值服务规模减小，与房地产相关的社区增值服务收入收缩明显，基础物业管理服务的占比重新提升，已经成为普遍现象。
世茂服务也不例外，但公司基石业务物业管理服务保持稳定增长态势，上半年收入达27.6亿元，同比增长5.7%。
如何在非住宅领域拓展，将成为物企重获增长动力的关键所在。
外拓强劲，新增年饱和收入6.2亿元
拆解世茂服务半年报，可以看出其在提升外拓能力层面，下足了功夫，中标率较去年同期提升2.9个百分点至38.9%。
相比于往期，世茂服务的外拓策略更加聚焦，更注重项目品质和盈利能力，主要体现在两方面，一方面划定重点城市，集中力量在优势区域中的深耕市场，尤其是高校园区及医院物业，持续扩大细分赛道优势。
另一方面，设立投拓委员会，建立了多部门联合评审机制，严格把关，优中选优，为交付后的项目管理及整体盈利做保障。
“在前端评审时，对包括准入、城市和行业赛道等方面均有专属要求，这样前端门槛会逐步提高。我们希望新入项目在后续经营上、现金流贡献上以及利润保障上，能够有更好的表现，以便抵御这一轮市场周期。” 邵亮解释道。
他认为，在外拓层面，能力优先于结构，所以世茂服务将住宅和非住业态进行分开管理，类似于事业部的管理体制，聚焦所对应的赛道，进行市场拓展。
上半年，世茂服务通过竞标获得中国农业大学、温州大学、浙江金融职业学院等高校服务项目，高校园区服务力持续保持行业第一。截至6月底，其在管学校和园区265个，覆盖45座城市，服务全国985高校12所。
在医院后勤服务领域，发挥在湖南龙头的优势，新拓展长沙妇幼保健院，并在今年走出湖南市场，拓展了合同总金额超5000万元的江西萍乡市人民医院。目前，世茂服务在医院服务领域有专业一线人员4000余名，服务覆盖三甲医院12所，医院71个。
通过提升第三方市场竞标外拓能力，世茂服务上半年实现新增年饱和合同金额6.2亿元，新增合约建筑面积17.7百万平方米，6月单月拓展项目年饱和合同金额2.3亿元，创月度新高。
其中，年饱和合同金额大于1千万元的项目有13个，包括“中国移动贵州公司”、“国家会展中心（天津）”及“浙江大学海南先进技术与产业创新平台”等项目。
截至6月底，世茂服务为1491个项目提供种类丰富的服务，包括住宅、高校、公建、产业园及医院等，管理规模发展也愈发稳健，第三方项目占比高、组合价值高。
具体而来，其合约面积达3.3亿平方米，在管面积2.5亿平方米，在管及合约面积来自独立第三方的面积占比分别为75.2%，77.2%。其中，在管住宅项目中83.1%来自经济发达地区。
提升管理效能，管理费用下降6.6%
除市场增量之外，世茂服务在品质服务提升、回款提升、提质增效三个方面，也进行了重点布局。
为了提升服务品质，从硬件改善、软性提升和社文建设方面更新服务产品。以硬件为例，主要围绕 “归家”动线，绿化、车场、设备设施、大堂等场景，进行更新迭代以及进一步保养和维护。
近几年物管企业在收入端普遍承压，邵亮认为收款的本质是基于服务提高，在保障服务品质提升情况下，收入流入方面会进一步提高。除此之外，在前端流入端，世茂服务正在实现细化网格。
“在收缴、多营以及场地创收等维度，我们将更进一步细化管理。落实每个项目在本身各个经营收入端的颗粒度，用更网格化地管理形成更好的坪效。” 邵亮透露道。
上半年，世茂服务主动调整管理模式，通过精简组织设置，经营效率显著提升。财报显示，其管理费用下降至4.2亿元，较去年同期下降6.6%，管理费率也下降0.5个百分点；通过优化组织架构，减少层级，释放产能，单名员工效能同比提升3.4%。
“各个企业都在做能够具备更长周期经营所需要的调整，世茂服务也是一样，核心就是开源节流。” 邵亮强调道，世茂服务在成本管控方面、人均坪效方面、区域化供应链方面以及节能方面，会形成更好地管理体制，希望能够给到前端经营有更好的成果释放。
具体而言，主要体现在两个层面：开源维度，一方面要提高服务水平、提升服务满意度，进而提高收缴；另一方面，会将一系列收入拆分成更细的颗粒度，落实更有针对性地管理；节流维度，则是围绕在提质增效形成更好地管理变革。
这也是世茂服务下半年发展的重点方向，其表示将重点提升管理效能，优化在管项目组合；着力提升项目经营管理能力，严格控制前线管理成本，促进提升物业管理服务的利润率水平。
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