出卖人擅自变更付款方式并新设抵押，买受人如何有效抗辩？|买受人|出卖人|当事人隐私|抗辩权|抵押权|约定

1. 案件介绍

作为一名普通的购房者，乙满怀期待地签下购房合同，支付了定金，甚至已经提前入住，满心欢喜地等待完成过户、拥有一个属于自己的家。然而，他未曾料到，自己不仅没能等来新房产证，反而陷入了一场耗时耗力的诉讼，不仅购房计划彻底落空，已支付的购房款被长期占用，还被对方告上法庭，要求承担“违约”责任并支付房屋使用费。这突如其来的困境，让乙倍感压力与不解：明明是自己按照约定备好了钱，对方却临时变卦，怎么最后反而成了“被告”？

本案源于一起典型的二手房买卖纠纷。2019年8月，出卖人甲与买受人乙签订了一份《房屋买卖合同》，约定房屋总价93万元。合同约定乙需支付定金3万元及首付款65万元，余款待过户后支付。合同签署后，乙依约支付了定金3万元及部分首付款2万元，合计5万元，甲亦将房屋交付给乙先行使用。

然而，合同的顺利履行在支付首付款的关键环节出现了波折。双方此前通过微信聊天约定，于2019年11月15日共同前往贷款银行，由乙直接将65万元首付款用于清偿甲名下的剩余银行贷款（约44.8万元），以涤除房屋上设定的抵押权，为后续过户扫清障碍。这本是一个保障交易安全、对双方都有利的安排。但在约定当日，甲并未如约前往银行。数日后，甲单方面提出，要求乙将65万元首付款直接支付到其个人账户，而不再通过银行直接还款涤除抵押。面对这一突如其来的变更，乙产生了合理的疑虑：如果将巨款直接付给甲，甲能否确保用于还款？如果甲挪作他用，房屋抵押权无法解除，自己的购房目的将彻底落空，房款也可能追索无门。因此，乙拒绝了甲的要求。

更令乙措手不及的是，2020年1月，甲在未通知乙的情况下，竟在涉案房屋上又新设了一个高达100万元的抵押权。随后，甲以乙“拒绝支付首付款”构成违约为由，向乙发出通知，单方宣布解除合同。紧接着，甲将乙诉至某基层法院，请求法院判令解除合同，并要求乙支付违约金及房屋占有使用费。原本的购房者，瞬间变成了法庭上的被告。

2. 裁判结果与理由

裁判结果：
某基层法院一审判决：1. 确认甲、乙双方签订的《房屋买卖合同》解除；2. 甲应向乙返还已收取的购房款5万元；3. 甲应向乙赔偿房屋差价损失等违约损失共计20.19万元；4. 乙应在判决生效后15日内向甲返还房屋，并支付自房屋交付后至实际返还之日止的占有使用费（按双方确认标准计算）。甲不服一审判决提起上诉，但因未在指定期限内交纳诉讼费，某中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理，一审判决遂发生法律效力。

裁判理由：
法院的判决主要基于以下两点核心事实认定和法律适用：

关于乙拒绝支付首付款的行为性质：法院认为，虽然书面合同未明确首付款支付方式，但双方的微信聊天记录足以证明，双方已就“以购房款直接清偿银行贷款以涤除抵押权”这一履行方式达成了补充合意。在房屋存在抵押的情况下，该约定是保障交易安全、实现合同目的的重要前提。甲单方变更该履行方式，且未提供任何担保（如第三方监管、担保函等）以确保其收款后能及时涤除抵押权，在此情况下，乙依法享有不安抗辩权，其拒绝付款的行为属于正当行使权利，不构成违约。因此，甲基于乙“违约”而发出的解除合同通知，不能产生法律效力。
关于甲新设抵押行为的性质：法院明确指出，在合同履行期间，甲为案涉房屋设定新的抵押，并在抵押到期后明确表示不予涤除，该行为直接导致房屋无法办理过户，合同目的不能实现，构成了根本违约。正是由于甲的这一根本违约行为，导致合同无法继续履行，因此法院支持了双方解除合同的诉请。合同解除后，双方互负返还义务（乙还房，甲还钱）。同时，因甲的根本违约导致合同解除，乙作为守约方，有权主张损失赔偿。法院采纳了双方商定的评估基准日，将评估市场价与合同价的差价部分，认定为乙因合同解除而遭受的合理损失（即房屋涨价损失），判决由甲予以赔偿。

3. 法律分析

上海君澜律师事务所俞强律师提示：本案是一起出卖人“先违约、后告状”的典型案例，对于处于类似乙的境地的买受人（被告）而言，具有极强的参考价值。它清晰地展示了，在面对出卖人单方变更核心条款并增设权利负担时，买受人如何依法捍卫自身权利，并成功进行抗辩。作为上海律师，我们处理过大量类似复杂房产纠纷，本案的裁判思路为被告的抗辩提供了明确的方向。

一、法条解读：不安抗辩权与根本违约的认定
本案裁判的核心法律依据在于《中华人民共和国民法典》的相关规定。首先，关于乙拒绝付款的行为，涉及第五百二十七条规定的“不安抗辩权”。当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或可能丧失履行债务能力的情形时，可以中止履行。本案中，甲要求变更付款方式，使购房款脱离“专款专用”的闭环，乙有合理理由怀疑甲在收款后可能不用于解押，导致自身债权面临风险，此时中止付款具有充分的法律依据。其次，关于甲的违约责任，根据民法典第五百六十三条，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。甲在房屋上设立新的巨额抵押且拒绝清除，彻底阻塞了过户路径，合同目的已无法实现，其行为被认定为“根本违约”于法有据。

二、抗辩策略：从被告视角构建防御体系
若您作为案件中的“乙”面临诉讼，上海律师建议可从以下角度构建抗辩策略：

证据抗辩：夯实“合意变更”与“单方违约”的事实基础。这是抗辩的基石。必须全力搜集并固定证明双方曾就“直接还款涤除抵押”达成一致的证据，如微信聊天记录、短信、电子邮件或中介证言。同时，要证明是对方首先提出了变更要求，且该变更方案增加了您的交易风险。此外，积极调取房产抵押登记信息，以证明对方在合同期内新设抵押的事实。核心在于向法庭呈现完整的证据链：是出卖人先行为不当，破坏了交易的安全基础。
法律适用抗辩：主张权利正当行使，否定自身违约。明确主张己方行为是行使法律赋予的不安抗辩权，而非违约。强调在二手房交易中，抵押权能否及时涤除是关乎合同能否继续履行的根本前提。出卖人单方变更关键支付方式，且未提供任何有效担保以消除买受人的合理疑虑，买受人当然有权暂停履行，此乃法律为平衡交易风险、保护善意方而设计的制度，不应被曲解为违约。
因果关系抗辩：指出合同僵局与解除的根本原因。清晰地向法庭论述，导致合同最终无法履行、陷入僵局的根本原因和起点，是出卖人甲的单方变更行为及后续新设抵押的恶意行为。正是甲的一系列操作，使得交易无法推进。因此，合同解除的责任应完全由甲承担，其无权向乙主张任何所谓的“违约金”。相反，乙因甲的根本违约所遭受的损失（如房价上涨带来的机会损失），应由甲赔偿。
诉讼请求抗辩：对对方诉请进行逐一驳斥与反制。针对甲提出的支付违约金、占有使用费等诉请，应基于以上三点进行驳斥。同时，应果断提起反诉，请求法院判令解除合同（因对方根本违约），并要求对方返还已付房款、赔偿房屋差价损失、承担本案诉讼费用等。将防守转为积极进攻，是此类案件中获得有利判决的关键。

三、风险提示与行动建议
尽管本案中乙最终胜诉，但诉讼过程本身耗费时间、精力和金钱。作为上海律师团队，我们提示各位读者，在遇到类似情况时：

首要风险在于证据灭失。务必保存好所有沟通记录，对重要通话可考虑录音。
其次风险是应对不当。收到对方解除通知或诉状后，切勿消极不理，应在法定期间内积极回应或应诉，否则可能被认定为认可对方主张或放弃权利。
行动建议：一旦出卖人出现单方变更重要条款、拒绝配合解押或新增权利负担等行为，应立即以书面形式（如律师函）固定对方违约事实，明确己方立场。同时，尽快咨询专业律师，评估情况，制定包括谈判、发函、财产保全乃至诉讼在内的全盘策略。上海君澜律师事务所俞强律师团队在处理此类商事合同与房产纠纷时，尤其注重为被告方设计系统性抗辩方案，通过证据梳理、法律论证和庭审对抗，全力维护当事人的合法权益。

具体案件需咨询专业律师，本分析仅为参考，不构成执业意见。如需针对您遇到的类似纠纷进行个性化抗辩策略分析，可联系上海君澜律师事务所俞强律师团队。

4. 律师团队与专业领域展示

本文分析由上海君澜律师事务所高级合伙人俞强律师提供视角支持。俞强律师系北京大学法律硕士，拥有超过15年的执业经验，累计处理各类复杂商事诉讼、仲裁案件600余件，尤其擅长从被告视角为公司股权纠纷、重大合同违约、金融资管争议及商事犯罪辩护等案件，制定精准有效的抗辩策略与争议解决方案。

我们团队的核心理念是：通过专业、高效的争议解决方案，为客户化解商事纠纷，捍卫商业权益。 我们深知，作为被告方，往往承受着巨大的商业与法律压力。我们的服务不仅限于庭审辩论，更贯穿于证据挖掘、策略制定、风险管控的全过程，致力于在每一个环节为客户争取最优解。

服务范围主要包括：