(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
李雪霞向本院提出诉讼请求：
1.张美玲协助李雪霞至某银行代张美玲偿还北京市大兴区一号房屋（以下简称：涉案房屋）的按揭贷款本息（具体金额以某银行计算的实际数额为准）并解除抵押权；
2.甲公司将涉案房屋的产权转移变更登记至张美玲名下；
3.张美玲协助李雪霞将涉案房屋的产权转移变更至李雪霞名下；
4.本案诉讼费由张美玲承担。
事实与理由：2003 年，李雪霞与张美玲达成口头借名卖房协议，约定李雪霞借用张美玲的名义购买涉案房屋，房屋首付款及每月银行按揭贷款均为李雪霞支付，房屋也一直由李雪霞占有使用。2015 年至今，李雪霞多次找到张美玲要求办理房屋过户手续，张美玲均以各种理由拒绝。为此，李雪霞已于 2017 年向贵院提起诉讼，请求确认双方签订的借名买房协议合法有效，贵院已作出判决李雪霞与张美玲之间借名买房协议合法有效。后张美玲不服提起上诉，北京市第二中级人民法院作出判决驳回上诉，维持原判。
被告辩称
张美玲辩称，不存在借名买房的事实，李雪霞没有证据证明。张美玲的父亲张强在乙公司工作，涉案房屋是公司的奖励。李雪霞于2018 年两次起诉均撤诉。涉案房屋首付款事实未查清，而且赵磊亦无权代表张美玲。涉案房屋没有房产证，所以无法配合李雪霞办理过户。不同意解除抵押权。
甲公司辩称，同意李雪霞的诉讼请求。
某银行辩称，针对李雪霞诉张美玲、某银行及甲公司房屋买卖合同纠纷一案，某银行不是争议案件当事人，对争议双方行为不发表意见。若能还清贷款，同意解除抵押。
法院查明
2018 年本院判决确认李雪霞与张美玲之间的借名买房协议合法有效。张美玲不服该判决结果，上诉至北京市第二中级人民法院（以下简称：二中院）。二中院判决驳回上诉，维持原判。上述民事判决书中记载：2003 年 8 月 7 日，甲公司（出卖人）与张美玲（买受人）签订《商品房买卖合同》。合同约定，购买涉案房屋。总金额为 397902 元。2003 年 9 月 27 日，张美玲（甲方）、某银行（乙方）、甲公司（丙方）签订《住房贷款借款合同》，约定乙方向甲方提供贷款 318000 元，借款期限总计 240 个月，张美玲以涉案房屋作为抵押物。
双方均认可涉案房屋贷款一直由李雪霞进行偿还，张美玲未偿还过涉案房屋贷款。双方均认可涉案房屋由李雪霞占有使用，相关使用费用由李雪霞交纳。涉案房屋购买时，张美玲未婚，甲公司已经税务注销。截止2019 年 7 月 8 日止，贷款本金余额为 97138.12 元。
裁判结果
一、在本判决生效之日起十五日内，张美玲协助李雪霞至银行代张美玲偿还北京市大兴区一号房屋的抵押贷款本金及利息并解除抵押权；
二、在本判决第一项履行完毕之日起十日内，北京甲公司将北京市大兴区一号房屋所有权转移登记手续，将房屋登记至张美玲名下；
三、在本判决第二项履行完毕之日起十日内，张美玲协助李雪霞将北京市大兴区一号房屋所有权转移登记手续，将房屋登记至李雪霞名下。
房产律师点评
借名买房关系成立的，房屋产权的归属应为借名人。庭审中，张美玲及甲公司对于涉案房屋未能转移登记至张美玲名下的原因均未能提供相应证据，且均未举证证明涉案房屋产权变更登记至张美玲名下存在障碍。现李雪霞自愿代张美玲向某银行偿还房屋按揭贷款以消灭抵押权，且某银行明确表示同意，故对李雪霞要求张美玲协助办理涉案房屋产权转移变更登记至李雪霞名下的诉讼请求，法院予以支持。
办案心得
一、借名买房的风险与防范措施
1. 明确借名买房的风险
借名买房存在诸多风险，如名义购房人反悔、房屋被处分、因政策限制导致无法过户等。在本案中，李雪霞与张美玲就因房屋过户问题产生纠纷，凸显了借名买房的风险。实际出资人在借名买房时应充分认识到这些风险，并谨慎考虑是否采取这种方式购房。
2. 签订书面协议
为避免纠纷，借名买房时应签订书面协议，明确双方的权利义务。协议应包括房屋的出资、产权归属、过户时间及条件等关键内容。在本案中，双方仅达成口头借名买房协议，虽然法院最终认定协议合法有效，但在证据收集和证明力方面存在一定难度。
3. 保留证据
实际出资人应保留好购房出资凭证、银行转账记录、与名义购房人的沟通记录、房屋占有使用的证据等，以便在发生争议时能够证明自己的权益。在本案中，李雪霞能够提供房屋贷款偿还记录、房屋占有使用及费用缴纳的证据，为法院认定借名买房关系提供了有力支持。
二、诉讼中的举证责任与策略
1. 明确举证责任
在借名买房纠纷中，主张借名买房关系存在的一方需承担举证责任。律师应指导当事人明确举证责任，积极收集和整理证据，以提高胜诉的可能性。在本案中，李雪霞通过提供法院判决、贷款偿还记录等证据，成功证明了借名买房关系的存在。
2. 合理的诉讼策略
在诉讼过程中，制定合理的诉讼策略至关重要。李雪霞在诉讼中明确了自己的诉求，即要求张美玲协助办理房屋过户手续，并解除抵押权。同时，李雪霞还将相关银行和开发商列为被告，确保了诉讼的顺利进行。律师应根据案件的具体情况，为当事人制定合理的诉讼策略，包括选择合适的诉讼请求、准备充分的证据、进行有效的辩论等。
三、产权登记与合同履行的重要性
1. 及时办理产权登记
在房屋交易中，及时办理产权登记是保障双方权益的重要措施。在本案中，由于涉案房屋未能及时转移登记至张美玲名下，导致了后续的纠纷。实际出资人应督促名义购房人及时办理产权登记，以确保自己的权益得到法律保护。
2. 严格履行合同义务
双方在签订借名买房协议后，应严格履行合同义务。在本案中，李雪霞一直按照协议约定支付房屋贷款，并占有使用房屋。而张美玲未能履行协助办理过户手续的义务，导致了纠纷的产生。律师应提醒当事人在签订合同后，严格遵守合同约定，履行自己的义务，避免因违约而承担法律责任。
总之，本案为借名买房纠纷提供了很多启示。在借名买房过程中，当事人应充分认识到风险，签订书面协议，保留证据，严格履行合同义务，遵守诚信原则。律师也应发挥专业优势，为当事人提供准确的法律建议和有效的法律服务，帮助当事人维护自己的合法权益。
每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！
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