观点网把控着中国内地和香港两地最优质的一批商业地产，新鸿基地产物业租赁部门在最新一份年报中，展现了其具有韧性的一面。

物业租赁目前是新鸿基地产第二大收入来源。

资料显示，2023/24年财年，该公司取得收入715.06亿港元，计算合营及联营公司之后总收入为836.36亿港元。同时，营业溢利267.52亿港元，公司股东应占溢利190.46亿港元，而去年同期为239.07亿港元。

主要一大影响因素，来自投资物业重估亏损净额24.12亿港元，该数据去年为正向。但虽然期内投资物业公平值变动录得负数，不过新鸿基地产物业租赁收入在财年内回归了正向。

按收入贡献比例看，物业发展为新鸿基地产第一大收入来源，总收入为274.22亿港元，占总收入比重32.8%；

物业租赁财年内总收入249.91亿元，同比增长2.8%，占总收入比重29.9%；其余酒店、电讯、运输基建及物流和数据中心等业务，基本呈现升势，涨跌幅也都不大。

数据来源：企业公告、商业客整理

回顾新鸿基地产物业租赁过去几年的表现。经过多年的发展，其无论在中国内地或香港都落地有地标式的旗舰商业综合体项目。

其中，香港物业的素质更强也更集中在核心地段，包括耸立在维港两岸的香港环球贸易广场和香港国际金融中心。

截至目前，新鸿基地产在香港拥有已落成24个商场，总面积114万平方米（折合约1220万平方呎)），包括沙田新城市广场、国金中心商场部分、旺角MOKO、观塘apm等，大部分为香港地铁沿线的高端或民生向购物中心，且基本处于成熟期。

而新鸿基地产在香港则拥有办公楼物业组合约102万平方米 (折合1100万平方呎)，大部分位于香港岛九龙的核心商业区。

上述两种物业资产占据了新鸿基香港投资物业组合的主要地位，并让其租金收入在近年维持在180亿港元左右水平。

但香港部分的租赁收入未来的成长性值得观察。目前，香港的零售和写字楼行业全面承压，何时能走出困境仍是未知数。总的来说，香港分部租赁收入基础强但增长潜力不高，近年来呈现缓慢下降趋势。

不过，新鸿基地产目前仍然有计划地加强其位于香港的资产组合素质，毕竟香港目前的商业环境只是处于震荡期，这座国际金融中心并非一落千丈，新鸿基没有理由放弃加强其商业地位的机会。

与港铁元朗站相连的商场元点，总零售楼面约10.7万平方呎，刚于2024年6月开业。楼面面积约五十万平方呎的观塘The Millennity基座商场，第一期最快会在2024年底开业。

另外，目前新鸿基在香港的最重要投资--高铁西九龙总站发展项目也正在兴建中。该项目包括两座甲级写字楼和基座商场，预计整体在2026年落成。最新消息，瑞银已承租了其中一整栋写字楼，涉及楼面面积约46万平方呎。

更多的想象力，来自新鸿基地产在内地的布局。

新鸿基在内地的商业投资从北京apm开始，但目前其布局却主要集中在华东（上海）及华南（广州）两个一线城市，长年拓展持谨慎态度，对周边城市辐射力度不强，且在产品线上并未形成主要的发力点。

以广州为例，新鸿基地产在该城布局有天汇广场、天环两个商业项目，均是单独系列产品。

不过，由于本身基数小，随着商业项目的陆续落地，新鸿基地产在内地的租赁收入呈现阶梯式增长的态势。这种趋势未来有望得到加强。

在未来三个财年内，新鸿基地产将在项目布局和产品线两方面，加强其内地投资性物业组合。来自2022/23年报披露，到2027年中旬前，新鸿基地产在内地将有555.1万平方呎商场/商铺、915.7万平方呎写字楼落成，其中2025/26和2026/27两个财年预计会是集中开业年。

另一方面，IFC和ICC两个高端商业产品线也将走出上海，到广州、杭州、南京等一些核心城市落子。

包括，新鸿基地产旗下第三座、内地第二座IFC--南京IFC已于2024年1月试营业，7月份正式开业。该项目位于南京河西中央商务区，其中商场部分楼面面积约为10万平方米。

另外，写字楼上海ITC第三期A座已于近期落成，总楼面约110万平方呎，据悉现时承租率已超过70%。

除此之外，新鸿基未来几年有望落成的重点商业项目还有，广州南站ICC、广州南沙庆盛站INC、上海ITC三期（余下部分，B座写字楼 、 旗舰商场ITC Maison和Andaz Shanghai ITC酒店）、上海TOD TOWN天荟和杭州IFC、苏州环贸ICC。

它们将进一步加强新鸿基地产在内地租赁收入的规模和增长速度。资料显示，在最新的财年，新鸿基内地租赁收入增幅已达到12%。